從出圈的萬柳少爺到法拍單價刷新北京樓市天花闆，萬柳書院是北京豪宅市場中的全網頂流。5 月 8 日，萬柳書院再度攀上熱搜，依然與法拍有關，隻不過這一次的主角不是業主，而是背後的開發商中赫集團。
近日，中國信達将一則标的金額超過 46 億元的債權擺上了法拍貨架。京東拍賣平台顯示，此次債權的抵押物包括赫華恒瑞公司名下海澱區萬柳書院的 75 套住宅、商業服務用房以及車位。
截至 2023 年 1 月 31 日，債權總額約 46.95 億元，其中債權本金 37.5 億元。中赫集團有限公司是共同債務人，中赫置地、中赫集團實際控制人周金輝及其配偶提供連帶責任保證。
中國信達在拍賣資料中表示，該債權項目到期日爲 2025 年 3 月，但債務人曾存在逾期等違約情形。
公告中列出了作爲抵押物的 75 套住宅的樓号、單元号和房号，并表示房源狀态爲未售出。36 氪在住建委網站一一查詢發現，75 套住宅中有 15 套在住建委網站顯示已網簽。有熟悉萬柳書院的房産經紀人告訴 36 氪，這些住宅大多已售出并有業主入住，但處在未網簽的狀态。
75 套豪宅怎麽辦？
物以稀爲貴。在二手房平台上，萬柳書院常年處于無房可售的狀态，法拍房市場上萬柳書院的挂牌也較爲罕見。2022 年以 1.09 億元成交的一套萬柳書院法拍房，經曆了多達 117 輪報價，折合單價約 36.46 萬元 / 平方米，刷新北京樓市成交單價的新高。
海澱區一位二手房經紀人告訴 36 氪，該社區的買家以互聯網高管居多，上次經手該小區二手房成交房源還是兩年前，新房幾乎沒有庫存。
36 氪梳理發現，在抵押物清單中，至少有 2 号樓一單元 401、2 号樓一單元 501、2 号樓三單元 301、4 号樓二單元 501、5 号樓二單元 502、5 号樓三單元 502、5 号樓三單元 601、12 号樓 401 等在内的15 套房産，在住建系統網站顯示爲已網簽狀态，而非法拍公告中的 " 全部未售 "。
另一位熟悉債權抵押的業内人士稱，不少開發商把現房或在建工程的權證抵押出去進行債務融資，受限于資金周轉等因素無法按時解抵押，就會導緻購房業主不能落實産權。
對于已網簽的房産被抵押，北京京都律師事務所鄭美玲律師表示，網簽是購房環節的一個流程，不具有物權登記的效果。如要避免出現類似情況，業主要在第一時間申請預告登記。
廣東華商律師事務所周争鋒律師分析稱，如開發商在辦理預售許可證或申請現售時，抵押權人同意開發商出售已經抵押的商品房，在以往司法實踐中，一般認爲抵押權消滅，銀行隻能對買受人支付的購房款行使代位權。《民法典》第 406 條規定了帶抵押轉讓的新規則，有抵押的不動産也可以辦理轉移登記手續，原抵押權繼續有效，似乎是否定了以前的司法實踐觀點，也就是抵押權人允許轉讓不代表放棄抵押權。
萬柳書院的 75 套法拍連帶房産，業主方要如何維權？周争鋒稱，具體到看查封和簽訂買賣合同的時間，查封在簽買賣合同，簽訂在後買賣合同無法對抗前面的查封。購房者提供的證據，不能達到優先保護條件的，可能出現房财兩空。購房者購買了已經有查封的房子，屬于自己粗心大意造成的，應承擔不利的法律後果。
同時，周争鋒提醒購房者發現問題以後，應該立即提出異議，可以通過訴訟手段維護自身合法權益。" 主要是舉證簽訂正式買賣合同時間、入住時間及購房款的支付情況。所提供的證據，不能達到優先保護條件的，可能出現房财兩空的情況。"
中赫集團怎麽了？
萬柳書院是民營地産開發商中赫集團在 2012 年以 26.3 億元拿地開發的住宅項目，除此之外中赫集團旗下項目包括北京釣魚台 7 号院、北緯 40 度、望京誠盈中心等。
近年來，中赫集團在北京幾乎沒有新增土地儲備，反而跨界進入足球圈，舉債投資成爲北京國安足球俱樂部的大股東。
中赫置地向國安足球俱樂部合計增資總計 35.56 億元，其中 15.56 億元由自有資金出資，剩餘 20 億元由山東國際信托貸款提供。
2019 年，山東國際信托發起的 " 睿遠 76 号集合資金信托計劃 " 相關資料顯示，信托資金用于向中赫置地發放信托貸款，用于向北京中赫國安足球俱樂部有限責任公司增資。增資的資金主要用于支付該俱樂部球員轉會費用、球員工資等日常經營費用。
債務壓力之下，2021 年 7 月，中赫置地先後兩次将公司的股權質押給了山東國際信托。
企業預警通數據顯示，目前中赫集團共有 5 條被執行信息，執行标的總金額爲 11 億元，其中超過 10 億元來自北京國安。集團旗下公司中赫置地、中赫置地投資控股也都處于失信被執行人狀态。
另據天眼查顯示，2022 年中赫集團持有的中赫置地投資控股、北京中赫工體商業管理中心（有限合夥）、中赫技術投資控股有限公司超過 1.1 億元股權被凍結。
此前有消息人士稱，" 萬柳書院被拿去抵押，是因爲豪宅的貨值一直在漲，而公司增量難尋。"
對于萬柳書院債權資産的法拍處置計劃，36 氪緻電中國信達和中赫集團相關聯系人，截至發稿前未得到回應。
