去年還是市場香饽饽的公募 REITs，2023 年 2 中旬以來，就開啓了大幅下跌的模式，目前也已進入磨底狀态。
截至 2023 年 6 月 21 日，距離首批 9 隻 REITs 上市正巧兩周年。與此同時，27 隻 REITs 今年以來在二級市場上的收益全部告負，考慮分紅後，更是還有 8 隻産品跌破發行價。
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8 隻産品跌破發行價
2022 年的資産荒，讓頭頂優質資産光環的公募 REITs 成爲機構和個人争搶的焦點。極低的配售比例，上市首日接連上演 30CM 的漲停秀，都見證了公募 REITs 最爲高光的時刻。
然而，在上市 2 周年時，共有 29 隻基礎設施公募 REITs 獲批，其中 27 隻基礎設施公募 REITs 已上市，底層資産範圍覆蓋産業園區、高速公路、倉儲物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等多種類型，募集資金超 900 億元。當下，二級市場的公募 REITs 經曆了大幅下跌後，進入磨底階段。截至 6 月 21 日，已上市的 27 隻公募 REITS 今年以來的收益已全線告負，平均跌幅爲 11.9%，最高跌幅爲華夏中國交建 REIT 的 26.72%。此外，建信中關村産業園 REIT、中金普洛斯倉儲物流 REIT 的同期跌幅都超過了 21%。
而從上市以來的表現來看，共有華夏中國交建高速 REIT、平安廣州交投廣河高速公路 REIT 等 8 隻 REITs 跌破發行價，占比近三成。
深度調整原因：運營不達預期和機構持倉
對于本輪 REITs 下跌的原因，更多的歸咎于産品運營不達預期。
" 一方面，部分公募 REITs 産品的 2022 年及 2023 年一季度運營情況表現不及預期，經營業績負面信息被過度解讀，在市場下行期間觸發部分投資人止損、悲觀情緒向其他 REITs 産品擴散等因素的影響。另一方面，目前公募 REITs 投資人的結構仍以機構投資人爲主，缺少增量資金入場，較爲趨同的投資行爲導緻下行的效應被放大。" 某公募基金投研人士向記者表示。
而從今年公募 REITs 披露的 2023 年一季報來看，高速公路類 REITs 受益于疫後出行修複，收入、淨利潤等數據同環比均有所上升，呈恢複态勢。産業園類表現分化；新能源類收入主要系經營季節性導緻，環比降幅較大，環保類收入表現較平穩，淨利潤環比有較大提升。
同時，從此前披露的年報項目來看，公募 REITs 的主要持有者仍爲機構。據中金公司統計，截至 2022 年末，機構投資者持有比例平均達 92.3%。其中，首批項目機構投資者持有比例平均爲 89.3%。
中信證券研究指出，REITs 市場出現大幅調整的原因包括，不少投資者把 REITs 和債券完全等量齊觀，對個别 REITs 正常的現金分派波動容忍度過低；全市場基于産業視角的 REITs 研究比較匮乏；部分 REITs 分派受宏觀因素的影響滞後表現；REITs 流動性偏低，總市值偏小等。
步入 " 新發 + 擴募 " 雙輪驅動的擴容階段
2022 年以來，公募 REITs 的底層資産不斷創新。新發 REITs 中，底層資産新增了保障性租賃住房、清潔能源等。今年以來，REITs 底層資産再擴展至消費基礎設施、商業地産。
6 月 16 日，首批 4 隻 REITs 包括蛇口産園 REIT、鹽田港 REIT、張江光大 REIT、普洛斯 REIT 的擴募份額正式上市，标志着中國公募 REITs 擴募環節的正式打通，同時正式步入 " 新發 + 擴募 " 雙輪驅動的擴容階段。
" 公募 REITs 的不斷擴容，過往的稀缺性會得到一定的改善。市場目前還在處于尋找估值 " 錨 " 的階段。未來，如果公募 REITs 即将披露的二季報，能讓市場形成好的預期，當下磨底的格局是有望改善的。" 前述公募基金投研人士進一步表示。
中信證券研究指出，當前，因市場連續數周的下跌，大部分個券已經具備了明顯估值優勢。往後看，政策層面加碼 REITs 産品創新和制度供給或有助于完善 REITs 投資、信披等框架建設，疊加投資者對于公募 REITs 2023 年二季報的表現逐步形成預期，市場有望打破底部震蕩行情，建議結合估值和基本面因素繼續挖掘市場超跌所帶來的優質标的配置機會。
中金公司在最新的 REITs 上市兩周年之際的發展思考中表示，相信市場各方對于現存的一些重點發展挑戰已有共識。這其中包括常态化發行機制的效率優化、二級市場投資者結構與流動性優化、獨立立法的推進、信息披露的進一步完善等等。
中金公司提出四點建議，首先需進一步明晰 REITs 的價值定位，令其應用場景繼續得以有機拓寬，比如中國 REITs 在服務新基建領域發展需求的同時，是否也可兼顧一部分困境資産（注意并非指代不良資産）的盤活；第二，加快多層次 REITs 市場的探索建設，其中 Pre-REITs 的建設推廣對于整體 REITs 市場的發展可以發揮 " 乘數效應 "，以及公司制 REITs 理應也具備較高的試點價值；第三，二級市場的生态建設可更趨完善，二級市場的健康發展于 REITs 體系建設而言仍将發揮 " 龍頭效應 "，可改良的一些主要方面包括激勵主動管理與平台擴容能力對 REITs 價值的進一步賦權，提升市場規模與資産供給豐富度來分散風險，推動信息披露制度進一步完善，以及包括指數、ETF 在内的産品發展等；最後，持續推進制度與技術面優化，維系産品進化生命力，這主要涉及交易架構與管理關系的潛在優化，獨立立法等議題。
每日經濟新聞
