編者按：求變者恒新，創新者恒強，樂觀者恒進。在大變局時代，韌性增長，找到更好立于世界的方式。是爲騰訊新聞《潛望》與《遠光燈》欄目年終策劃系列《韌性生長，穿越周期》第五篇。
騰訊新聞《潛望》作者 羅飛 發自香港
過去這一年，中原地産在香港關掉了 100 多家店鋪，相較于去年同期減少了約 25%。現在僅剩 300 多家。
12 月中旬，香港最大地産中介中原地産創始人施永青在香港尖沙咀的辦公室對騰訊新聞《潛望》透露了這一組數據，他同時表示，這是公司曆史上第一次如此大規模縮減店鋪。他說，2022 年是中原地産自 1978 年成立以來曆史上首次出現年度虧損，2023 年由于前景繼續不明朗，隻能進行 " 戰略性撤退 "。
一位香港本地的地産中介對騰訊新聞《潛望》表示，市場太難了，有些人可能一兩個月都沒有一單買賣成交，而僅有一些租賃單，後者的收入很少。
香港地産代理監管局最新的數據顯示，截至 6 月 30 日，香港地産個人代理牌照持有人爲 40805 個。過去的這個 11 月，香港私人住宅樓市的成交量依舊處于低位，一手和二手分别爲 561 套、1860 套，相當于是 17 個人搶一個單子。
總有人可以看到些機會。" 現在是一個撿漏的好時候，帶着客戶砍價都是 100 萬起。"12 月 22 日這天，21 世紀地産的小龍（化名）剛陪一位内地客戶在律師樓辦理過戶有關的手續。" 最近香港的樓價跌了不少，完全進入買家市場了。"2023 年，僅他個人經手的就成交了幾十套房。
樓價跌回 7 年前，有業主虧 800 萬抛售
香港美聯物業預測，2023 年香港的房産（包括住宅和非住宅）交易量大概爲 5.8 萬套，将會創香港本地有記錄以來 33 年的曆史新低。其中，二手房銷量大概爲 3.6 萬套，則創 28 年新低。
香港差饷物業估價署公布的最新數據顯示，香港平均樓價銷售指數 2023 年 11 月爲 316，這一數據已經與 2017 年 2 月的 314.0 相接近了。
這意味着，香港樓價已經跌去了過去 7 年的漲幅。不少原準備今年買房的人對騰訊新聞《潛望》表示，即使跌至七年前的數據，現在香港的樓價依舊遠高過 2016 年左右大幅漲價之前的價格。香港差饷物業估價署的數據顯示，2015 年 12 月之前，香港樓價平均指數在 300 點左右。
小龍對騰訊新聞《潛望》表示，樓價下跌隻是對有資金實力的人來說是 " 撿漏 " 的機會，而不是所有人。他的客戶超過 95% 都是内地客人，在 2023 年，他一個人成交了幾十套房，收入遠超過市場的平均數，也超香港中環的金融人士，後者的平均收入在 200 萬港元左右。
他自己和團隊今年經手的交易顯示，在香港全款買房的人多了起來。用他的話說，這種買家是有很大機會 " 撿漏 " 的。他舉例稱，一個今年剛拿了香港永居的内地買家，以 2600 萬港元買了香港何文田的一套學區房，這套房原業主 7 年前買入價超過 3300 萬港元，算下來在不包括稅費在内的前提下降價 23%，達 800 萬港元——僅降幅價格就相當于北京或者深圳市中心的一套剛需盤了。
除了全款買房外，小龍和團隊也發現，現在的買家相對更有實力些，越來越多的人最低 5 成首付，更多選擇 8 成左右首付。按照香港本地規定，1000 萬港元以下的首付 1 成，1200 萬港元的首付 2 成，超過 1200 萬港元的首付則是 5 成。
多位在港的潛在買家對騰訊新聞《潛望》也表示了類似的觀點，他們要麽降低預期選擇全款買房，要麽都至少 8 成首付買房。他們一緻認爲，不希望在高負荷的房貸壓力下生活，甯願降低買房的預算。
一位在某大機構工作的潛在買家對騰訊新聞《潛望》表示，原計劃今年上半年 5 成首付買房，但是看着身邊的朋友陸續被裁員之後，也擔心自己或者家人随時被裁，因此調低了月供的預算，這就使得他們不得不再多存至少一年時間的首付。
