" 應該是搶我們海澱的客源吧。"
被問及位于昌平區的彙智裡為何要在距離較遠的海澱區設置售樓處，富華裡銷售人員不置可否。
2023 年 1 月 9 日，《每日經濟新聞》記者來到了北京市海澱區永豐地塊，作為海澱近年供地的大熱區域，多家房企在這裡短兵相接。
出了海澱永豐地鐵站往北走，不出 3 公裡，小小的區域中分布着至少 5 個售樓處，分别有幸福裡潤園、國譽燕園等。但有意思的是，中海旗下的 3 個樓盤，彙德裡、彙智裡、富華裡 " 三合一 "，共用一個售樓處，不過這些項目僅是共用一套前台，人員系統互不統屬，此種配置，既巧妙又微妙。
中海 " 三合一 " 售樓處 每經記者 王佳飛 攝
970 套剩餘
中海在海澱永豐有一個 " 三合一 " 售樓處，分别是彙德裡、彙智裡、富華裡，但三者互相并不統屬。記者在了解完富華裡，提出想看看彙智裡時，富華裡銷售人員說需要再次去前台登記，再次匹配銷售人員，所有流程都需要重新來一次。
富華裡是中海目前在海澱主推的項目。2022 年 9 月 23 日北京第三批集中供地中，中海接連出手，先是 41.975 億元和 3.6 萬平方米現房銷售面積拿下京土儲挂（海） [ 2022 ] 044 号宗地，又以 55.775 億元和 4000 平方米現房銷售面積競得京土儲挂（海） [ 2022 ] 045 号宗地，這個總價接近 100 億元的兩宗地塊僅一路之隔，距離中海另一個項目彙德裡也僅一街之隔，可見中海在海澱的布局決心。
據富華裡銷售人員介紹，項目是兩宗地塊，分為富華裡富園和富華裡彙園。目前北區富園基本售罄，主要能選的房子都位于南區的彙園。
從網簽來看，富華裡富園 2022 年 12 月 3 日取得預售證，彙園 2022 年 12 月 24 日取得預售證，不過兩個項目暫無網簽信息，富園 " 基本售罄 " 尚無從驗證。
除此之外，富華裡現在還需要面對昌平同門項目彙智裡的 " 搶客 "。
彙智裡位于昌平區沙河鎮中關村國家工程技術創新基地，中海在 2022 年北京首批集中供地中以 32.6 億元底價拿下該地塊。該項目距離 " 三合一 " 售樓處有大約 11 公裡，開車需要 22 分鐘。如果是公共交通，需要換乘兩趟公交，耗時約 1 小時 8 分。該項目距離昌平城區也有大約 12 公裡。
彙智裡于 2022 年 4 月 2 日取得預售證，曾在去年 8 月成為北京網簽榜亞軍，網簽套數 686 套。
不過彙智裡是一個大盤，住宅批準銷售套數是 1656 套，兩下比較可知，彙智裡目前還有 970 套房源待網簽。
華潤、中海的永豐之争
事實上，海澱永豐的整體銷售情況是不錯的。2020 年以來，海澱區供地多集中在永豐片區，華潤、中海、海開等開發商在此皆有布子。
2021 年 10 月 13 日上午，中海、華潤置地 + 首開股份、金隅 + 建工、懋源等多方都盯上了北旺鎮京土整儲挂（海）（2021）046 号宗地，最終經曆 7 輪報價，中海以 45 億元拿下該地塊。
随後，在中海、華潤置地 + 首開股份、建工 + 金隅、招商蛇口四方的争奪中，華潤置地 + 首開股份經過 9 輪出價，最終以 44.95 億元拿下海澱區西北旺鎮京土整儲挂（海）（2021）047 号宗地。
兩宗地塊僅一路之隔，銷售指導價也都在 8.3 萬元 / 平方米，可以說是天然競品。從最終銷售情況看也确實是這樣，中海将 046 号地塊打造成了彙德裡，華潤置地 + 首開股份則将 047 号地塊打造成了幸福裡潤園，兩項目都于 2022 年 2 月 28 日取得預售證。
海澱的購買力也确實強勁，從記者的實地走訪和網簽結果看，兩項目确實是基本售罄。
