每經記者：包晶晶 每經編輯：陳夢妤 , 孫志成
8 月 31 日晚，" 金九銀十 " 前夜，近年罕見的超預期利好終于落地——首付比例、存量房貸利率雙雙下降。
8 月 31 日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》規定：統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一爲不低于 20% 和 30%；同時，将二套住房利率政策下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加 20 個基點，首套住房利率政策下限仍爲不低于相應期限 LPR 減 20 個基點。
《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規定，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商确定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
每經記者在一個 300 多人的買房群看到，有人轉發了利好政策，但群友反應平平，" 都散了 "，" 啥也沒有 "。
" 上海細則沒落地，銀行細則沒出來，讓子彈飛一會兒吧。"21 世紀不動産店東李小憶對每經記者說。
存量房貸能省多少錢？首付降低能釋放多少購買力？
30 年少還 30 萬
提前還貸已經曆時一年有餘，不少當時高利率貸款買房的人，已經動用了各種手段提前還貸。
" 我的利率超過 5.8%，今年果斷提前還了。" 章亭（化名）告訴每經記者，" 今年年初的時候（利率）也降了一點點，但還是很高。"
不過，她 2022 年提出申請，直到今年年初才順利還完。她暗示說：" 現在經營貸利率隻有 3.25%-3.45%，相差不止 2 個點。"
中原地産首席分析師張大偉分析指出："存量房貸的購房者，特别是動辄 5%-6% 高息的購房者，很可能房貸能降低 100 個基點以上，但具體依然需要購房者與銀行協商。"
記者注意到，" 提前還款 " 将被進一步嚴管。央行、國家金融監督管理總局昨晚也同步發出通知，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式實質性審核。對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行爲的中介機構，一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行爲的内部人員。
根據張大偉的測算，大部分存量房貸發生時最低下限是 4.65%，最高 6% 左右購房，如果按照 100 萬元貸款、30 年期，月供有望從 5995 元每月降低到 5156 元左右，下調 840 元左右，30 年一共能少還 30 萬元。
究竟哪些購房需求能被激活？
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，" 由于首套房商貸利率下限去年 5 月已降至 5 年期以上 LPR-20BP，但二套房始終保持 5 年期以上 LPR+60BP，此次政策執行後，相當于對二套房商貸利率下調 40 個基點，有助于降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放。"
業内人士：
或暫難在北京、上海落地
鏡鑒咨詢創始人張宏偉 8 月 31 日晚間通過書面對《每日經濟新聞》記者表示：" 首付比例降低至兩成，是 2008 年全球金融危機之後第二次全國範圍内允許這樣的普遍調整。實際上，一部分二線城市、三四線城市已經降低至兩成了，在這樣的市場背景下，首套剛需的交易量也并沒有被完全激活。"
" 首套首付比例的降低，影響較大的城市爲一線、強二線，比如上海首套房現在首付 3.5 成，如果降低至兩成，那就大幅度降低了購房門檻。" 張宏偉表示。
但多家機構、市場人士均提出，該項重磅政策暫難在北京、上海落地。
更重要的是，首付下降對于當下的購買主力而言，并不算很大的利好。
" 缺的是那一成首付嗎？"" 首付、還款都缺。" 在上海，不少人對記者如此表示。
也有一部分人認爲，降了首付比例，用自住房套現置換，自己是願意考慮的，但 " 買進賣出哪兒哪兒都是稅，太折騰了 "。
利好政策發布之後，也有人向中介進行類似咨詢，但據李小憶所說，現在上海沒有任何消息，也不知道怎麽回答。
事實上，除了已經明确實施 " 認房不認貸 " 的廣州、深圳、武漢、廈門等地外，合肥、甯波、青島等城市已經在此前将首套房首付比例降至非限購區域 20%，且認房不認貸；北京和上海仍然堅守普通住宅首付 35% 的調控底線（北京非普宅首付 40%），但 9 月 1 日，北京和上海也雙雙宣布，實施 " 認房不認貸 "。
張大偉認爲，當下市場除了一線城市和少數二線城市，寬松政策已經出無可出。目前房地産行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化産品競争都存在壓力。7-8 月房地産市場邊際繼續轉弱，多數城市銷售面積環比延續下降态勢，市場信心不足，特别是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，當下樓市政策特别是一線城市需要繼續加碼，否則市場下行難免。
記者 |包晶晶編輯 |陳夢妤孫志成 易啓江
校對 |程鵬
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