「核心提示」
" 遇到了自成立以來最大的困難 "，碧桂園如何 " 千方百計開展自救 "？
作者 | 周 可
編輯 | 子 睿
8 月 10 日，碧桂園（02007.HK）發布了一份長達四頁的公告，落款是現任碧桂園控股總裁莫斌。公告中，碧桂園提及了目前包括公司在内的，整個行業面臨的艱難現狀，并稱公司雖然 " 遇到了自成立以來最大的困難 "，但也正 " 千方百計開展自救 "。
事實上，房企融資難的現狀已經持續了三年之久，期間也有緩和，2022 年 5 月被惠及的第一批三家房企中，就有 " 示範生 " 碧桂園的身影。
如今，境内外債券仍舊能如期兌付的民營房企屈指可數。碧桂園已堅持了近兩年，尚未發生實質性債務市場違約，算是撐到最後的民營房企之一。
但比起搖頭慨歎，人們或許更想知道，作爲 " 示範生 " 的碧桂園，究竟要如何面對棘手的債務問題，還有那些仍在建設中的房子。
曙光到來以前
2021 年上半年，全國樓市啓動新一輪調整，市場持續低迷超過兩年。
統計顯示，2022 年，百強房企權益銷售額和權益銷售面積同比分别下降 42.9% 和 48.1%。2023 年一季度，全國多城樓市隻經曆了短暫回暖。5 月以來，市場萎縮程度超出業内預期，多數企業銷售連續三個月環比下滑。
另據不完全統計，截至 7 月 31 日，港股、A 股中已有超過 70 家地産企業發布了上半年業績預告，其中約有 44 家預虧，占比超過六成。
市場持續低迷，身在其中的企業大多陷入無法有效供血的困境中，碧桂園也不例外。但基于房地産行業本身的重資産、高杠杆特性，給房企帶來更嚴重影響的，還是境内外融資環境的持續惡化。
" 公司一直在堅守，卻難言曙光。" 碧桂園一位内部人士稱。2021 年以來，國内房企接連違約，以旭輝、遠洋爲代表的示範性房企也曾遭遇風波。行業中債務和信任危機不斷蔓延，原有的融資渠道悉數收窄甚至關閉。在财經人士看來，碧桂園現在面臨階段性的流動壓力，并未大幅超出市場預期。
碧桂園方面表示，2020 到 2022 年間，其有息債務的償還大部分來自公司内部自有資金。到目前爲止，碧桂園尚未發生實質性債務市場違約。近期，公司仍完成了 "21 騰越建築 MTN002""21 騰越建築 MTN003""20 碧地 02" 及 "19 碧地 02" 等債券的兌付，合計兌付本息規模 58.9 億元。
面對如今的流動性困難，碧桂園方面表示，将與債權人保持溝通，采取各種債務管理措施，以保障本公司的長遠發展。
此外，公司也将全力保障現金流安全，加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業類沉澱資産；最大限度削減支出，加強費用管控，精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用。數據顯示，2017 到 2022 年間，其銷管費用已經連續 6 年下降。
碧桂園方面對《豹變》表示，公司已成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組，努力渡過難關。另據碧桂園方面統計，公司上市至今，楊惠妍及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司折合約 386 億港元，且從未減持股票，其中向公司提供的無息無抵押借款累計折合約 66 億港元。
艱難保交付
剛剛過去的 7 月，樓市更是遭遇進一步的 " 低溫寒潮 "。克而瑞數據顯示，今年 7 月重點 30 城新房成交面積爲 1104 萬平方米，創 5 年來同期新低，無論民營房企，還是央國企普遍銷量大幅下滑。
環境大勢之下，碧桂園集團總裁莫斌曾在月度會上強調：" 區域總裁一定要把按時交付、完美交付，當成自己的首要任務。" 碧桂園的大部分樓盤位于三四線及以下城市，企業的發展一直與城鎮化和居民居住條件的改善互爲支撐。
2022 年，碧桂園連同其合營企業和聯營公司累計交付近 70 萬套房屋，交付量爲行業第一。2023 年，碧桂園預計全年總交付 70 萬套房屋。上半年，碧桂園共交付房屋 27.8 萬套，累計交付面積 3438 萬平方米，依舊排在行業首位。
碧桂園方面表示，公司将通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國範圍内項目的運轉，并完成保交樓任務。有接近碧桂園人士表示，碧桂園保交付應該不會有太大問題，目前其監管賬戶上的資金基本能覆蓋這些項目完工。
一個容易被忽略的事實是，房地産的回款模式是長周期的閉環，不但強烈依賴融資資金的參與，銷售回款的運轉速度也相當快。而市場下行的背景下，三四線及以下的城市銷售更難。在這樣的客觀條件下，碧桂園能做到行業内第一的交付量，其實并不容易。
在面向投資者的港股公告中，碧桂園也在反思，其未能洞見房地産市場供求關系已發生重大變化，對三、四線及更低線城市投資比例過大。今年 3 月，楊惠妍和莫斌都曾在 2022 年業績會上表示，未來碧桂園希望在三到五年内，努力把一、二線城市的貨值提升至與三、四線城市對半開。
不過，對于碧桂園來說，此刻更重要的是市場信心的重建。
多數分析人士認爲，碧桂園爲示範性房企之一，擁有較好基本面，淨資産足以覆蓋現有債務。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，沒有搞資本運作。其建議，基于碧桂園在一二線城市城鄉外圍和結合部，三四五線城市項目布局多的現實，可以通過城鄉融合發展、産城融合、鄉村振興以及保租房、租購并舉等方式，推動碧桂園貨值去化，穩定
