北京第一房産中介鏈家降費，一石激起千層浪。之前按照 2.7% 的費率交了中介費的買房客，已經 " 哭暈 " 在社交平台。鏈家爲何下調中介費？背後除了有關部門的指導意見外，也跟不容樂觀的市場行情有關。
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
鏈家的中介費終于下調了。
9 月 26 日，多家媒體報道稱，鏈家中介費的收取标準，從目前房屋成交總價的 2.7%，統一下調至 2%。與此同時，收費模式從購房一方單邊支付中介費，改爲買賣雙方共同承擔 1%。對此，「市界」向北京鏈家求證，相關人士回應稱 " 屬實 "。
一石激起千層浪。按照 2.7% 的費率交了中介費的買房客，已經 " 哭暈 " 在社交平台：" 就想知道之前簽了合同，還沒網簽的人會退錢嗎？"" 上周五剛交了中介費 "、" 昨晚 11 點簽合同的冤大頭 "、" 要是遲幾天，就能少花 10 幾萬元呐 " ……
在北京市場，鏈家有多強？
在過去很多年裏，憑借龐大的門店、房源以及經紀人數量，以及高質量的服務，鏈家在北京市城六區二手房服務市場中，做到了市占率第一。與行業地位相伴的，是鏈家堅挺的中介費。中介費包括居間代理費、代辦服務費（名爲交易保障服務費），在北京全部由買家一方支付。
有媒體在 2021 年摸底了北京 7 家市場占有率較高的中介機構，其中鏈家、我愛我家、麥田、中原收費報價，均爲成交價的 2.7%，21 世紀不動産爲 2.5%，中天置地最少，中介費率在 1.5%-2% 之間浮動。
不過，在實際成交過程中，各家中介機構都會有不同程度的 " 折扣 "。比如我愛我家在北京執行的現行二手房交易費率，雖然規定爲 2.7%，但對老客戶成交、連環單、房屋總價 1200 萬元以上等，" 會有相應的組合優惠。" 鏈家的力度最低，普通客戶很難談到折扣。
但如今，鏈家終于下調了中介費。究其原因，北京鏈家解釋稱，這是爲響應并貫徹落實政策的号召。就在今年 4 月份，住建部、市場監管總部，聯合印發了《關于規範房地産經紀服務的意見》，意見要求：合理降低二手房交易成本，結合當前供求關系，對現行二手房交易服務費的收取方式和标準進行調整。
北京市房地産法學會副會長趙秀池表示：" 從總量視角看，我國住房供給與當前經濟發展水平相适應，整體上實現了供需平衡，政府出台了降稅、降息等措施，降低交易成本和購房成本，支持剛性和改善性購房需求。"
劃重點的是 " 降低交易成本和購房成本 " 這句話。這其中的邏輯在于，我國采用的是雙代理模式，即中介一方面替賣方争取最高的成交價，也替買家争取最低的支出成本。然而，從上世紀九十年代末取消福利分房開啓商品房時代以來，中國房地産市場絕大多數時間都處于房價上漲通道，在上漲階段，二手房處于 " 賣方市場 "，缺失議價話語權的買方，往往處于劣勢地位。
從目前來看，盡管我國多數城市，都是買賣雙方共同承擔中介費，但也有買家單方承擔中介費的城市，比如北京。" 北京長期以來由買家單方承擔傭金，這加重了購房人負擔。" 趙秀池告訴「市界」，這種收費方式急需調整。
不過，在外界看來，北京二手房源挂牌量居高不下，也成爲鏈家調低中介費的大背景之一。北京實行 " 認房不認貸 " 政策，已經有一段時間了。雖然這個政策刺激了不少剛需和改善型需求入場，但根據财新獲取的最新數據顯示，北京二手房挂牌總量，已經達到了 16.47 萬套。有不少現階段挂牌上市的，位于遠郊區，" 這種房子交易量一般。" 一名北京房産中介告訴「市界」。
有人算了一筆賬，如果以 2.7% 的收費标準來計算，一套 500 萬元的房子，中介費用爲 13.5 萬元，如果是首貸買新房，這 13.5 萬的中介費，能撬動約将近 30 萬元的杠杆，基本可以多出一個書房的面積。這也使得很多買房人，放棄二手房轉向新房。但另一方面，新房市場由于大部分房企都爆雷了，出現很多爛尾樓現象，也讓購房者談新色變。" 一般人都會首選央企國企開發的樓盤，一聽說是民企的尤其是已經爆雷的民企，都是繞而遠之。" 一位地産從業者表示。
在北京這種存量房占比越來越高的一線城市，二手房是購房市場的大頭。在市場行情好的時候，買賣雙方甚至于，還會商定由買房承擔賣房的一部分稅費，" 但随着市場競争的加劇，以及房地産市場交易轉淡，中介機構下調中介費，也成爲搶占市場份額的手段之一。"IPG 中國區首席經濟學家柏文喜告訴「市界」。
如果将視角放得更大的話，鏈家做此調整或許還另有深意。衆所周知，鏈家是貝殼找房旗下的地産經紀品牌，也是貝殼找房的重要經濟來源之一。
