長沙樓市新政的影響正在減弱。
克而瑞湖南統計顯示，11 月長沙新房供應面積 73.85 萬平方米，環比增長 45%，但随着政策利好邊際效應遞減，整體成交熱度穩中有降，延續築底行情，核心城區商品房成交 40.86 萬平方米，環比下跌 39%，同比下跌 30%。
受企業資金壓力、市場規模下行疊加競争激烈等多因素影響，11 月下旬開始，如保利時代、國潤月湖郡等以剛需、剛改産品爲主力的項目，則開啓了降價促銷措施，" 未來或将有更多企業跟進，年底将迎來大批項目‘以價換量’，市場均價下行承壓。" 克而瑞湖南分析指出。
整棟樓都是特價房
9 月 22 日，長沙市發布新政，明确取消首套房限購，住房網簽備案滿 4 年可轉讓。自此，長沙樓市迎來小高潮。克而瑞研究機構數據顯示，10 月份長沙新房成交 65.69 萬平方米，環比漲幅 28%。
然而這波行情并未能得到持續。
進入 11 月，長沙新房市場趨冷，盡管長沙内五區整體供應量環比上漲 12% 至 52.12 萬平米，多個改善項目新推入市，但高流速紅盤流速下滑速度較快，月均百套以上流速項目從 10 月的 9 個下降至 2 個。
" 新政效應遞減、優質項目流速趨緩，以及居民住房消費意願降低均是導緻整體市場下行的重要因素。" 克而瑞湖南分析指出。
11 月 24 日，長沙發布《關于優化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，進一步優化購房政策。其中明确，在長沙購買第 2 套商品住房，不受首套房網簽時間限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足 144 平方米的，可購買 1 套改善性住房（144 平方米及以上）。
受到該政策影響，長沙新房市場在 11 月又迎來一波翹尾行情。
據湖南中原地産研究院數據，11 月第 4 周（11 月 26 日 -12 月 2 日），長沙内五區一手住宅成交 576 套、8.42 萬平方米，環比分别上漲 10%、9%。在新政刺激下，多個改善型項目入市，成交主力面積段上移，130-150 平方米面積區間增長 2 個百分點。
但這未能挽救市場的下降态勢。克而瑞數據顯示，11 月長沙核心城區商品房成交 40.86 萬平方米，環比下跌 39%，同比下跌 30%。
而受到企業資金壓力、市場規模下行疊加競争激烈等多因素影響，11 月下旬開始，長沙多個樓盤開啓促銷模式。
如保利長交錦上推出了 15 套建面約 105-165 平方米毛坯住宅，均價 11300 元 / 平方米起，此前價格在 13000-13500 元 / 平方米，降幅近 2000 元 / 平方米；長沙潤府則推出了 10 套特價房，原價 22500 元 / 平方米，現在号稱僅 17XXX 元 / 平方米起；明發閱江悅府推出工抵房，140 平方米以上的四房 6500 元 / 平方米起。
據不完全統計，目前，長沙已有超 10 家房企、逾 20 個項目通過打折、特價房源、首付分期、送車位券、送免費旅遊、送家具家電裝修等多種方式進行年終促銷。
據克而瑞監測，11 月長沙頭部企業帶頭開啓普降銷售，主力項目成交均價均有不同程度下調，降幅在 16%-25%。
" 房源由原來的頂底層特價房源，擴大至整棟房源，房源量從個位數擴大到百套左右。" 克而瑞湖南分析指出，" 年底銷售回款壓力在各大企業均有存在，受這波降價影響，未來或将有更多企業跟進，将迎來大批項目‘以價換量’，市場均價下行承壓。"
政策帶來二手房 " 近年最好業績 "
相較于新房市場，長沙二手房市場 11 月卻迎來了一波漲幅。
湖南中原地産研究院數據顯示，11 月長沙二手房市場成交量達到 6700 套，成交面積 69.93 萬平方米，環比均上漲 26%，同比分别上漲 97%、95%。
這已是長沙二手房成交套數及面積連續上漲的第三個月，達到 2023 年的峰值水平。
具體來看，11 月二手房區域成交主力集中在雨花、湘江新區兩區，均占比 29%，其餘各區成交占比基本維持，芙蓉區占比最低；主力成交面積段則穩定在 60-120 平方米，共占比 56%，剛性需求穩占主流，120 平方米以上占比 31%，較上月下跌 2%，而八方小區、北辰三角洲、湘江世紀城仍然是二手房成交的主力。
"11 月份一共過戶 65 套，創下近年來最好業績。" 湖南新環境房地産一門店經紀人張青（化名）告訴記者，比 10 月份還多了 10 多套。
張青所在門店負責的魅力之城區域，屬于典型次新小區。在長沙 "9 · 22" 新政出台後，大量二手房上市，這些房源剛剛滿足出售條件，房齡低且房源充足。
" 新政釋放了一大波置換需求，賣小換大的訂單多了起來。" 張青表示，這兩個月來，他接了不少這樣的 " 連環單 "，因爲客戶對所在區域比較熟悉，成交速度很快，" 特别是 11 月底的政策後，想換大房（144 平米以上）的業主需求進一步增多，價格方面可談的空間增多 "。
二手房價格卻呈下跌态勢。
象盒找房最新發布的數據顯示，12 月 5 日，長沙市六區一縣（長沙縣）二手房挂牌均價 10273.22 元 / 平方米，環比下跌 0.19%；在售房源量 75129 套。這是自今年 4 月份以來，長沙二手房挂牌均價連續 5 個月下跌。
其中，除雨花區有 0.22% 的漲幅外，其餘五區一縣挂牌價均環比下跌；跌幅最大的是望城區，達 0.72%；其次是天心區，跌幅爲 0.46%。
象盒找房分析指出，今年以來，長沙二手房挂牌均價 " 坐了一次過山車 "。春節一過，随着長沙市中小學就近入學報名季的到來，長沙二手房市場迎來了一波成交熱潮，房價也出現較大漲幅，但在前期積壓需求釋放完後，4 月份長沙二手房市場開始滑坡。"9 · 22" 新政後雖然二手房挂牌價有小幅回漲，" 但成交價依然下行的，市場仍由買方占絕對主導，議價空間大 "。
記者| 陳利 編輯|盧祥勇 陳夢妤 蓋源源校對 |陳柯名
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