幸福裡潤園京房售證字（2022）15 号批準銷售套數共 740 套，目前已經網簽 631 套，成交均價 83241.26 元 / 平方米，銷售人員也說：" 目前隻剩十幾套大戶型下躍，房源不多了。"
彙德裡京房售證字（2022）16 号批準銷售套數 1208 套，目前已經網簽住宅和丙類儲藏室共 829 套，住宅成交均價 83858.73 元 / 平方米。" 三合一 " 售樓處也不再推薦彙德裡的房源，表示 " 彙德裡已經大緻清盤 "。
從銷售價格也能看出，這兩個項目是按照備案價格來銷售的，并沒有出現北京市場中一些低于備案價銷售的現象，也能側面表明兩項目的順銷程度。
在海澱東升鎮，還有另一個知名的新盤中建壹品 · 學府公館，2022 年 4 月 16 日取得預售證，備案名分别是書香茗園和書香悅園，兩者相加曾經是 2022 年 8 月北京新房網簽套數和金額雙料冠軍。
競品的壓力
然而，此前的順銷行情到了富華裡 2022 年 12 月開盤時有了微妙變化。
《每日經濟新聞》記者留意到，對比中海拿地時的銷售指導價，富華裡似乎從一開始就選擇了降價。
記者查詢得知，富華裡富園在競拍時的銷售指導價格為 8.5 萬元 / 平方米，略高于彙德裡。南部富華裡彙園銷售指導價則為 8.2 萬元 / 平方米。但根據北京住建委官網信息，富華裡富園備案價格約 8.3 萬元 / 平方米，而彙園是 8.1 萬元 / 平方米。
從介紹來看，富華裡戶型從 80 平方米到 140 平方米都有分布，從銷售人員對 99 平方米戶型 800 萬元的報價來看，富華裡彙園也的确是在按照 8.1 萬元 / 平方米在銷售。
中海新盤的 " 降價促銷 " 或許來自競品的壓力。
因為，隔壁中建壹品和海開共同開發的栖海澐頌即将入市，該項目也是 2022 年 9 月 23 日拿地，銷售指導價也是 8.2 萬元 / 平方米。屆時像幸福裡潤園和彙德裡那樣短兵相接的場面會再次上演。
而昌平彙智裡的價格對海澱富華裡也有壓力，相隔 11 公裡，彙智裡售價明顯要低很多，備案價格約 5 萬元 / 平方米。
海澱昌平交界處的項目來海澱建售樓處的并非隻有彙智裡一家，離 " 三合一 " 售樓處不遠還有一個項目同樣也是如此操作。北京城建國譽燕園的售樓處在中關村一号，距離中海 " 三合一 " 售樓處步行距離不超過 500 米，而項目地卻在昌平。銷售人員的說辭是：" 如果您在永豐工作，到我們項目簡直就太方便了，很多海澱的客戶選擇到我們這裡買房。"
國譽燕園 2022 年 11 月 6 日取得預售證，開盤後項目進行了大面積宣傳，" 當日勁銷 482 套，這意味着國譽燕園首開全部房源已售罄 "。《每日經濟新聞》記者到來時，銷售人員說：" 房源還有很多，我們隻是‘首開’售罄，項目是個大盤。"
從網簽數據來看，國譽燕園共有 1788 套房源被批準銷售，但網簽僅 172 套，剩餘 1616 套，" 勁銷 482 套 " 的數據也暫未達到。
國譽燕園銷售價格是有優勢的，目前成交均價為 3.4 萬元 / 平方米，但項目位于昌平，如果以海澱客群為目标，當前劣勢也是明顯的。國譽燕園位于昌平區六環路土城出口土城新村，從永豐到這裡有 18 公裡，開車需要 26 分鐘。
國譽燕園位于昌平的建設現場 每經記者 王佳飛 攝
臨近傍晚，記者來到國譽燕園建設現場，需要從村莊的一條小路進入，沒有商業、沒有綠地，周圍燈光稀少，冬天裡更顯冷清，隻能看到一輛輛飛馳的汽車從六環高架駛過。
國譽燕園到同樣位于昌平的彙智裡，路程約 9 公裡，開車需要 15 分鐘左右，兩個項目加起來的未網簽房源超過 2600 套。
2022 過去了，海澱樓市很熱鬧。2023 來了，熱鬧還會延續嗎？
每日經濟新聞
