與多數開發商審慎拿地相比，過去的 2023 年，互聯網大佬們拿地頻率依舊不低。
據藍鲸财經不完全統計，2023 年，華爲、京東、阿裏巴巴等多家科技互聯網企業均有拿地動作，拿地金額近 90 億元。
值得一提的是，在拿地同時，部分企業搬進自建樓宇辦公或因業務調整退租，導緻市場化寫字樓将 " 騰出 "，對市場空置率帶來了巨大影響。
以北京爲例，據高力國際發布的數據，2021 年，頭部互聯網公司爲北京市場帶來了 147 萬平方米去化，但在 2022 至 2023 年，頭部互聯網企業累計退租面積約 126 萬平方米，未來半年内待退面積約 23 萬平方米，幾乎将此前所消化的面積全部騰出。
不僅僅是北京，在深圳，前海總部基地也有大量企業自建寫字樓，" 基本上建完了，企業都會搬回到自己的樓宇，市場化項目就會空着，這是一個非常現實的問題。" 一位辦公樓領域資深人士向藍鲸财經表示。
科技大佬拿地靠前
縱觀 2023 年拿産業用地企業中，科技大佬仍是主力。
其中，2023 年華爲分别以 2946 萬元、2.916 億元、2432 萬元、1.22 億元，在南昌、東莞、安徽、太原拿地；京東今年 2 月以 31.12 億元在北京拿下一宗商住用地；阿裏及其關聯公司螞蟻集團在今年 2 月、10 月，分别以 3289 萬元、15.4 億元的價格，拿下杭州兩宗地。
此外，2023 年，比亞迪在深圳及深汕合作區拿了 5 宗産業用地，拿地金額超 20 億元。
除頭部互聯網企業外，部分中小型互聯網企業在 2023 年也有多次拿地記錄。
2023 年 12 月 29 日，知名化妝師毛戈平創立的毛戈平化妝品股份有限公司以 5.93 億元底價獲得杭州上城區望江一處商業商務用地，該地塊位于杭州婺江路站地鐵口，緊鄰 K11；2023 年 10 月，遊戲公司米哈遊以 10.77 億元拿下上海徐彙區虹梅街道一宗科研設計用地。
在拿地同時，部分企業早前拿下的地也已陸續竣工交付使用。具體來看，2023 年底，阿裏巴巴北京總部園區通過竣工驗收，今年将有超一萬名員工入駐辦公。阿裏北京總部位于中關村朝陽園北區，總用地面積約 12 萬平方米，總建築面積約 47 萬平方米，由 12 棟單體組成。
騰訊在上海徐彙濱江西岸傳媒港的華東總部大廈也已落成，大廈由一座 29 層高 150 米的辦公塔樓及一座 4 層高的裙樓組成，總建築面積約 10.89 萬平方米。
而早在 2015 年，京東便啓用在北京亦莊的總部大樓，這些年也在持續擴建，并陸續将其他市場化寫字樓中的員工遷回總部。
未來拿地蓋總部是否會成爲企業普遍的選擇？前述人士向藍鲸财經表示，這取決于企業各自的選擇，大型企業基本上會傾向于自建寫字樓，但拿地成本一定要非常便宜，真正能花錢在市場中買地買樓的還是那些經營業績比較優質的企業。
" 如果有想法且有足夠的現金流，蓋樓或許能給員工提供更好的辦公享受，帶來更好的工作氛圍與效率。此外，自建資産還能夠放進報表的固定資産中。" 上述人士說道。
自建樓宇沖擊寫字樓市場
企業搬進自建樓宇辦公或因業務調整退租後，對寫字樓市場的空置率帶來顯著影響。
典型案例是阿裏巴巴今年的退租情況。據藍鲸财經了解，此前阿裏在北京的辦公區域主要在望京區域，約爲當地市場帶來了 20 萬至 30 萬平方米去化。
一位知情人士向藍鲸财經透露，若員工搬進北京總部園區，疊加此前裁員帶來的退租及後續可能的退租行爲，阿裏将退租望京區域約 15 萬至 20 萬平方米面積。
" 當前整個望京區域甲級寫字樓面積約 100 萬平方米，阿裏退租，市場一下就空出 15% — 20% 的面積，沖擊非常大。" 上述知情人士說道。
需要注意的是，上述知情人士還指出，入駐自建總部隻是互聯網企業退租的原因之一，核心原因還是 ToC 業務紅利觸頂，疊加過去兩年監管趨嚴，企業進行戰略轉型收縮，出于降本增效的需求，" 不得不退 "。
" 這兩年，北京市場尤其是北部市場，影響非常大，但同時市場中有一些非常好的企業站出來，2023 年在北京寫字樓市場貢獻最大的是國央企背景企業。" 據高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究董事陸明介紹，硬科技企業，航空航天類企業，以及新能源、金融相關企業目前在擴租。
但這些企業的需求量仍舊不足以支撐企業退租所帶來的空白，疊加市場新增供應量，北京寫字樓市場 2024 年仍舊承壓。
在陸明看來，北京辦公樓市場預計将長期面臨需求不足、價格不振的問題，隻要市場空置率維持在 20% 的高位，市場平均租金将不會出現觸底反彈的可能性。同時，高空置率持續的時間越長，租金下行的壓力就越大。
其進一步指出，2024 年租金市場下行期對于資産管理提出了更高的要求，市場參與者需要對市場變化做出快速響應，以可持續的低價策略來搶占市場優質存量資源，不斷依靠創新打造差異化競争優勢。
