" 認房不認貸 " 給北京樓市，帶來了一把火。短短五天時間裏，北京二手房和新房成交量雙雙飙增。在行情一片大好中，開發商、業主、購房者，都經曆了什麽？
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
令所有人沒有想到的是，北京樓市來了個大反轉。
就在前段時間，北京樓市一片冷清中，有網友看到一個日結（每日結算勞務費）群裏，有人在招攬 " 看房團 "：" 集體坐大巴，去售樓處排隊，要求成熟點，最好看起來像成功人士。管飯一天 110 元，看多個樓盤，最高一天 150 元…… " 但如今，這樣的 " 看房團 "，是用不上了。
因爲，自北京 9 月 1 日推行 " 認房不認貸 " 政策後，這座城市的新房看房量和二手房成交量短時間内暴增。政策出台後一兩天内 ，開發商的售樓處擠滿了人，房産中介的電話也響個不停。" 認房不認貸政策，使很多剛需和改善性需求得到了釋放。其中有一部分購房者，是之前積壓的需求。" 北京市房地産法學會副會長趙秀池告訴「市界」。
不過，截至 9 月 6 日，短短五天時間裏，" 認房不認貸 " 給北京樓市帶來利好的同時，也讓開發商、業主、購房者，陷入深深的糾結之中。
" 說是漲價 1%，但最終還是打折了 "
北京 " 認房不認貸 " 政策官宣前兩個小時，也就是 9 月 1 日 17 時左右，專注于新房市場的朝陽資深房産中介李權，就接待了不少前來訂房的買房客。這些人早早地感知到市場的變化。他們害怕現在不買房，等政策發酵起來，一切就會不同了。" 認房不認貸 " 對他們的意義，不可謂不大。
要知道，過去的 " 認房又認貸 "，是你隻要有過房貸記錄，即使名下隻有一套房，也不能算首套了。而 " 認房不認貸 " 實行後，意味着隻要名下無房，不管你有沒有貸款記錄，都可以按照首套住宅的首付比例和貸款利率來買房。
" 認房不認貸 " 政策公布後不久，北京新房售樓部就熱鬧了起來；二手房房産中介也忙得腳不沾地。開發商們更沒閑着。一時之間，樓盤 " 折扣收緊、即日漲價 " 的海報，傳得滿天飛。在這樣的氛圍中，本來很高興的思瑤，有點不淡定了。
思瑤名下有房，她的男朋友名下無房。兩個人一旦領證，就是以家庭爲單位了。他們在北京買房，就算二套房。二套的首付比例至少是 60% 及以上（按照北京規定，普通住房首套首付 60%，非普通住房 80%），這對思瑤來說挺有壓力。思瑤也不是沒想過，以男朋友的名義在婚前買房，這樣可以算首套，但隻能寫男朋友的名字。思瑤和男朋友想到的辦法是：男朋友在婚前買下房，然後法定贈予思瑤一半房産。然而，思瑤的爸爸并不放心，" 他覺得房本上，沒有我的名字，就沒有保障。"
思瑤也想過北京會不會實行 " 認房不認貸 " 的政策，但每每提到這件事，房産中介就很笃定地對她說，北京根本沒可能推行這個政策。這令思瑤在很長一段時間裏一籌莫展。但令她想不到的是，北京 " 認房不認貸 " 的靴子，突然就這樣落地了。看到這個消息，思瑤第一反應是，" 可以領證了。" 欣喜之餘，思瑤很快有了新的煩惱。
" 認房不認貸 " 政策一出來，房産中介就給思瑤發來了消息。大概意思是：他所在公司使用的平台軟件咨詢量大增，他的手機也一直響個不停，" 房子一天差不多有過去一個月的成交量 "。看完中介的消息後，思瑤内心忐忑極了：這樣火熱的市場下，房價是不是要上漲？帶着這樣的緊張情緒，自 9 月 2 日開始，思瑤就馬不停蹄地看房了。
李權深耕北京朝陽國貿和雙井商圈，他在這些天接待了不少像思瑤一樣聞風而動的年輕人。
在李權接觸的買房人中，年輕的剛需群體多一些，除此之外，改善性客戶群體也有不少，他們通常是 " 賣一買一 "。這完全與 " 認房不認貸 " 政策出台的用意吻合—— " 刺激剛需，利好改善 "。
剛需和改善型購房者蜂擁而至中，北京新房和二手房成交量也随之飙升。中原地産統計，9 月 2 日，北京新房成交超過 1800 套，對比整個 8 月 3100 套的網簽規模，救市第一天已經超過之前半個月的成交量。二手房同樣迎來暖意，同日成交 1200 套，環比上漲超過 100%。
