" 沒有加班，還是準點下班 "" 經紀人好的一周就多簽了一兩單 "…… 北京樓市優化政策落地一周後，北京商報記者調查發現，被稱爲市場先行指标的二手房，并沒有預期的火熱。經紀人給出的普遍判斷是，當前買賣雙方還處于政策消化階段。
與新房市場由開發商主導不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，而個人賣家和買家通常會根據自己的需求和預算進行交易。因此，" 吃透 " 政策并進行買賣需要時間。
" 政策持續性值得關注，但短期内并未帶來明顯變化。" 北京商報記者對話多位市場一線經紀人發現，政策的刺激作用 " 賣家 " 多于 " 買家 "，當下的市場呈現出小業主們漲價、惜售與毀約交織在一起。
（圖片來源：記者拍攝）
買賣雙方還處于消化階段
相比于新房市場的火熱，二手房市場并未因新政落地而出現明顯變化。
" 沒有加班，還是準點下班。" 談及新政對北京二手房帶來的市場變化，一頭部中介金融街商圈經理孫春陽給到一個耐人尋味的答案。這似乎與新政落地後的樓市忙碌氛圍有些不符，但孫春陽解釋說，這也正說明當前買賣雙方還處于政策消化階段。
與新房市場由開發商主導不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，而個人賣家和買家通常會根據自己的需求和預算進行交易。因此，" 吃透 " 政策并進行買賣需要時間。
北京新政落地後，孫春陽感覺到買房人和賣房人的咨詢量變化，但簽約量并未出現明顯波動。" 與之前市場相比，單周的簽約量會稍微多出一兩單，但依舊不如 9 月初的水平。"
2023 年 9 月 1 日晚，" 認房不認貸 " 政策落地北京，二手房市場也蹭到了這波熱度。彼時北京商報記者采訪了解到，" 從月度對比來看，門店 9 月到訪量相比 8 月增長了 50% 左右，帶看量增長了 30%，成交量較 8 月有明顯增長，一個突出特點是，成交節奏很快。客戶給人的感覺特别‘着急’，是催着經紀人成交的 "。
" 但此次新政并未帶來‘認房不認貸’的效果，門檻降低後，買賣壓力依舊很大。" 孫春陽認爲，新政的實施雖然對市場産生了一定的刺激作用，但購房者的信心尚未完全恢複。他表示，目前市場上的購房者更加理性，他們不再盲目跟風購買，而是根據自己的實際需求和經濟能力來作出決策。
此外，孫春陽還提到了一些細節問題。例如，在當下二手房市場中，一些購房者可能會因爲擔心政策帶來房價上漲，而不斷确認房價走勢的問題；也有一些購房者因爲擔心月供壓力，咨詢過後繼續選擇持币觀望的狀态。他認爲，這種現象反映了購房者的不同心态和市場的不确定性。
在孫春陽看來，目前北京二手房市場正在經曆一個調整期。雖然新政的實施對市場産生了一定的刺激作用，但購房者的信心尚未完全恢複。
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刺激 " 賣家 " 多于 " 買家 "
對于孫春陽的感受，從業超過十年的五道口大區林大北路店的經紀人賈小龍也表示認可。" 帶看量和成交量有所增加，但和新政之前的周末相比，還是沒有明顯變化。" 在賈小龍看來，如果說政策帶來哪些刺激作用？刺激 " 賣家 " 多于 " 買家 "。
賈小龍告訴北京商報記者，新政出台後，" 賣家 " 的業主們要更激動，一些業主連夜打電話，要提高挂牌房源的價格；還有一些業主緊急下架了房源，要觀察下市場變化再做選擇。" 最近幾天，接到好幾位業主的電話，說暫時不想賣了，想等等看。業主們的預期正在發生變化，他們不再急于出售，而是選擇觀望局勢，以期獲得更好的出售時機。"
刺激 " 賣家 " 也并非沒有帶來改變，北京二手房居高的庫存量有放緩趨勢。但賈小龍也表示，不能完全歸結于新政的原因，此前因爲降價幅度過大，部分業主感覺 " 太虧 " 就下架了自己的房源。新政出台後，帶動這波下架房源有了走高的趨勢。
新政爲 " 賣家 " 的業主們帶來了信心，甚至加劇了這份信心。" 政策出台第二天，還遇到了業主臨時毀約的情況。" 據賈小龍介紹，自己促成的一組二手房買賣，口頭協議已經達成了，但因爲買家臨時出差，就耽誤了幾天。剛好新政趕在簽約前出來了，賣方單方面要求加價，雙方協商無果，最終也導緻這筆單子交易破裂。
（圖片來源：記者拍攝）
市場還未脫離 " 以價換量 "
談及業主漲價或業主臨時毀約，在回龍觀大區負責人餘曉看來，這種行爲是在爲本就不穩定的市場增添 " 緊張 " 因素。" 漲價也賣不出去，根本沒有實質意義。"
之所以有如此定義，包括餘曉在内的一衆經紀人給出一緻判斷——因爲當前北京二手房市場尚未脫離 " 以價換量 " 階段。" 目前個别房源出現業主提價的情況，但這些都是不着急成交的，着急賣的業主，挂牌房源依舊有議價空間，有的甚至有将近五十萬元的空間。"
量增價跌是此前北京二手房最真實的寫照，尤其是成交量萎縮帶來更多 " 降價 " 房源的出現。經曆 9 月短暫複蘇之後，北京二手房市場階段性呈現兩個特征：成交量萎縮、挂牌價下調。
包括餘曉在内的一線經紀人一緻認爲，隻要量沒下來，價格就不會提上去。由于北京二手房庫存量仍然較大，而新增購房者短期内并沒有明顯增多，觀望情緒仍然濃厚。但對于未來走勢，這些一線經紀人們普遍表示樂觀。" 雖然目前市場仍然存在一些不确定性，但回暖的感受已經逐漸顯現。随着政策的穩定和供需比的變化，市場将會進一步回暖，爲未來二手房市場的買賣提供有力保障。"
在餘曉看來，每一次買房門檻的降低，都會帶動一批潛在的 " 剛需 " 出現，真正有買房或置換需求的 " 剛需 "。之前還差一些才能上車的，現在門檻降低了就能夠得着。哪怕是 " 老破小 " 這類房源，還是會有 " 剛需 " 的存在，這是她堅定看好市場持續性的原因。
北京商報記者 王寅浩
