9 月 19 日，美聯儲宣布降息 50 個基點，國内的媒體和網民都沸騰了，認爲我們也會跟着降，而且力度很大。有人猜最少 20 個基點，也有人猜 10 個基點。
今天一早，央行發布新一輪貸款市場報價利率（LPR），1 年期 LPR 爲 3.35%，5 年期以上 LPR 爲 3.85%，和 8 月一樣，維持不變。
真的是空歡喜一場，美聯儲降息力度都這麽大了，我們爲什麽不跟？
其實很多人忽略了前段時間央行的一個重要表态，當時央行說受銀行存款向資管産品分流的速度、銀行淨息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束。
這句話的意思很明顯了，存貸款利率不能再下行了，所以，9 月降息落空也能理解了。實際上，首套商業房貸利率一直在降，已經進入了 "2 時代 "，就連廣州這樣的一線城市，最低的也降到了 2.89%。
貸款利率持續下降，銀行的淨息差也跟着收窄，這讓他們的淨利潤也受到了影響。2024 年上半年國有六大行的淨利潤，除了農業銀行，其它 5 家全部出現了下滑。其中工行下降最多，淨利潤同比下降 1.9%。
而六大行淨息差全部下降，截止到 2024 年 6 月末，工商銀行淨息差爲 1.43%，同比下降 29 個基點，是六大行中淨息差最低，下降幅度最大的一家。
不過，LPR 維持不變，存量房貸卻還有降息的空間。存量房貸利率也經曆了多次下調，去年第四季度，央行發布報告稱超過 23 萬億元存量房貸的利率完成下調，爲借款人節省了 1700 億元的利息支出，調整後加權平均利率爲 4.27%。
但是今年央行兩次下調 5 年期以上 LPR，還取消了首套、二套房貸利率下限，所以，存量和新增房貸利率之間差距越來越大，根據中金公司的測算，這個差距達到了 60-70BP 的高位。
而根據克而瑞的調查，全國首套平均商貸利率大概是 3.21%，存量房貸平均利率大概是 4.1%，這中間的差距達到了 80BP。
新舊房貸利差持續擴大，帶來的結果就是存量房提前還貸。有機構測算，今年上半年已經提前償還了近 3 萬億元的住房貸款。
錢都拿去還房貸了，還怎麽消費？其實，存量房貸利率和存款利率之間的淨息差還是很大的，目前存款利率已經進入了 "1 時代 "，銀行讓利的空間的還是有的。
根據中金的一份研究報告，如果給存量首套房貸利率平均下調約 54bp，可以節省 2000 億元的利息支出，大概影響銀行淨息差 6bp。六大國有銀行一年的淨利潤都超過 1 萬億，讓利 2000 億完全沒問題。
這段時間，有關存量房貸利率要下調的傳聞很多，彭 · 博社就多次發小作文，說 39 萬億存量房貸要降了。國内的官媒和專家也預測，或者是呼籲降低存量房貸利率。比如證券日報就大篇幅報道，說存量房貸利率很可能下調。而經濟學家馬光遠認爲在這種環境下，大家都準時還貸，存量房貸不降還等什麽時候。
存量房貸下降的可能性确實很大，畢竟不降的話，大家都提前還貸，錢最終還是回到了銀行。你存款利率再降，也沒辦法把錢逼出來消費。付出一點利息，換取大家消費，拉動經濟增長，這筆賬絕對劃算。