害怕背負房貸的不止潛在買家，也有業主。12 月初的時候，香港中産集中的将軍澳的晉海三房海景房以 820 萬港元成交。該業主于 2018 年香港樓市高位的時候以 1153 萬港元買入，現在相當于不包括稅費折價了 29% 出售。騰訊新聞《潛望》獲悉，該業主曾供職于某中資金融機構，因加息等令其月供高過預期而選擇虧損離場。
施永青對騰訊新聞《潛望》表示，香港樓市的問題每個階段都不一樣，現在則是信心的問題。在他看來，針對不同階段的問題而引發的樓市成交不足，需要推不同的政策。
一些香港中介在年中的時候曾對騰訊新聞《潛望》表示，希望能 " 來多一些人，帶動香港樓市好起來 "。公開數據顯示，疫情三年期間，香港的勞動人口流失了近 20 萬，實際數據可能更高。
超 5 萬高才赴港，買房的僅 20%
針對樓市下行，香港政府在今年 10 月份推出了三個 " 辣招 "，包括額外印花稅（SSD）适用年期由 3 年縮短至 2 年；買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD），兩者均由 15% 減半至 7.5%；外來人才退還在港置業印花稅的安排，由 " 先征後退 " 改爲 " 先免後征 "。
最後這一項被市場認爲是特意送給高才（即高端人才通行證計劃的赴港者）的 " 大禮包 "。 2022 年，香港政府爲了 " 搶人計劃 "，推出了高才通政策，以吸引更多内地人赴港。
按照 " 高才通 " 政策，若是百強大學畢業、前五年内至少有三年工作經驗即可申請 " 高才 "，且不限制配額；若是百強大學畢業、前五年内工作經驗少于三年的，則配額限制 10000 人。這份百強大學名單包括内地的清華、北大、南京大學、華中科技大學、武漢大學等 12 所大學。
11 月 9 日，香港特首李家超在高才通人才服務協會創立會上對外表示，已經有 7 萬人落地香港，遠超了之前計劃的每年 3.5 萬人。他提供的數據顯示，香港各類人才輸入計劃共收到超 18 萬人申請，超過 11 萬人獲得審批，其中高才通則收到了 5.5 萬人申請并獲批 4.3 萬人。
按照最新政策，高才可以像香港永久居民一樣以本地稅率進行買房。比如，高才在香港買一套 1000 萬港元的房子，按照今年 10 月 25 日之前的 " 先征後退 " 政策，減稅後，包括買家印花稅和新住宅印花稅在内，依舊需要交 150 萬港元，而現在，高才隻需要交 37.5 萬港元即可，直接減少了 112.5 萬港元。
主要代理内地客戶在港房屋買賣生意的地産中介小龍對騰訊新聞《潛望》表示，就他觀察的數據樣本來看，高才赴港的這個群體中，買房的人數大概占比 20% 左右，租房的 60% 左右，剩下的 20% 可能并不會常居香港。
他提供給騰訊新聞《潛望》的數據顯示，過去這一個月中，他成交了 3 套申請退稅的内地個案，還有一些在走流程，仍在帶看房暫未成交但需要申請退稅的内地高才人數大概有 20 人。
截至 11 月 30 日，新政策實行一個月後，香港房屋署對外提供的數據顯示，稅務局收到了 183 個退稅的申請，占同時段香港住宅銷售量的 5% 左右——遠低于小龍的預期。
小龍對騰訊新聞《潛望》表示，在退稅政策出來之後，确實增加了很多内地買家客戶，但是也 " 擋回去了很多 "。 據他了解，這是因爲不少移民中介 " 誤導 " 内地的高才，" 讓他們以爲拿了高才就可以像本地永居居民一樣買房 "。
按照香港的有關政策，獲得永久居民身份之前需要至少每年超過 183 日在港居住，且九年内有 7 年滿足前述條件，即成爲香港稅務居民。小龍告訴騰訊新聞《潛望》，就他接觸的一些内地高才來說，有些人并未計劃完全赴港生活——這就使得一些潛在的買家打了退堂鼓。
