财聯社 2 月 3 日訊（編輯 史正丞）随着本周美國、瑞士、日本、德國的銀行接連披露驟然上升的商業地産貸款損失，以及個别銀行股的驚人跌幅，又将商業地産這個常見的金融危機要素送上輿論關注的焦點。
可能部分投資者還依稀記得，作爲去年美國矽谷銀行暴雷系列事件的尾巴，當時在美國排名第 14 的第一共和銀行破産倒閉，導火索也與商業地産貸款有關：第一共和銀行的 2022 年年報顯示，其在房地産抵押貸款業務上的浮虧高達 193 億美元，僅此一項超過其總股本（174 億）。因此當銀行業出現信心危機時，第一共和銀行便站在風暴來襲的前列。
雖然在眼下，這一輪由 " 歐美央行長期低利率 + 突然暴力加息 " 政策組合催生的商業地産風險，到底會如何演繹仍存在巨大的不确定性。但根據貸款到期餘額等要素來判斷，當下應該已經到銀行們最 " 汗流浃背 " 的階段了。
歐美商業地産怎麽了？
歐美商業地産面對的核心問題，主要是兩點：在地産價格快速回落的同時，基準利率卻在過去兩年裏驟升。再加上一些老舊辦公樓還需要額外投資修繕、升級，一些房東們按完計算器後，直接把 " 資不抵債 " 的寫字樓扔給了面面相觑的銀行。
舉例而言，加拿大資管公司布魯克菲爾德（Brookfield）去年 3 月做出決定，将洛杉矶市中心的天然氣公司大樓（Gas Company Tower）扔給房地産貸款的債主摩根大通和花旗等。
這座52 層的寫字樓總共背着 4.65 億美元的貸款—— 3.5 億美元的商業 MBS 貸款，和 1.15 億美元的夾層貸款。問題在于，根據去年晚些時候的估值，這棟樓的價值已經從 6.32 億美元跌至 2.7 億美元。
類似的故事也在歐美各地上演。根據 IMF 兩周前發布的研究報告，至少在過去 50 年裏的美聯儲加息周期中，近兩年美國商業地産的價值跌幅是肉眼可見的最慘一次。
地産數據供應商 GreenStreet 的統計也顯示，泛歐商業地産的價格在 2022 二季度見頂後，在不到兩年的時間裏跌了 30%。
（泛歐房地産價格指數，來源：GreenStreet）
在本輪歐美商業地産風暴中，最受市場關注的是辦公樓領域的問題。一方面因爲新冠疫情引發的工作方式轉變，另一方面也與單價跌得多有關。類似于商場這類的産業同樣受到高利率影響，但因爲此前已經經曆過電商崛起的沖擊，所以相對而言沒有辦公樓從高位跌下來那麽慘。
根據歐美當地的粗略統計，在 2022 年二季度至 2023 年三季度一年多的時間裏，舊金山、洛杉矶、紐約、西雅圖的辦公空間價值跌幅超過 50%，法蘭克福、都柏林、巴黎、倫敦、馬德裏的辦公室價值跌幅也接近 30%。
與大多數貸款一樣，抵押品的價值驟跌，意味着貸款人需要補充保證金或者提供更多抵押物。在某些情況下，或需要在當前這樣的環境下出售資産回籠資金。
對于商業地産的買家來說，衡量交易是否劃算的關鍵指标是出租商業地産的租金，與購入房産價值的比率。在歐美央行加息，國債收益率處于高位的背景下，買家也會要求更高的收益率。在當前供需環境下，漲租金似乎不太可行，所以隻能指向商業地産價值的下跌了。
潛在的 " 雷 " 有多大？
由于大多數的商業地産項目都是由非上市公司持有，同時地産項目的估值也不像股票市值那樣公開、實時，所以商業地産的問題一直都以可見但緩慢的速度在進展。
咨詢機構 Newmark Group 曾在去年三季度給出預期，由于商業地産價值的下降，大約有 1.2 萬億美元的美國商業地産債務存在 " 潛在麻煩 "。随着商業地産的空置率越來越高，疊加一些債務人發現手裏的辦公樓 " 資不抵債 " 後，這個問題也會更加嚴重。
根據穆迪今年 1 月初公布的數據，美國全國範圍内的辦公室空置率在去年 Q4 達到創紀錄的 19.6%。不過這份報告也提到了一個好消息：一些近幾年新建、位置優越的現代辦公樓，明顯更容易獲得租客的青睐，哪怕價格會貴很多。
到 2025 年底前，歐美市場大概有 2.2 萬億美元的商業地産貸款将面臨再融資。理論上所有的債務人都需要摁一遍計算器，看看有沒有必要把樓直接扔給銀行。
從近幾天美股市場的表現來看，投資者們對區域銀行、中小銀行明顯更加擔憂。美國的區域銀行不僅對商業地産敞口更大，同時也缺乏信用卡、投資銀行等大規模的多元化業務，來抵消商業地産貸款的風險。
華泰證券在去年第一共和銀行暴雷後曾發表專題研究報告《美國商業地産，至暗時刻或尚未到來》，其中也提到：随着商業地産貸款到期規模顯著上升，2023-2024 年美國商業地産再融資風險将進一步加大，其中由于銀行商業地産貸款的期限大都低于 10 年，且大多數爲浮動利率貸款，所以接受利率傳導的速度也會更快。
（來源：華泰研究）
