樓市現狀直接展現城市發展價值，2023 年上半年樓市面臨下行壓力，下半年各地紛紛出台寬松政策提振樓市，對于城市發展宛如一場 " 大考 "，政策紅利能否激活樓市，市場向好仍需驗證。
文 ｜騰訊房産特約作者 黛濟霏
今年 8 月初，北京一位家長在看了 200 多套房後買下了一套東城的學區房，總價 1200 萬元左右，她說 " 短期資金壓力非常大，但爲了孩子咬牙了，可以住上很長一段時間。居住和學校的強平衡，如果‘認房不認貸’政策落地，那就是額外發個紅包。"
那個時候，北京樓市新政一觸即發。
9 月 1 日晚，北京突然官宣在全市範圍執行 " 認房不認貸 "，這位家長領到了這個 " 額外的紅包 "，她說 " 竟然出了認房不認貸，還沒有網簽，可以多貸款了，利息也少了 "。
這位家長所買的房子，2006 年首次開盤，當時單價不到 1 萬元 / 平方米，目前，據貝殼找房平台顯示，二手房參考均價已經接近 13 萬元 / 平方米。
" 認房不認貸 " 對于這類購房者來說是一個極大利好，因爲這項政策隻認購房者名下的住房套數，而不考慮是否有貸款記錄，能多貸款，就能很大程度上緩解初期的資金壓力。
新房方面的影響則更大一些，各大售樓處開始比拼 " 不打烊 "，新房經紀人開始進入瘋狂加班模式，客戶仿佛一下子多了起來，尤其是此前觀望和猶豫的那批客戶。
據中指研究院統計，9 月北京新建商品住宅簽約 5891 套，成交面積 67.96 萬平方米，環比分别增長 42.9% 和 41.1%。二手房方面，中原地産數據顯示，9 月北京二手房住宅網簽 14261 套，相比 8 月環比上漲 30.1%。
據不完全統計，9 月北京共有 14 個新盤取證，涉及房源接近 6000 套，與 8 月的 3010 套相比漲幅超過 90%。
" 認房不認貸 "，可以說是北京近年來尺度最大的樓市松綁政策，政策出台的一個多月裏，二手學區房、新房市場都受到了不同程度的影響，而有些現狀，卻是政策出台前不曾預料的。
二手房挂牌量大增，頂級學區房從不缺買家 " 退步 " 到發朋友圈兜售
從市場現狀看，北京二手房市場可能有些被誤傷。
多家媒體援引中國證券 / 報的數據顯示，截至 10 月 6 日，北京二手房挂牌量再創新高，突破 16.6 萬套。認房不認貸政策推行一月有餘，新增挂牌量超過 2 萬套。
近一個月（9 月 8 日 -10 月 7 日），北京新增二手房挂牌房源 29,378 套，環比增幅已經超過 40%。10 月 8 日當天，西城區挂出的 13 套房中，12 套單價在 10 萬元 / 平方米以上。其中，最小一套面積隻有 36 平方米，總價 415 萬元，據此計算的單價約 11.5 萬元 / 平方米。海澱區挂出的二手房更多，非頂流學區房占多數，比如廠窪小區一套約 70 平方米房源，挂牌價 820 萬元，單價約 11.8 萬元 / 平方米。
數據來源：中國房價行情網
事實上，在二手房市場，" 認房不認貸 " 政策後，業主們并沒有如預期那樣更容易地賣掉自己的房子，反而面臨着更激烈的市場競争。新政讓一些原本無法獲得貸款的人得以獲得貸款，從而增加了購房者的數量和購買力，導緻市場競争進一步加劇。
而爲了增加自己房産的吸引力，北京的業主們不得不采取一些措施，比如更大幅度的降價，或者将房源委托給更多中介平台。而在這個過程中，他們也面臨着更大的挑戰和競争。
作爲二手房市場風向标，北京的學區房并沒有出現預期中的回升，哪怕是疊加了 9 月 12 日的重要利好。頂流學區房的王牌中介手裏也攢下了不少房源，從不缺買家 " 退步 " 到現在需要發朋友圈兜售。
