因和前妻感情不和,爲避免房産糾紛,53 歲那年,嶽天将其居住了 20 多年的房屋贈與了女兒嶽夕。誰知,6 年後,女兒卻在他不知情的情況下,将房屋以低于市場價近一半的價格,低價賣出。附加的條件僅爲其父親嶽天仍住在房屋之中,需要下家自行驅離。
得知此事後,嶽天向法院提起申請,要求判定女兒嶽夕與下家金某等人的房屋買賣合同無效。目前,本案經一審、二審、再審申請後,已于近日結案。嶽天能保留其居住了 20 多年的房屋嗎?
夫妻感情不和,房産被贈與女兒
這座位于上海闵行區的涉案房屋,是在很久之前,由嶽天利用其外祖父的私房動遷補償款和銀行貸款購得的。當時,考慮到嶽天所在單位有福利分房制度,爲了不影響嶽天可能獲得的福利分房資格,一家人商定,以妻子範某父親的名義,購下此房。房屋購下之後,嶽天就居住在其中至今。
2013 年,嶽天與前妻範某出現了感情不和,爲了避免發生房産糾紛,經一家人商議之後,這座房屋于 2017 年被贈與至女兒嶽夕名下。在房屋交易過程中,女兒嶽夕未支付任何費用。
盡管房屋的産權被贈與給了女兒,但嶽天仍保留了房屋的居住權,他始終居住在這棟房屋之中。這棟房屋,也是他目前階段的唯一住處。
女兒試圖賣掉房屋驅離父親
2019 年,女兒嶽夕遇到了雙重經濟壓力。一方面,她懷孕了,另一方面,母親範某患上了癌症。因此,嶽夕試圖賣掉房屋,解決眼下的經濟危機。
嶽夕認爲,父母離婚時,就對家庭财産進行了分割。父親有存款,有固定工作,足以解決自己的居住問題。作爲房屋的所有者,她處置自己名下的财産并無不當。于是,她多次以産權人的名義要求嶽天搬離涉案房屋,并向法院提起了排除妨害的訴訟。
在訴求被駁回後,嶽夕又以低于市場價 120 萬遠的價格,将涉案房屋賣給了下家金某等。并在交易過程中,簽訂了《補充協議》。《補充協議》約定:" 乙方自願購買該房屋,自願承擔勸退和處理現無權占有人即嶽天的權利與責任。"
2019 年 10 月,涉案房屋産權被轉移到了金某名下。随後,金某向法院提起訴訟,要求嶽天搬離房屋。同時,嶽天也向法院提起訴訟,請求判定嶽夕與金某等的合同無效。
法院:有違公序良俗,買賣合同無效
本案的一審法院認爲,完成贈與後,嶽夕爲涉案房屋的權利人。但在贈與過程中,房屋實體并未移交給嶽夕,嶽天也并未放棄過對房屋的居住權。因此,嶽天仍享有對該房屋的合法居住權。
同時,嶽天對嶽夕的贈與行爲,是基于二人的父女關系而産生的。嶽天已在該房屋内居住了 20 餘年,且他處無房。在這種情況下,嶽夕應當保障父親嶽天對涉案房屋的居住權,其處分權應當收到限制。
現在,嶽夕在明知道父親仍居住在房屋内,且他處無房的情況下,仍将受父親贈與的房屋以明顯低于市場價的價格出售,明顯損害了嶽天的利益。嶽夕的出售行爲具有惡意,有違公序良俗。
同時下家金某等人在明知該房屋内長期居住着嶽天的情況下,仍貪圖低價購買此屋,并在與嶽夕簽訂的補充協議中表明自願承擔勸退嶽天的責任。可以證明,下家金某等人并非善意的買受人,他們的行爲明顯損害了嶽天的利益。
因此,一審法院判定,嶽夕與金某的買賣合同及補充協議無效。一審後,嶽夕等人不服,上訴至上海一中院,上海一中院認爲,嶽夕對涉案方式的處分權應受限制,其在涉案房屋買賣過程中存在與下家惡意串通和違反公序良俗的情形。金某等人的交易行爲存在明顯不合常理之情形。因此,一審法院的認定事實清楚,适用法律正确,應予維持。
随後,金某等人又向上海高院提出再審申請,上海高院認爲,金某等人在明知嶽天居住在房屋之中,未實際看房的情況下,就以低價購入涉案房屋,并起訴要求長期居住在房屋中的嶽天搬離,其購買行爲并非善意,原審認定并無不妥。因此,金某等人的再審申請被駁回。(文中所涉人名皆爲化名)