風風火火看了兩天房子後，思瑤發現之前的擔憂，似乎有點多餘了。一些樓盤說是漲價、回收折扣，但也是做做樣子。以思瑤看的一個新房項目爲例，這個樓盤臨近北京房山稻田地鐵站，"9 月 1 日政策出來之後，說是漲價 1%，但實際上可以便宜首付的 5%。"
從目前來看，一些開發商所謂的回收折扣、全線漲價，營銷的噱頭大于實際的意義，" 更多的是對客戶心理的一種影響。" 但這并不意味着 " 就沒有樓盤收回折扣和漲價。" 在某知名房企擔任營銷總的郭嘯告訴「市界」。有底氣做出這些動作的，是本身地段和品質很好的項目。
「市界」從多名房産中介處了解到，一些好的新樓盤，有提價的意思。" 說是從 9 月 4 日開始實行，漲價的幅度在 1%-2%。" 按照樓層、采光等條件，有一些項目是 " 一房一價 "。極爲搶手的房子，要求購房客在幾天内或一個月内，交完首付。無論如何，從數據來看，" 認房不認貸 " 政策實行後，新房成交量大于二手房的成交量。中原地産數據顯示，9 月 2 日、9 月 3 日這兩天，北京新房成交量了 2700 套，二手房成交了 2600 套。
" 新房設計更現代一些，有些樓盤甚至還有新風系統。" 李權向「市界」解釋了新房成交量高于二手房的原因，" 更重要的是，新房和二手房價格，在很多區域是差不多的。如此情況下，買房客當然更願意選擇居住體驗感好的新房。"
二手房挂牌量激增
思瑤也是新房愛好者大軍中的一員。
在她看來，新房看着就舒服，住起來也舒服。而一些二手房，雖然離地鐵近，但是又破又小，居住體驗感差。然而，在新房市場成交如火如荼中，思瑤并沒找到合适的新樓盤。看過的項目，要麽總價太高，要麽有硬傷。
無奈之下，她将範圍放到了二手房上。但二手房的業主們，也聞風而動了。思瑤關注的一些二手房，有的漲價了，同時一些新房源，一夜之間就挂出來好多，這些業主的心态要麽是想賣掉買改善型住房的，要麽是想趁着市場行情好，将手上的房子出手。而一些調價的房子，以李權所在的國貿和雙井區域爲例，" 比之前的價格，上浮了 5%。" 諸葛找房數據顯示，2023 年 9 月 2 日、3 日，北京二手房漲價房源量，分别爲 1048 套、867 套，日均漲價房源量，較上一周同期翻兩番。
另據财經十一人報道，有二手房業主甚至連夜打電話給中介毀約；有業主以沒時間簽合同爲名，行變相漲價之實。「市界」了解到，有勇氣毀約和漲價，多是比較優質的房子，比如得房率高、地段好、采光好等。但這并不意味着，不優質的二手房業主就不漲價，華瑞恰好就碰到了這種情況。
她看中了一套位于東五環的二手房，可以稱之爲 " 老破小 "：沒學區、沒車位、簡裝，50 多平方米，房齡超過 40 年。在 " 認房不認貸 " 政策出來之前，房東心理價是 280 萬元。華瑞原本與房東約好 9 月 2 日下午三點看房。就在她幻想着房子該如何裝修時，出台的 " 認房不認貸 " 政策，讓看房一事突生變故。房東态度很強硬，他告訴華瑞，房價如果低于 285 萬元，就沒必要見面談了。
房東又不着急賣了。這個房子隻是房東諸多房子中的一套，但對剛需客華瑞來說，他好不容易看中的一套房子可能就要失之交臂了，以他目前的預算，可看的房源範圍又要變小，地段又要往更偏遠的地方轉移了。
二手房價格上浮會持續多久？答案可能是很短，因爲北京二手房挂牌量這段時間多出了不少。以李權所在的區域爲例，" 一天增加了 18 套，之前可能一個月能上一套，或者五六套已經很不錯了。" 而據鏈家向媒體提供的數據顯示，北京地區二手房挂牌房源，已經激增到 155016 套。在政策出台前，挂牌量則是 15.1 萬套。一般來說，北京二手房市場 10 萬套至 11 萬套，算是比較正常，現在的數據則遠超正常量。
這其中，不少是想挂牌賣房置換的人。不過，在鏈家中介人士看來，如果想将二手房挂牌量降下來，需要剛需人群進來接盤。換言之，隻有源源不斷的剛需入場，這個市場才能活躍，置換、改善型客戶剛需盤變現後，才能去買新房或學區房。
" 認房不認貸 " 的熱度，還會持續多久？
