撰文丨李惠琳 江一葦 編輯丨譚璐
萬科董事局主席郁亮，努力穩住局面。
3 月 13 日，其 A 股和港股未能延續前日的漲勢，有所回調。3 月以來，萬科的股債價格，跌宕起伏。
前一天，YY 評級發布消息稱，多家銀行在爲萬科籌措最高 800 億元人民币的銀團貸款，以應對債券償付。受此刺激，萬科領漲地産闆塊。
面對各種傳聞，郁亮默默做事，沒有作出正式回應。
8 日，萬科發布公告，3 月 11 日到期的 6.3 億美元中期票據，全數償付本息。
也有消息稱，3 月 8 日前後，多家險資派出高管到深圳萬科總部，進行新一輪磋商。
風波未平，郁亮需要進一步證明，萬科真的能好好 " 活下去 "。
努力兌付
萬科的股債價格異動，源于 3 月初的傳聞：一宗債務展期談判被拒絕。
關鍵時刻，新華資産出來澄清，傳聞不實，與萬科一直保持正常業務合作。
業内也認爲，萬科是受市場情緒拖累，基本面未出現驟變，也未有違約信号。
2 月底以來，郁亮與深圳地鐵相關高層就赴北京與多家險資商談，重點并非對債務進行展期，而是希望險資不要提前行權。
3 月 8 日前後，多家險資與萬科展開新一輪磋商，内容涉及将債務償付期限延長至少一年、追加增信擔保和抵押品，以及發行債券将 " 非标轉标 " 等。
從總量上看，萬科有一定償債壓力。
根據 YY 評級的研究，截至 2024 年 3 月 10 日，萬科境内外債券餘額合計 861 億元，集中于 2024（261 億元）、2025 年（362 億元）到期。
目前，萬科年内的境外公開債已償付近一半，剩下 5 月及 6 月到期的兩筆境外債。
萬科表示，會通過境外自有資金、境外子公司的境内項目分紅或股權轉讓資金，以及境外銀團貸款等方式兌付。
從賬面上看，截至 2023 年 9 月底，萬科的現金及現金等價物爲 1012 億元，對短期債務的覆蓋倍數爲 2.2 倍。
投資者的擔憂，部分可能來自對萬科銷售下滑的擔憂。
2023 年，萬科以 3761.2 億元的銷售額穩住行業老二的位置，同比減少 6.2%。
2024 年前兩個月，銷售同比下降 41.65%，跌幅擴大。不過，同期百強房企的降幅爲 51.6%，萬科仍跑赢行業。
有進有退
YY 研究指出，對萬科 2024 年債券償付進行壓力測試，即使監管壓力下銀行貸款和非标敞口保持，萬科債券剛兌隻能依靠資産變現。
盤點萬科可變現資産，僅考慮一線項目情況下，處置對價約 579 億元。
郁亮不得不加速處置資産。
去年 12 月，萬科以 4.8 億元的價格，出售多家悅榕酒店的管理權。
1 月，萬科先将深圳高新投 6.16% 的股權出售給深投控。
2 月，又将最賺錢的商場——上海七寶萬科廣場 50% 股權，打 7 折賣給香港領展基金，回籠資金 23.8 億元。
同時，萬科仍保持了一定投資節奏，2024 年 1 月，萬科新增 3 個開發項目，分别在銀川、昆明和貴陽，權益價款 9.3 億元。
有進有退，萬科仍有底氣：
一是深圳國資的支持。其第一大股東是深圳地鐵集團，截至 2022 年末，深鐵持有萬科 A 股 27.88% 的股份。
" 萬科不是一個人在戰鬥！萬科背後是深鐵，深鐵背後是國資委。深鐵工具箱将全力支持萬科！" 深圳地鐵董事長辛傑曾表示。
不過，也有險資表示，會關注大股東能否用更有力的手段馳援萬科。
二是持續的融資渠道。2023 年上半年，其新發行 60 億元境内債券、90 億港元境外貸款。此外，萬科還在拓展公募 REITs 的新融資渠道，盤活重資産。
目前，已成功申報兩隻公募 REITs ——華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施 REIT、中金印力消費基礎設施封閉式 REIT，萬科長租公寓的 REITs 也在申報中。
其中，華夏萬緯 REIT 于 3 月 1 日獲深交所受理，計劃募資 11.59 億元。中金印力 REIT 早于 2023 年 10 月獲批，拟募資 35.77 億元。
籌謀閉環
借助 REITs 的機遇，郁亮對以後也有所籌謀。
在他看來，未來不會回到對住宅開發過于依賴的階段，包含商業、物流、租賃住房在内的經營服務業務，會持續成爲萬科全新的融資渠道。
郁亮曾提到，REITs 對于不動産經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。
一旦完成 REITs 的環節打通，萬科有望真正從開發商轉變爲不動産商。
2024 年 1 月，萬科成立商業事業部，七個區域的商業業務、印力集團統一并入，原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人。
至此，商業闆塊被提到與開發業務、物業闆塊同等地位。
此前，萬科的商業闆塊資産較爲分散，自有資産分布在七大區域事業部，與收購而來的印力集團，以兩個體系獨立共存，難以形成合力。
實際上，論總規模，萬科的商業業務排在行業前列。截至 2023 年 6 月底，萬科（含印力）累計開業 203 個商業項目，建築面積 1118.3 萬平方米。
萬科方面表示，消費類基礎設施 REITs 試點，爲其商業業務帶來了重要發展機遇，一盤棋建設和強化團隊管理力量，能更好地抓住機會。
新出路難以快速見效。2023 年前 9 個月，萬科經營性收入占總收入的 14%。
" 經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，在短期内要對整體盈利表象有重大改變，還有難度。" 郁亮坦言。
在此之前，他仍要等待開發業務的漫長修複。