小龍對騰訊新聞《潛望》表示，希望靠高才撐起香港樓市并不現實，在他看來，能吸引更多潛在買家回流的或是 2024 年美元降息。現在的高息環境确實擊退了不少潛在買家，也使得部分買家變得更爲謹慎，不再上杠杆買房。
施永青對于高才撐起香港樓市的看法也相對悲觀。他對騰訊新聞《潛望》表示，内地高才和專才赴港後，大多數并不會第一時間考慮買房，尤其是當下高息環境和經濟不确定性增大的情況下，更多的人會選擇先租房。
一位已經在港安頓好的高才對騰訊新聞《潛望》表示，他雖然完全有經濟能力在港買房，但是在孩子找好學校後，他和家人依舊選擇在香港灣仔半山租了大平層，雖然租金已經漲了 10% 以上。
他的解釋是，香港的樓價受影響的因素太多了，比如美元加息以及地緣政治等，暫時看不到香港樓市未來繼續暴漲的可能了。更爲重要的事，孩子将來會離開香港讀大學，那時候，他也不确定自己和家人會搬去哪裏。
香港樓市暴富的時代過去了嗎？
在外界一緻預見美元加息見頂并将于 2024 年下半年開始降息的情況下，騰訊新聞《潛望》接觸的在港地産業人士包括開發商、中介等，都期待 2024 年潛在的買家會回流至市場。
施永青對騰訊新聞《潛望》表示，在這之前，和往年一樣，春節後香港樓市依舊會出現一個小陽春；更長遠來看，施永青認爲，香港樓市的發展很大程度取決于内地經濟的發展，後者的發展核心則在于内地房地産行業問題的解決。也就是說，香港樓市的走向一定程度取決于内地房地産行業的變化。
過去的十來年，香港樓價一路上漲，施永青表示，這是因爲香港樓市的供應不足而需求旺盛。他認爲當前樓市已經下行一段時間了，之前政府爲了遏制需求而采取的 " 辣招 " 是時候要放松了——這是他過去一年一直所呼籲的。
他對騰訊新聞《潛望》表示，理想的狀态是，把所有的限制都取消，包括香港現有的對于二套房征收額外稅等政策，且不要限制外來人來港買房。
香港政府在 2023 年 10 月後，将之前的二套房以及外來人需要額外交的稅都從 15% 減至 7.5%。施永青認爲，二套房收稅遏制了投資者進入香港樓市，現在一點點地撤銷暫時看不到市場有預期的積極反應。新政之後，2023 年 11 月，香港的住宅銷售量爲 2421 套，僅比 10 月多了 100 多套，依舊是 2023 年倒數第二低的一個月。
香港本地地産商恒隆地産董事長陳啓宗 12 月初在香港本地媒體上表示，因爲供需不足而使得香港樓價飙升、讓很多人賺大錢的情況不可能永遠存在，現在可能已經開始停止了。他還表示，未來的數年内，香港可能将提供足夠的土地供應，即香港樓市在改變，需要非常審慎，樓價停止飙升的日子或已來臨。
騰訊新聞《潛望》曾梳理香港本地的數據顯示，香港未銷售的一手盤、已經拿到銷售許可的樓盤等，其總數超過 11 萬套。即使按照 2021 年的一手銷售 1.7 萬套來計算，也足夠未來 3-4 年的銷售。
施永青則認爲這個所謂的市場供應充足是 " 假象 "。他對騰訊新聞《潛望》表示，把之前開發商未賣的房子都統計進來并不科學，供應量應該隻算每年的落成量，而不是把沒有賣的再算一次。
他認爲，香港樓市依舊存在供不應求的問題，現在香港樓市下跌并非是因爲供應增加所緻，更多是因爲需求不足，" 大家不敢買房了 "。他強調，這個時候政府依舊還在遏制需求是不可取的。他甚至還提出，政府應該把本地人的 MPF（類似内地的公積金）開放給個人提取用以買房。
如今，香港的開發商和買家大多數都停下了買地和買房的步伐，香港樓價何時到底，大家都沒有答案。但是對于潛在的剛需買家來說，他們的看法又是一緻的：隻要資金足夠雄厚，2024 年是一個不錯的上車時機。
