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經濟觀察報 記者 張雅楠 過去一個多月,22 個采用 " 兩集中 " 供地的城市中,已有 18 城相繼取消地價上限。11 月 21 日,四大一線城市中,廣州率先落實,黃埔區挂牌的一宗宅地,按價高者得原則确定競得人,未設置地塊最高成交限價。
廣州此舉,有望成爲四大一線城市取消地價上限的起點。此前,認房不認貸等政策放松,也是始自廣州,後在深圳、北京、上海相繼落地。
取消地價上限,不僅是響應自然資源部 9 月底文件的建議,更是順應了新一輪房改的方向。國務院 9 月下發的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出 " 推動建立房地産業轉型發展新模式 ",明确 " 保障 " 與 " 市場 " 的定位關系,被稱爲新房改方案,其兩大目标一是加大保障性住房建設和供給," 讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮 ";二是讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,推動房地産業轉型和高質量發展。
取消地價上限,熱門土地的出讓由搖号變爲價高者得,面對這些地塊,房企不必把希望寄托在玄學和運氣上。土地歸于有實力的開發商,土地價值回饋至地方政府。
對開發商來說,地價上限取消,意味着房價上限取消,産品品質和配套不必過分受制于狹小的成本空間,改善型和高端住宅産品的定位和設計,可以回歸市場需求,成爲真正的商品房。
對地方政府來說,商品住宅價格交由市場供需決定,若商品房價高企,工薪收入階層居者有其屋的任務,需要保障性住房強勢補位,相應的保障房土地可能要以劃撥方式供應,更成熟的住房租賃市場也需要穩步建立,實現上述各就其位的轉型,短期内仍需土地财政支撐。
取消地價上限,是調控政策的進一步松綁,它與認房不認貸,取消樓市四限(限購、限貸、限價、限售)等政策一樣,都是供需關系發生重大變化後,對不合時宜政策的回調,已經算不上 " 救 " 市。
而保障金融安全以及提振經濟,仍需要房地産複蘇助力,但我們必須看到,當前的房地産頹勢,單憑地方政府的 " 一城一策 " 很難奏效,即便是認房不認貸這樣的 " 殺招 ",在一線城市落地後的政策效力也僅能維持一個多月。從我們的采訪信息看,市場兩大壓艙石,上海的豪宅和北京的學區房,都出現了明顯的價格松動和需求萎縮,市場主體的狀況可想而知。
銷售企穩更多依賴經濟底色和消費者信心,在銷售不暢的情況下,保證正常的融資需求,成爲穩定企業現金流的重要路徑,對房地産行業意義重大。最近兩年,金融政策不可謂不多,座談會開了一個又一個," 白名單 " 一張接一張," 三支箭 " 飛了一年多,但開發企業和住宅市場仍不見起色。即便穩如萬科也不免受市場情緒誤傷,經曆股債雙殺。若長期看,銷售不回暖;短期看,融資不化凍,開發企業的多米諾骨牌還會繼續倒,但這顯然不是當前經濟需要的。
爲什麽這麽多政策卡在最後一公裏?剛剛結束的《财經》年會上有過精彩一幕,在面對 " 經濟上的種種問題,我們看到了,文件上也有,政策也出了,爲什麽落實和執行就那麽難 " 這個問題時,中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚的回答是," 我不知道 "。
這句話迎來爆裂掌聲。