思瑤曾經很笃定房價會上漲，" 很多買房需求釋放了，供小于求了，房價肯定漲。" 思瑤的男朋友，有自己的看法，" 很多改善型業主，他們的需求也釋放了。他們買房必須先賣房，這樣二手房挂牌量，也會大量增加。二手房多起來，不一定會漲。"
所以，當看到北京二手房激增的挂牌量後，思瑤冷靜了下來。她告訴「市界」，繼續看房子，" 看不到滿意的，價格合适的，就不會買。也不會因爲怕漲價，着急上車。" 不着急買房的還有葉松。盡管他早在一年之前，就踏上了看房之路。
葉松想買的房子，不僅是他在北京的首套房，也是他的婚房。葉松告訴市界，他就是想找到心儀的房子。石景山、豐台等地區的新房，葉松并不中意。最終，他将買房的範圍，放在了海澱區。他的單位，在海澱區；他女朋友家，也在海澱。但隻可惜，葉松重點關注的區域海澱永豐南，目前并沒有中意的新房，隻能等等 " 土拍 " 了。
" 認房不認貸 " 的政策出來後，葉松也确實有點焦慮，擔心優惠力度收緊，也擔心 " 買房難度會增大 "，但還是想買到 " 滿意的房子。" 用他的話說，之前看過沒看上的，就算政策出了，也不想将就入手。因爲，在葉松看來，這一次的政策，更像是一陣強心劑，" 政策的興奮期過去，北京樓市還會是老樣子。"
李權跟中介同事們推算了一下，這個政策帶來的熱度，會持續個半年左右。這個推算有一個前提，即 " 後續沒有相關政策的話。" 李權口中所說的 " 後續政策 "，指的是調整首套房和改善型需求房貸的首付款比例、利率等。從目前來看，北京的首套房首付比例，以及利率等，暫時沒有變化。
中原地産首席分析師張大偉算了一筆賬：依北京市目前的政策，如果是普宅，首套房首付比例不低于 35%，二套房首付比例不得低于 60%，相差 25%。以一套 600 萬元的房子計算，那就是在首付階段，可以少支出 150 萬元。如果是非普通住宅，首付分别是首套 40%，二套 80%，一套 600 萬元的房子，首付可以少 240 萬元。
" 按照實際支付計算，不考慮稅費等，新政前，二套房利率 5.25%，貸款金額少，累計利息隻有 127 萬元。新政後，如果多貸款了 40%，利息就變成了 340 萬元，整體購房成本高達 1140 萬元。" 張大偉提到。換言之，如果北京仍然維持之前的房貸利率，那就意味着即便 " 認房不認貸 " 後，購房者們的購房成本，并沒有變低反而變高。
" 總房價還是沒有變，隻是客戶将首付和後續的月供，做了一個置換。可能大家權衡完了，認爲雖然首付低了，但後續貸款沒能力償還。他們就會冷靜下來。" 郭嘯告訴「市界」。也正是基于這個原因，即便目前北京市場再火熱，中介方比如李權，房企方比如郭嘯，購房者比如思瑤等，都冷靜下來，開始觀望。
他們都在等，等北京有沒有後續政策出台。在趙秀池看來，" 今後需要跟進其他政策。比如首套房和改善性需求房貸的首付比例、利率，都應該有所下降；普通住房标準應該做動态調整；限價限購限售政策應該有所放松。" 購房者們等 " 風 " 來這個姿态，也存在于天津樓市裏。
就在上個周末，天津新房、二手房成交量，也雙雙飙升。這背後，是天津出台了一些利好樓市的政策。這其中不僅僅包含已經落地的政策，還有一些在房産中介、新房銷售口中廣爲流傳的 " 政策 "。其中，有 " 天津非市區取消限購 "" 非市區降首付 "" 房貸利率已下調 " 等。
" 這些政策預計下周公布。"9 月 4 日，天津一名資深房産中介告訴「市界」。也就是在這些官方還未認證的消息中，很多購房者提前鎖定了房源，但并不着急支付首付。他們想等政策落地，" 希望能夠搭上首付比例降低、貸款利率降低的這班車。"
同樣是在 9 月 4 日，澎湃新聞報道稱，中國人民銀行北京市分行相關人士表示，LPR 改革之前北京地區存在各個銀行的利率下限并不是完全統一的情況，一些房貸業務比較集中的銀行的利率下限可能高于其他銀行，這種不同銀行之間不一緻的情況如何處理，目前仍在研究當中，但 9 月 25 日之前會向社會公布。
風乍起，吹皺了一池春水，期待後續有更強勁的風，讓這池春水真正的活躍起來。
（文中思瑤、李權、葉松、華瑞爲化名。）