9 月 12 日早間，有市場消息稱 " 北京解除二手房指導價限制，海澱 29 個學區房源恢複挂牌 "。根據北京市海澱區房管局工作人員的說法，目前進行動态調整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。有中介機構人士表示，" 自 9 月 8 日起，可以根據市場價格挂牌展示，指導價是否解除以官方爲準。"
9 月 30 日，在北京學區房頂流金融街片區工作 10 餘年的中介李琳（化名）發了一條朋友圈，内容是宏廟小學對應學區房的經典戶型，這在過去極其罕見，要知道，宏廟小學被北京不少家長稱爲 " 宇宙中心小學 "，直升北師大實驗中學的比例達 80%，對應小區主要包括豐彙園、宏彙園等，因此從不缺買家。
豐彙園的戰績，在北京學區房成交史冊上值得擁有姓名。6 年前，正值北京學區房瘋漲的年代，價高者得是一種常态。當時，北京通州一位家長以 1200 萬元，才從另一位出價 1000 萬元的看房者手裏搶下了這裏一處 39 平方米的房子，成交價超過 30 萬元 / 平方米。重點是，這隻是一個陰暗的地下室的價格。
李琳說，其實北京對于 18 萬元 / 平方米單價以上的房源一直是有管控的，并沒有解除。在貝殼找房 APP，隻能看到幾套 17 萬元 / 平方米級别單價的豐彙園小區挂牌房源，但小區均價顯示爲 20 萬元 / 平方米。從李琳發來的多套推薦房源信息看，目前該小區 50 平方米左右的單價在 23 萬元 / 平方米上下。
來源：貝殼找房
9 月下旬的一天，從宏廟小學對面的大門進入宏彙園，一組購房者正站在一處地下室前竊竊私語，" 進到小區，感覺整個人都不一樣了 "。宏彙園小區門口，身着工服的中介人員正打電話與小區内正在帶看的同事聯系公務。宏彙園底商很是發達，有數家護膚和美容美發店，每棟樓前則都停滿了接送孩子的自行車和電瓶車，顯得有些擁擠。
紅廟小學門口 黛濟霏拍攝
宏彙園小區 黛濟霏拍攝
李琳說，業主們對于政策已經比較理性了，挂牌量和帶看量多了不少，但成交數據還沒有出現相應的增長。" 能感覺到是有一些波瀾，因爲大多數人都是‘賣一買一’，所以政策一定程度上把過去的那份猶豫都給擠走了，很多客戶都願意出來看房了 "，至于從看房到下定，李琳擺擺手，" 盛況不再，但這片學區房的價格還在這擺着 "。
宏彙園小區 黛濟霏拍攝
新房成交量沖高後又回落，購房者觀望情緒增加
國慶長假結束這些天，開發商們的朋友圈并沒有出現預期般沸騰，隻有個别網紅盤項目發布了成交喜報。比如中建房山國賢府國慶假期熱銷 1.5 億元，招商璀璨公元黃金周 8 日累計成交金額 2.1 億元等。而 9 月 26 日北京城建天壇府六期 10 分鍾銷售 275 套、73 億元，全盤累計銷售 319 億元，再次刷新北京住宅曆史單盤銷售金額紀錄，則掩蓋了這個項目背後的很多故事。
來源：開發商人士朋友圈
遙想一個多月前 " 不打烊 " 的那個夜晚，置業顧問孫戈依然感慨萬分，" 雖然之前一直有傳言，但是 9 月 1 日看到了‘認房不認貸’真的落地，還是很激動。說實話，公司有幾個難賣的項目，新政後确實迎來了不少客戶，我們的團隊也十分努力，銷售團隊連續幾天加班到深夜，整個假期的成交雖然沒有預想中那麽勁爆，但也很不錯了，完成了既定目标。"
" 熱鬧是他們的，我什麽都沒有。"
經驗更豐富的經紀人劉文根倒更淡定，他表示，改善客戶人群相對固定，政策是否能刺激市場還要繼續觀察。
從中指研究院提供的數據看，新政出台後，市場短期反應熱度較高。新政出台的首個周末，市場反饋積極，客戶到訪量明顯增加。成交方面，新政後首周（9 月 4 日至 10 日），北京新建商品住宅簽約量達 860 套，環比增長 17.8%；從周度數據來看，北京新建商品住宅銷售套數連續三周實現環比增長。
