經濟觀察網 許夢旖 / 文 适逢 " 十一 " 黃金周，經濟觀察網記者走訪多個廣州在售樓盤後發現，購房者的信心正在恢複，小面積剛需房源備受追捧，整體樓市價格并未上漲，且房源優惠力度加大。
9 月 26 日，中央政治局會議提出 " 要促進房地産市場止跌回穩 "。其後，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市紛紛放松限購措施。
其中，廣州市的解除限購步伐最爲徹底。9 月 29 日晚間，廣州市人民政府辦公廳發布《關于調整我市房地産市場平穩健康發展措施的通知》，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，自 2024 年 9 月 30 日起正式實施。此次限購政策調整後，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍内購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。
這也意味着，自 2010 年 10 月廣州市發布《關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地産持續健康發展的意見》以來，持續 14 年的樓市限購政策全面退出舞台，廣州成爲全國首個全面放開限購的一線城市。
" 價格戰 " 擠壓二手房市場
" 沒有預約的看房者我們都沒法接待了，臨時預約要等半小時至一小時左右。"10 月 5 日，記者在走訪廣州市荔灣區廣鋼新城區域的熱門在售樓盤保利雅郡時，該項目售樓處工作人員向記者表示，看房者需要由中介工作人員預約帶看，若是個人前往，需要登記身份證信息，或是保證現場有空閑中介願意推薦才可咨詢相關戶型及具體情況。
記者注意到，保利雅郡售樓處現場坐了十多位房屋中介。其中，有的中介隻是閑坐着，也有中介帶着客戶在與售樓處工作人員交談。
一位鏈家房産工作人員向記者表示，保利雅郡熱度較高的原因，是其推出了面積僅爲 69 平方米的剛需戶型，且定價範圍在 300 萬元内，客戶若有意向購買房源，即可下定金，但這個戶型放盤很少，放出後均已被預定。
他同時亦表示，由于廣鋼新城周邊新盤在持續打折促銷，對于二手房的成交量産生了一定影響。
" 房地産商爲了清庫存，肯定會打價格戰，二手房東在價格把控上的主動權并沒有房地産商強勢。" 一位央企開發商的區域銷售負責人亦向記者表示，在售樓盤憑借小面積的剛需戶型和極具競争力的售價，會對周邊二手房市場造成一定程度的沖擊。
另外，該名銷售負責人表示，廣州的個别新盤會與中介公司聯手售房，且會額外拿出費用來維護中介商，中介将客源帶至合作樓盤，成交後的分紅會遠高于市場默認分紅比例。
貝殼 APP 數據顯示，9 月，中海花灣壹号的二手房挂牌均價爲 4.7 萬元 / 每平方米，成交均價爲 3.7 萬元 / 每平方米；珠江金茂府二手房挂牌均價爲 5.9 萬元 / 每平方米，成交均價爲 4.2 萬元 / 每平方米；保利和光晨樾二手房挂牌均價爲 5.6 萬元 / 每平方米，成交均價爲 3.9 萬元 / 每平方米。
" 這次政策的力度很大，大部分的項目售樓處都連夜趕制出了‘廣州放開限購’的宣傳海報或橫幅，目标客戶群體肯定更大了嘛。" 一位荔灣區白鵝潭區域的新房售樓處工作人員向經濟觀察網記者表示，這次十一黃金周期間，來訪人員明顯增多，房地産商也會在人流量集中的商圈或地鐵口發放宣傳資料，不少客戶是看見宣傳資料後到訪的，交易金額有了顯著提高。
據荔灣區住房建設和園林局統計，10 月 1 日至 3 日，荔灣區主要在建在售樓盤 29 個，商品住宅共成交 260 套，到訪 8103 組；日均到訪 2701 組，環比 9 月日均量增長 532%；日均認購 86.7 套，環比 9 月日均量增長 516%。
事實上，盡管廣州已有了多輪樓市限購政策的優化，但在本次十一黃金周之前，廣州房地産市場的成交量仍較爲低迷，購房者的觀望情緒濃厚。廣州中原研究發展部的報告顯示，今年 8 月，廣州新房網簽 4906 宗，環比下跌 18%；二手住宅成交（自助網簽 + 中介網簽）8872 宗，環比下跌 11.6%，同比下跌 8.8%。在價格方面，網簽均價爲 28278 元 / 每平方米，環比下降 7.0%。
對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開表示，在 " 止跌回穩 " 的新要求下，廣州自然要發揮核心城市的帶動作用，完全退出限購也在情理之中。
李宇嘉表示，回顧廣州限購政策松動的路徑，也是先放開外圍區域，然後放開 120 平方米以上戶型；先收縮非戶籍要求的社保年限，再全部退出，遵循 " 小步快跑 " 的路徑。