貝殼财報顯示，今年二季度，營收 195 億元同比增長 41.4%，淨利潤 13 億元。其預計，2023 年第三季度淨收入總額将介于 155 億元（21 億美元）至 160 億元（22 億美元），與 2022 年同期相比下降約 9.1% 至 11.9%。貝殼找房在财報提到，該預測考慮到近期房地産相關政策和措施的潛在影響，這些情況仍存在不确定性，可能繼續對貝殼公司的運營産生影響。
" 中介費從 2.7% 下降至 2%，相當于我們的收入，一下子降了 25.9%。" 鏈家房産中介郭燃告訴「市界」，鏈家是分段提傭的。" 經紀人的提傭，在之前就降低了，這一次中介費下調，不知道提傭會不會有變化。"
但另一方面，如果中介費降低後成交量上漲，房産中介的客單量上去，在以量換價的情況下，中介的收入未必會下降，這一切要看中介費降低對後續市場和成交量的影響而定。
郭燃并沒有說提傭的金額以及方式，「市界」從貝殼找房北京總部發布的招聘信息處看到，如果一名經紀人的責任底薪是 6000-10000 元，那麽他提傭的比例爲 30% 到 70% 不等。對于 " 經紀人提傭後續是否有變化 " 這一問題，鏈家方面回複「市界」稱，目前沒有消息可以對外發布和說明。
鏈家這一新政策，已經被一些挂牌業主所認可。其實早在今年 7 月，鏈家北京北苑大區，就開始試行雙邊收取中介費。當時，在雙邊收傭政策試行後，買賣雙方共同承擔合計 2.7% 的中介費。據公開信息顯示，" 雙傭模式 " 試行後，北苑大區的挂牌業主，接受雙邊收傭的比例，從最初的 20%-30%，提升到 90%。
" 北京的房地産市場保持長期穩定，房源挂牌量增加，賣方爲了盡快售出，也願意承擔相應的交易成本。" 趙秀池告訴「市界」，" 賣方自己支付了 1% 的傭金，也可以理直氣壯地要求經紀人，提供更快的交易速度和更高的服務質量。" 有業主爲了賣掉房子，願意承擔一半中介費，但也有業主很抗拒這一新政。
一名業主在社交平台上抱怨道，" 反正我作爲賣家，要是讓我掏稅，我就不講價了，再繼續，就耗着了，反正不急用錢。" 而對一些觀望狀态下的買房人來說，中介費從 2.7% 降到了 2%，實實在在降低了購房的負擔。這些人提前釋放了需求。至于鏈家，" 調低中介費，可提高公司的競争力，吸引更多的消費者選擇鏈家。" 柏文喜告訴「市界」。
除了對買家、賣家，以及對鏈家有影響外，這個事件對其他房産中介，會産生哪些影響？衆所周知，中小型中介公司，原先靠低費率，在競争激烈的市場中，分得一杯羹。比如中天置地，即便這家公司的口碑備受争議，但其還是以低中介費吸引了不少顧客。中天置地的中介費率，在 1.5%-2% 之間浮動，" 如果努力一下，中天置地可以砍到五折。" 跟中天置地房産中介打過交道的一名買房客告訴「市界」。
在北京鏈家宣布降低中介費後，其他房産中介品牌目前都沒有特别的表态。中原地産回複「市界」稱，如有需要對外界發布的信息，會第一時間通過官方渠道發布。截至發稿日，我愛我家、21 世紀不動産并未回複。
對于 " 其他房産中介是否會跟進 " 這一問題，柏文喜認爲，" 這取決于不同公司的決策和市場情況。一些小型的房産中介可能會跟随鏈家的步伐，但大型的房産中介，可能會考慮更多的因素，例如公司的品牌形象、利潤率等。"
那麽，在北京真正成爲第一個吃 " 螃蟹 " 的城市時，其他城市的中介機構的費率又是如何？2014 年以前，房産中介服務費由政府統一制定指導價，房屋買賣中介費收費标準在 0.5%-2.5% 之間。2014 年以後，各地二手房中介費收取沒有統一标準。上海易居房地産研究院曾發布的中介費下調政策研究報告顯示，全國 25 個重點城市，二手房中介費率平均值爲 2.2%。
相對較高的城市包括成都、西安和北京，中介費率分别爲 2.8%、2.8% 和 2.7%。中介費相對較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原，中介費率分别爲 1.5%、1.8% 和 1.9%。" 總體而言，城市規模大、二手房市場活躍的城市中介費相對較高。而在城市規模小、二手房市場不太活躍且購買力相對不足的城市，中介費則相對較低。" 易居研究院研究總監嚴躍進指出。
也就是在這樣的大背景下，有城市早在北京之前，就欲改變傳統房産中介收費規則。今年 5 月 30 日，福州市房地産中介行業協會，打響了中介收費調整 " 第一槍 "，發文調整由買方全額支付交易傭金，轉爲由買、賣雙方等比等額分擔傭金，單方收傭比例定爲房屋成交價的 1.5%。
