這樣的操作，不止這一個。
總價少則 2000~3000 萬，多則上億元，是誰買走了北京這些頂級豪宅，這個橫亘在公衆心中許久的疑問，終于有機會慢慢露出答案。
一紙 ( 2024 ) 豫 0329 執 2889 号的法院執行令，推出了一位北京頂級豪宅的真正大買家——康鳳利（也有寫作康鳳立） ，昔日河南伊川農村商業銀行有限公司的原董事長、股東，妥妥一位多金的 " 河南土豪 "。
在首都北京，他至少買下了四套豪宅，都是赫赫有名的頂豪小區，海澱區的萬柳書院，朝陽區的融創北京壹号院，朝陽區孫河的泰禾北京院子更是一下就買了兩套。
按照評估價，萬柳書院的房子值 1.12 億，融創北京壹号院值 4874 萬，朝陽區孫河的泰禾北京院子便宜點，評估價每套 3095 萬元，兩套加一塊，也值 6000 多萬元人民币。隻算北京這四套房，康鳳利的身價就超過了 2 億元人民币。
北京确實不缺有錢人。
圖 1：依據 ( 2024 ) 豫 0329 執 2889 号法院執行令，康鳳利名下房産被拍賣
康鳳利 1965 年出生，今年 59 歲。康老爺子是土生土長的河南伊川人，1980 年就參加工作了，最開始就是當地一家商店的銷售員。他挺能鑽營，後來把自己調進了當地酒廠，他會開車，在那個年代，會開車還是一項稀缺的勞動技能。據說康鳳利年輕的時候很會來事，沒用太久就混成了酒廠車隊的隊長。
在 1990 年代以前，商店銷售員、酒廠職工、司機，都是吃得開的職業。
1989 年，康鳳利這些工種都幹膩了，他把自己運作進了銀行系統，去處就是本地的伊川城市信用社，官至副主任、主任兼書記。2000 年以後，康鳳利官兒越當越大，先後任職伊川農信社聯社副主任、監事長、黨委書記、理事長。
世紀之交，中國最基層的農信社開始改革，允許職工入股，康鳳利瞅準了這個機會，出手 " 投資 "， 到 2019 年時，就成了改制之後伊川農商行的第一大股東，持股超過 10%。
河南伊川這個小地方已經不能滿足他了，康鳳利把自己的觸角伸到了河北涿鹿和河南荥陽，他一度擔任河北涿鹿利豐村鎮銀行股份有限公司、河南荥陽利豐村鎮銀行董事長。
農村包圍城市，村鎮銀行也是銀行，這是一部鄉村土豪長成史。
康鳳利愛幫人 " 辦事 "，有了村鎮銀行這個自己說了算的平台，就更是有過之無不及。他最信手拈來的就是幫人批貸款。比如，從 2010 年開始，在此後的 6 年時間中，康鳳利的同鄉李少欽從伊川農商行分四筆，貸出了 620 萬元人民币。
2019 年，這位康鳳利的同鄉又找了另外一位商人，用他的名義接着從伊川農商行貸款，這次一筆就貸出了 950 萬。
然而，李少欽用來貸款的材料卻全是假的，從 2010 年 ~2020 年這十年間，他在伊川農商行一家下屬支行存量貸款一共 1180 萬元，其中流入李少欽本人及其控制賬戶的，有 580 萬元。
這就是如假包換的騙貸。
李少欽的貸款，都是康鳳利打招呼讓屬下辦的。這樣的事，應該不止一例， 伊川農商行的資産質量和金融風險可想而知。康鳳利不會 " 白幫忙辦事 "，" 土皇帝 " 一手遮天，窮廟富方丈，康鳳利的财富大抵是這麽得來的。
手裏有了錢，就得買房，康鳳利在城市選擇上，似乎有那麽一點偏愛 " 古都 "。
他的置業經曆起始于省内，例如古都洛陽。他至少在洛陽買了 3 套房，都是核心位置，品相環境都不錯，但是不值什麽錢，每套也就值 200~300 萬人民币，加一塊，還不到 1000 萬。
這顯然不能匹配康鳳利的身價，洛陽已經 " 裝 " 不下他了，作爲必然的選擇，他去了北京，作爲一位多金土豪，他隻買最頂級的豪宅，面積沒有小于 300 平方米的。
他在萬柳書院的房子，将近 465 平方米，光衛生間就有 5 個，除此之外，有四個卧室，一個飯廳，一個客廳。萬柳書院還是北京知名小學中關村三小的學區房。
圖 2：萬柳書院房産内景
融創北京壹号院的豪宅，350 多平方米，南北通透，有三個衛生間和四個卧室。至于朝陽區孫河的泰禾北京院子，以康鳳利的購買力，就更不在話下了，他一下就買了緊挨着的兩套躍層，每套面積将近 330 平方米。
圖 3：北京壹号院房産内景
知道了這個消息，有個八卦的朋友問，康鳳利有北京戶口麽？我們不知道，但也好奇他爲什麽問這個問題。他的邏輯到是很強大，康老爺子在北京買了這麽多房，他不受限購約束麽？
這是個好問題。
四套房子，三個項目。萬柳書院拿地都已經是 2012 年，北京壹号院和朝陽區孫河的泰禾北京院子時間上差不多，都是在 2014、2015 年前後入市。北京開始執行限購政策大約是在 2011 年，如果沒有北京戶口，達到社保納稅條件後，才能買一套。
按照這個時間線，就算康鳳利有北京戶口，他也沒法一口氣在 2011 年後新買四套房。更何況他也有可能沒有北京戶口，就更不可能一口氣買四套房了。
其實，對于來自各地的土豪而言，繞開限購不是個大問題。一般有三種操作方式：
第一種是全款買房，先不辦房産證，錢打給開發商，但房子仍在開發商名下，買房人正常居住，等到符合限購條件，再辦理産權登記。這種操作在頂豪項目中并不少見，萬柳書院之前就有不少。另外一種就是直接用符合條件的人買，房子挂在他人名下，這就要求出錢的金主對挂名買房的工具人有足夠的控制力。對于來自全國各地的土豪而言，找個把這樣的人，也不是什麽問題。第三種，就是用公司買，房子挂在公司名下。買房人找一個自己能控制的公司，或者新注冊一家公司，以這家公司爲主體買房，也可以繞開限購。隻是日後在稅收等方面，與個人持有有一些不同。
這四套頂豪都有不動産權證，而 ( 2024 ) 豫 0329 執 2889 号執行令又表明這四套房都康鳳利 " 所有 "，那麽，康鳳利要麽是用别人的名字買的，要麽就是用公司的名義購買。
動辄幾千萬的房子，不放在自己個人或家庭名下，金主土豪的勇氣不是我們一般人能理解的。
這不重要，隻是在這樣有勇氣的操作面前，限購也就失去了意義。這樣的操作，不隻是康鳳利一個。
北京不缺有錢人就是這麽來的，康鳳利隻是衆多從全國來北京的有錢人之一。
迄今爲止，泰禾北京院子的兩套大豪宅還沒來得及裝修，康鳳利已經犯事兒了。2019 年 10 月，他被免職。此後，河南新鄉市紀律檢查委員會、監察委員會公布，伊川農商銀行原黨委書記、董事長康鳳立涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受新鄉市紀委監委紀律審查和監察調查。
五年過去了，裝修的事，要留給下一任業主了。
本文來自微信公衆号 " 攸克地産 "，作者：攸克，36 氪經授權發布。
