1 月 4 日，仲量聯行北京房地産市場報告顯示，2023 全年商業地産大宗交易總額中辦公樓占比 56.8%，較 2022 年略有下降。相比之下，零售、公寓及酒店的投資熱度有所提升，酒店在全年成交量中占比 12.1%，與零售類型物業持平，在全年成交金額中占比達 10.7%。
截至 2023 年 11 月，北京高端酒店市場每間可出租客房收入（RevPAR）恢複至 2019 年同期水平 88.1%。同期，高端酒店市場入住率爲 66.7%，平均房價達 1116 元，RevPAR 爲 745 元。平均房價已基本達到 2019 年同期水平，入住率和 RevPAR 分别爲 2019 年同期水平的 87.8% 和 88.1%。奢華酒店市場業績恢複情況較好，每間可出租客房收入已超過 2019 年同期 4.3%。
供應層面，2023 年全年北京市無高端及以上酒店新增供給，2024 年第一季度，預計海澱萬麗酒店即将開業，這将是萬豪集團在北京落地的第三家萬麗品牌。
中國酒店市場中存量時代的特點逐漸突出。在北京，新增供給增速緩慢的趨勢尤其明顯，存量資産的品牌煥新、升級改造及用途更新是酒店業主重點關注的問題。報告顯示，北京市 79% 的高端及以上酒店供給已開業超 10 年，酒店數量超過 290 家。2013 年至 2015 年共開業高端及以上酒店 24 家，占總供給的 7%，目前已開業 8 — 10 年，達到開業後第一個翻新周期。
仲量聯行大中華區酒店及旅遊地産事業部高級副總裁梁濤表示：" 北京市場供給受限，以存量資産爲主，近年來業主對于低效空間改造需求增長顯著。在對宏觀經濟趨勢仍存疑慮的背景下，國内旅客出遊意願強烈但預算減少，短期内仍需重拾消費信心。簽證放寬政策利好入境遊恢複，但部分高淨值國内旅客可能流向海外。基于變化的市場環境，業主對酒店資産管理、提質增效的需求也在明顯增加。"
從買方來看，非傳統市場投資人促成多筆成交，買家來源更爲多元化。2023 年，北京全年商業地産大宗成交累積總額 337 億元，市場活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場中，私人買家占比超過五成。中國金茂以人民币 28.02 億元将位于亮馬橋區域的五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店成功出售，買方爲成立僅兩個多月的北京渤海潤澤商業管理有限公司，最終實際擁有人爲自然人石翠與蘇福蛇。
放眼中國内地酒店投資交易情況，2013 年至 2023 年第三季度中國内地酒店投資交易額約 1439 億元，主要集中在一線及新一線城市。
2023 年，酒店法拍項目逐漸增多，占商業地産大宗交易總單數的 73%，主要集中在二線及以下城市，成交價格低于市場價格。部分一線和新一線城市法拍項目因其優越的地理位置和物業狀态，吸引衆多投資人關注并以接近市場水平的價格成交。
疫情期間酒店市場持續低迷，加之宏觀經濟因素影響，部分房企和酒店業主資金流轉不暢，導緻長期債務違約，大量被擔保、抵押的酒店資産因而進入法拍市場。
過去幾年，随着文旅市場的興起，諸多地産企業将酒店作爲文旅地産開發的配套項目大力投資。然而酒店投入大、回報周期長等特點，在一定程度上占用了房地産的流動資金，但尚未産生可觀的資産回報率。爲盤活資産，償還借貸，降低集團的計息負債，地産企業紛紛開始加速剝離非核心資産以緩解杠杆壓力。
例如，2023 年，遠洋集團出售成都太古裏 （含成都太古裏博舍酒店及服務公寓） 50% 股權予太古集團；融創集團于三季度出售三個位于重慶、杭州、合肥的文旅酒店資産予其債權方。
出于資産配置多樣化需求，國内高淨值人士成爲酒店資産最活躍的買家。仲量聯行認爲，相較于機構投資人，高淨值人士或家族辦公室的投資風格相對穩健，更關注财務回報和風險分散，對土地年限和投資回報周期較不敏感。2023 年，金茂集團出售的金茂北京威斯汀大飯店以及金地集團出售的西安凱悅酒店，接盤方均是高淨值人士。
此外，仲量聯行認爲 " 酒店改長租公寓 " 是一個新的資産管理趨勢，具有重新定位或改造可能性的老舊酒店繼續受到長租公寓投資者的追捧。
作者 | 宋虹姗
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