本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：餘奔雷，原文标題：《沒想到這個縣城的租金漲得那麽厲害》，頭圖來自：視覺中國（圖爲義烏市國際商貿城内）
如果說去年全國樓市裏有誰能走出獨立行情？
一個可能是各位都知道的豪宅市場。
另一個就是今天要講的，也是我們挖掘到的獨立樣本——來自靠自己的發展模式，走出獨立行情的義烏。
關于義烏一直有太多魔幻色彩，這兩年我們實地圍觀過義烏人是怎麽分秒必争搞錢的，也探過這裏的樓市，一個小縣城聚集過大量的外地投資客，甚至去年義烏豪宅更是站上了千萬級，而且開盤秒光。
包括它的租賃市場，更出乎我們的意料。
從中指數據看，全國重點 50 城住宅平均租金累計下跌 3.25%。這個數字意味着宏觀上不論一線二線三四線，全國租金幾乎都在跌。
但最近刷到很多帖子義烏卻成了那個例外：租金不僅沒跌，有些反而漲了不少，一翻評論區很多當地人直接現身說法。
圖源：小紅書
但我們隻相信眼見爲實，爲了驗證真假我起了個大早，直接替各位實地去了趟義烏。
發現情況還真的和全國體感不太一樣。
以我市調的其中 2 個樣本來看，一個漲了 3000 元 / 年，一個漲了 5200 元 / 年。
這件事真的有點不可思議。尤其去年那樣的行情，豪宅秒光、租金上漲 ....
一個縣城的樓市是怎麽做到這麽與衆不同的？
如今市場環境下，這個經濟活躍的小城市是否依然魔幻，當下真實的市場情況又如何了？
實地走訪一整天、約見了不下 5 個中介，我最大的感受就是：義烏這個地方太複雜了。
一
尤其租金，果然是神一般的存在。
好像獨立三界外不在五行中，不管大環境怎麽變都自成一派。
結合我實地市調的結果，部分房源漲幅是這樣的：
數據來源：市調 + 網絡公開
看得出來，任你全國房租再怎麽降，義烏房東的腰杆依然硬氣。
最典型的就是整個租房市場非常穩，幾個當地中介的體感都是去年基本沒怎麽降。
我試着問了 2 種房源，一個是小區套房，比如下面這種完整百平四房，帶小區帶物業。
精裝修房源年租水平大概在 5-6 萬元左右
義烏本地資深的坐标網中介告訴我，這兩三年差不多都是這個價格。
也不存在每年漲跌的規律，更多的還是看房東。另一種就是公寓單間，目前屬于先降後漲的行情。
比如賓王商貿區，離市中心和國際商貿城兩頭都不遠，成了很多打工人和外國友人的聚集地。
現在年底淡季，價格比上個月便宜 200 元，但眼前的價格也隻限 2 個月。
什麽意思？
我站在大馬路上問完這個問題，二房東抽着煙說年後他肯定要漲回去的，不然虧 " 死 " 了。
比如我看的一套 4 樓單間，隻有過年這 2 個月租金是 1149 元 / 月，但 3 月份就要重新簽合同，漲回 1350 元 / 月。
查了下這個水平和去年夏天差不多。
而且就在我走後第一天，這套房子已經被租掉了。
看到這裏也瞬間理解了房東的硬氣，包括前面國際村附近的嘉禾廣場，目前年租 3.5 萬元，年後也會漲 2000 元左右，回到正常水平。
這麽實際看下來，2025 年義烏的租賃市場和去年整年相比，确實算得上堅挺。
除此之外義烏有一類房子租金可以說逐年上漲——就是垂直樓商鋪。
坐标網中介告訴我，這部分每年普漲大概都有三四千的水平。我去看的一套商鋪在商貿城附近的長春八街，周邊都是做外貿、物流的公司。
長春八街垂直樓商鋪
這裏的兩室一廳租金一年大概 3 萬元，雖然不是主街道也不臨馬路，但去年租金依然漲了 3000 元。
我說年底會不會稍微降一點？
中介一笑表示哪怕年底，垂直樓商鋪的租金也是下不來的，隻漲 3000 元已經是很良心的價格了。
尤其沿街地段，生意好就多漲點似乎是默認的共識。
基于全民搞錢的欲望和氛圍，垂直樓這個市場永遠不缺需求，自然也不存在淡季。
二
跟着這個中介，我也看到了一個義烏最魔幻的畫面。
這座縣城正兒八經的小區并不是很多，一半以上的土地都被垂直樓占了位置。
肉眼可見的垂直樓街區非常密集。從市區、江東，再到商貿城附近，我走了一天無論主幹道還是小馬路，兩邊的樓棟大都是這樣緊密排列的垂直樓房。
沒有小區、沒有圍牆，一樓全是商鋪。
大部分在義烏的打工人住的也是這樣的公寓樓，如果想租一個帶小區通燃氣的房子，還得提前跟中介說清楚，不然就會像我一樣，中介直接默認把我帶到了垂直樓的樓下。