" 去庫存 " 仍是首要任務
不過，盡管利好政策層層加碼，但市場的主旋律依然是 " 以價換量 "，開發商紛紛推出力度空前的優惠活動，房價鮮見上漲迹象。
10 月 2 日，記者走訪了位于廣州黃埔區的保利招商華發中央公館，該樓盤于 9 月 25 日取得了預售許可證。
" 今天來的人太多了，我呆久了都有點透不過氣來。我與丈夫是從湖南來參加妹妹婚禮的，妹妹一家就住在黃埔區，我們在車上看見了樓盤打的廣告，就直接開車過來想要多了解一下。" 一位意向購房者向記者表示，黃埔區開放限購已有大半年的時間，他們此次來現場是想了解一下黃埔區樓市的實際情況。
另外，上述意向購房者表示，由于保利招商華發中央公館是黃埔區地理位置相對優越的樓盤，距離地鐵 7 号線大沙東站僅有幾百米，有很好的三甲醫院及教育資源配套，所以來看房的人很多，而且該樓盤的 4.5 萬元 / 每平方米的均價要明顯低于周邊新盤 5 萬元 / 每平方米的價格，且該樓盤仍有一定的議價空間。
記者注意到，在保利招商華發中央公館的售樓處内挂着一幅 " 保利史上最瘋狂黃金周 " 的海報，該項目承諾 "30 天内無理由換房 "，且推出了 " 買房送蔚來汽車 " 的優惠政策，相關優惠持續到 10 月 7 日。
10 月 4 日，記者走訪了位于廣州荔灣區花地灣區域的中海浣花裏，該項目的售樓大廳内同樣坐滿了前來咨詢的人，工作人員需要同時與幾個人交流對談。
在該項目的樣闆間中，有十幾位看房者一起在咨詢戶型結構與樓層朝向及售價問題。記者了解到，該樓盤于 2023 年年底開盤，目前售價已低于開盤時的公開價格，面積 71 平方米的剛需戶型銷售情況最好，所剩套數也最少，按照樓層及朝向的不同，售價在 280 萬元至 290 萬元左右。
" 這個樓盤是周邊性價比較高的盤了，它的開發商及物業都是央企中海地産，也有配套的學校與醫院，我們對比了周邊的幾個盤，售價和物業公司是我們考慮最多的因素。" 來自廣西的廖女士向經濟觀察網記者表示，由于相同區域樓盤的配套學校、醫院及周邊生活設施相差并不大，因此，價格就成了打動他們的最大因素。
記者注意到，中海浣花裏的每平方米均價在 4 萬元左右，而與中海浣花裏距離 500 米的萬科理想花地的每平方米售價則爲 5 萬多元。在整個花地灣區域，萬科理想花地的售樓處最恢弘大氣，銀灰色的科技感建築屹立在大十字路口的一邊，格外引人矚目。
在萬科理想花地售樓處内，每個沙盤前都圍滿了看房者，售樓處入口上方挂着一張 " 廣州完全放開限購、史上最強政策力度 " 的巨大橫幅，看房者在登記後仍需等待 5 分鍾左右才可安排工作人員講解。
" 萬科的促銷力度比較大，黃金周前幾天還在搞看房送禮物送雞蛋等活動。" 一位萬科理想花地的看房者向記者表示，該樓盤是在 2023 年中開盤的，但随後開盤的中海浣花裏則在價格上讓周邊樓盤感受到了壓力。
另外，爲了進一步打消購房者的置換及資金顧慮，開發商還在購房服務上做足了功夫。
中國鐵建華南公司公開表示，國慶黃金周期間，該公司推出 " 買房有好事 " 大促活動，聯動灣區 7 城 12 盤打造好房好價節，部分項目推出清盤折上折、特價房源秒殺、以舊換新、無憂退房、老帶新享豪傭等促銷措施；保利發展廣東公司則推出了千套 " 保價 " 計劃，包括特惠一口價單位、置換立減、租房補貼等優惠政策，以及部分項目的保價房源無憂購；越秀地産也推出了 " 越秀好房億元補貼安心購 " 系列活動，百套特價房源限時秒殺、享總經理特批折扣、特惠保價房源無憂購、成交歐洲遊抽獎等措施。
在價格方面，部分樓盤推出了國慶特别優惠。其中，天河區在售 " 網紅 " 樓盤西派天河序推出少量 120 平方米改善四房，一口價 7 萬元 / 每平方米起；位于黃埔區的中鐵建信達花語天宸，推出 6 套特惠房源，限時 3.5 萬元 / 每平方米起，最高總價立減 100 萬元；位于海珠區創新灣的西派粵府，國慶特惠價爲 5.1 萬元 / 每平方米起。
" 盡管國慶黃金周期間，部分客戶态度有所轉變，但去庫存仍然是房地産公司内部的首要任務。" 上述央企區域銷售負責人向經濟觀察網記者表示，回籠資金仍然是房地産公司當前的最主要任務，在去庫存的過程中，短期内房屋價格并不會有大的上漲趨勢。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉亦公開表示，在今年前八月，廣州一手住宅的交易量創下過去十年的低位。截至 8 月末，廣州市一手住宅可售面積突破 1500 萬平方米，去化周期接近 27 個月；同時，廣州二手房市場依然有大約 15 萬套的挂牌量，平均每套二手房的成交周期超過了 180 天。
肖文曉認爲，廣州樓市 " 去庫存 " 和 " 調結構 " 兩大任務尚未完成，市場要回歸健康平穩發展的軌道仍需時日。