不過，6 月 2 日淩晨，福州市房地産中介協會，發出一則通知撤銷了該政策，并稱主要是因爲對住建部、市場監管總局等部門關于規範房地産經紀服務的意見政策 " 把握不準、領會不透，悖離上級精神，給房産經紀行業造成較大負面影響 "。
鏈家下調中介費這一政策出台後，多名鏈家經紀人告訴「市界」，并不清楚具體細則，以及後續配套的政策。不過，從公開信息來看，北京鏈家表示，後續各門店服務内容不減項、服務質量不降低，公司将于三周内在所有門店公示新的收費方式和标準，供市民監督。
事情到了這裏，一個問題呼之欲出：由賣方支付的中介費，是否會轉移到買家？有網友很擔心，" 羊毛出在羊身上，背着、抱着一般沉。客戶出 2%，房價就是 1000 萬元。如果讓業主出 1%，房價就是 1010 萬元。" 對此，空白研究院創始人楊現領有自己的看法。他認爲，目前北京房源在售量超過 16 萬，在售房源去化周期超過 12 個月，隻有不到 10% 的房子具備真正可售的機會。
" 與此同時，二手房的挂牌價到成交價的降價空間普遍在 10% 左右。所以市場擔心賣方将 1% 的中介費轉嫁到買方身上的情況，也基本不會存在。交易摩擦成本降低，買賣雙方的博弈也會減少。現在市場已經有賣方主動承擔一部分中介費的情況。" 楊現領提到。
在柏文喜看來，這個問題的答案，因情況而異。一般來說，中介費的最終承擔者實際上與市場供求關系、買賣雙方的談判位勢有關，自然會導緻中介費會由買賣雙方中的一方或雙方協商承擔，但這并不意味着所有的費用，都會完全轉嫁給買方。" 鏈家的做法是要求買賣雙方各承擔 1% 的中介費，這種做法是試圖降低買方的負擔，但也可能會影響賣方的接受程度和交易的積極性。因此，需要買賣雙方在交易過程中，根據具體情況協商分擔費用。"
那麽，賣房支付的中介費會轉移到房價上嗎？" 不會。" 楊現領解釋道，房價是客觀的，是由市場供應關系決定的，不以人的意志爲轉移。房價和中介費是兩個市場，形成機制有很大的差異，理論上也不存在所謂的 " 轉嫁 " 問題。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認爲，" 理論上，業主會有動機将中介費轉嫁到房價上，過去也有這樣的情況，但能不能轉嫁或轉嫁多少取決于微觀市場對房價的定價。二手房是高度分散、充分競争的市場化交易，市場信息非常透明。" 李宇嘉解釋道，當前，市場競争态勢和過去完全不同。
李宇嘉告訴「市界」，各地二手房挂牌量都創曆史新高，賣舊買新、賣小買大，資産騰挪非常普遍，更多的是業主合理定價甚至下調挂牌價，以求盡快賣出，賣方很難将中介費用向買方轉移。" 如果賣家将費用轉嫁到房價裏，很可能影響房屋的成交效率。長期來看，在供需雙方價格博弈後，價格會回歸供需公認的價值水平上去。"
在這些錯綜複雜的關系中，購房人在買房過程中，也必須有一些注意事項。" 可通過貨比三家、砍價等方式，盡量降低自己的成本。如果發現房價存在不合理之處，可以拒絕購買。" 北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴「市界」。目前市場中很多中介機構，并沒有完全采取雙傭模式，購房人在簽訂合同時，" 一定要仔細看合同中關于傭金的相關規定，不要輕信中介的口頭承諾。"
無論如何，從目前來看，北京二手房交易龍頭鏈家調低中介費這一事件，對一些局中人帶來的變化，并沒有完全顯現出來，仍有待進一步觀察。當然，這其中并不包括政策出台之前，按照 2.7% 中介費執行的買房客們。這項政策對他們的影響，不可謂不大。不少買房客吐槽道：" 就想知道之前簽了合同，還沒網簽的人會退錢嗎？"" 上周五剛交了中介費 "" 昨晚 11 點簽合同的冤大頭 ""20 多萬已交，房子也成交了，遲幾天該多好 " ……
前不久剛買了房子的胡蘿告訴「市界」，她打交道的鏈家經紀人讓她再等等，看看公司有沒有什麽解決方案。" 下午（9 月 26 日）說是各店店長在開會。能操作的話，肯定給我們降。" 然而，心急的胡蘿給鏈家總部打了電話，對方回複她說，發文當天及以後簽約的按照 2% 收費，以簽居間服務合同日期爲準。
對于鏈家會否 " 退錢 " 這一問題，柏文喜坦言，" 法不溯及以往，除非他們與鏈家協商一緻，否則不太可能。" 不過， 胡蘿還是心存希望，她決定再等等消息看，" 讓子彈再飛一會兒吧！"
（文中胡蘿、郭燃爲化名。）
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