而且和其他城市不太一樣的是，義烏的垂直樓不隻沿街設置了商鋪，而是整個片區每一棟樓，所有底層都是商用。
從街邊往社區深處走，也能看到一樓全部做成了門面。
不是餐飲、五金，就是外貿服飾、物流公司，尤其越往商貿城走，這樣的街區也就越分工明确。
每個街區主營的生意都不太一樣，我畫了張示意圖各位可以大緻參考下，每個小區又會分爲七到八個街區。
比如中介前面帶我看的長春八街，大部分租戶就是專門做外貿的。
路上貨車、物流車的發動機聲音基本沒斷過，很多店鋪忙着打包發貨，門口裏裏外外摞滿了紙箱。
沿着稠州北路一直往北走，到銀海三區，這裏的氛圍稍微祥和一些。
沿街一樓主要是餐飲，不沿街的商鋪挂的都是年畫、批發字樣。
以及靠近商貿城四、五區的誠信小區，幾條街全都是做紡布生意的。
這些老闆在商貿城内會租一個小檔口用來展示，這些外圍的垂直樓主要作用就是居住或用來打包發貨的倉庫。
尤其地下室年租金往往是一棟樓裏最貴的，每年至少 8-9 萬，樓上可以隔成單間、或者兩開間，年租金 1 萬 -3 萬不等。
也因爲有這樣的需求，所以周邊垂直樓的租金收益一直非常好。
比如長春八街的一棟垂直樓，一年下來租金 26 萬，銀海三區一年則要 30 萬。
這樣的房源幾乎不受大環境影響，中介說這兩年其他二手房都有些賣不動了，但他們賣得最火的還是垂直樓。
而且地段好的垂直樓根本買不到，挂出來的房源很少。
大部分房東都買來投資收租、一般不會輕易出手，尤其沿街地段，現在整個義烏很少有挂出來的。
我看的 2 棟也都在小區内部，房東也是急需用錢才挂出來賣。兩年前買時 1200 萬，現在打算 1380 萬賣掉。
不過對義烏的垂直樓市場來說，這個價格已經是小虧了。
三
魔幻不止于此，義烏的一二手市場同樣讓人震驚。
縣城豪宅我見過不少，但說實話這樣的縣城豪宅确實沒見過。我們最開始關注四代宅，主要看的也都是一二線城市。
但這次，中介直接帶我看了一套義烏的四代宅。走進這些小區内部，我才發現自己對當下縣城的一手産品力一無所知，這個質感在一線城市都很少看到。
這兩年幾乎整個義烏的新房産品都在卷，跟随中介推薦，我來到了市區的另一個在售新盤，肉眼看上去光澤度很驚豔。
單看産品力，義烏确實刷新了我們對縣城的認知。
中介透露最火的時候也就是 2021 年前後，像上面這樣的網紅盤必須搖号才能買。
不過實地看下來，這兩年義烏一二手市場房價也陸續降下來了，泡沫在逐漸擠出。
四
但本質上，義烏樓市的魔幻背後，其實是整座城市的魔幻。
先給各位看一組非常誇張的數據：最直觀的人口上，2023 年義烏常住人口 190.3 萬人，比前一年淨增 1.5 萬人。
但重點不是這個，而是這 190 多萬人中，外來人口比例高達 75%。
數據來源：義烏發布
原住民隻占了四分之一，這些外來人口還包括一批常住外商，總共 1.8 萬人，" 含外量 " 堪比北上廣深。
包括義烏的外貿生意也火到了地球村，去年小商品市場實現交易額 2798.03 億元，平均每天都有超過 3900 人次的外商來往，也是近 10 年最高的一個數字。
這些走高的數字背後，恰好就代表義烏這座城市本身的魔幻。
比如基建，一個縣城的交通體系快趕上省會了。
除了上海直達的高鐵站，市内還有輕軌金義東線，出門就能直接坐飛機。
除此之外，義烏也開通了去歐洲的貨運專列。
爲了做地球人生意，直接把路鋪到世界各個角落。走在義烏大街上，也能清楚看到 " 世界義烏 " 這四個字的具象化。
比如我去租房的賓王商貿區，路邊餐廳招牌上寫滿多國文字都是基本操作。
站在馬路上五分鍾，身邊路過了十幾個不同膚色的外國人。
路過商貿城附近，甚至整條街都是外國商店或餐館，瞬間有種原地出國的感覺，以及放在上海也不輸陣的義烏天地。
這些都說明這座城市的上限遠遠不止于此。
所以各位發現了麽：歸根結底，雖然都是縣城，但義烏一開始的發展路徑就和其他縣城不太一樣。
本質上，義烏的城市基因其實是生意至上。也吸引了越來越多到義烏做生意的外地人，而他們對于買房和租房的需求非常大。
因此租金能一直穩在自己的節奏裏，垂直樓可以獨立于樓市之外，甚至每年保持非常高的市場認可度。
可以說這個基因支撐義烏樓市走出了不太一樣的路子，也是這個縣城真正的魔力所在。