對于市場反應，劉文根有着自己的看法，他說：" ‘認房不認貸’明顯是爲了利好剛改客戶的換房需求，很多人把早年買的老破小換成大房子，隻要房子賣掉、貸款繳清就能按照首套房首付比例來，這對于那些想換房的人是很友好的。但北京手裏有一套房的人有多少，他們有沒有能力或者意願換房都需要再觀察。"
劉文根近期準備離開北京回老家發展，但他表示這并不會影響自己在北京的業務，對于他的客戶，他是這樣描述的：" 我現在基本上靠得都是老客戶換房或者老客戶介紹，從其他老經紀人的經驗來看也是一樣的。隻要把這些老客戶維護好了，我在哪裏都能有北京的業務做。有能力再買一套房的人就是那一批，‘認房不認貸’能夠多大程度上擴大這批人的範圍我是不好預測的。"
作爲新北京人，錢谌也講了他身邊的換房故事：" 我有一個前輩，并非特别富有，一句話就是買房買得早，結果房價漲了一倍多，這幾年把老房子賣了，添了些錢重新買了 1000 萬元左右的房子，感覺就是踩對點了。當然我也有朋友買在了 2016 年之後的高點，房價不僅沒漲反而還跌了，‘認房不認貸’政策是利好，但對他們來說，想再換房依然很難。"
北京市場的這波熱度确實沒有維持多久。
尤其是 9 月之後取得預售證的項目，目前普遍都未有網簽産生。另根據諸葛找房，2023 年 9 月，北京新建商品房成交 10727 套，較上月增加 954 套，雖然環比上漲 9.8%，但同比卻下降 21%。但從近 12 個月成交走勢來看，月均成交套數爲 11277 套，9 月成交近 10727 套，低于近 12 個月平均成交量 4.9%。
可以看到，" 認房不認貸 " 政策對于北京新房銷售來講并沒有持續明顯的利好。
中指研究院高級分析師範诒傑表示：" 整體來看，自北京落地‘認房不認貸’等一系列政策以來，新房、二手房帶看量和成交量均有所上升，但 9 月下旬以來，市場熱度回落，多數項目到訪和認購量均明顯下滑，看房客戶觀望情緒增加，市場逐漸趨于平穩。"
市場趨于平穩，各方期待更多的寬松政策出台
但另一方面，北京 " 認房不認貸 " 政策對市場預期的确有所改善。
這半年以來，北京房地産政策端一直有放松趨勢。最初放松隻限在特定區域，2022 年底，經開區管理的通州區台湖、馬駒橋地區 ( 約 78 平方公裏 ) 商品住房 ( 包括新建商品住房和二手住房 ) 執行經開區商品住房政策有關規定。而在此之前，通州的購房政策被市場稱爲最嚴格的 " 雙限 "。
随後，相關文件對北京房地産政策的表述是 " 一區一策 "，這給了很多區域極大的想象空間。首先傳得沸沸揚揚的是房山，2023 年初，房山拟試點 " 認房不認貸 " 消息在網上流傳，雖然官方否認，但很多人言之鑿鑿。
3 月 31 日，北京正式啓動二手房 " 帶押過戶 "，出售在京住房時不必先結清前一筆貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記。
9 月 1 日，不僅是傳言中的房山，而是整個北京區域都執行 " 認房不認貸 "，" 家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。"
諸葛找房表示，9 月北京市場均價爲 63674 元 / 平方米，環比上升 1.38%，同比上升 5.37%。根據情緒指數模型，預測北京未來短期内價格上行，未來 5 個月價格上升至 65694 元 / 平方米，累計上漲 3.17%。
錢谌說：" 我還沒有買房，之前覺得買房對我來說太遙遠，現在感覺市場又有上揚勢頭了，如果北京繼續出台利好政策，降一降首付比例，我也是有機會上車的。"
10 月 16 日，某央企開發商負責人又轉發了一條朋友圈，宣傳他的新項目：首開即熱銷，163 套 14.6 億。近一個月，他在朋友圈很活躍，幾乎天天都有關于旗下項目的動态和宣傳信息。
李琳又發來了宏廟小學的最新可售房源信息——是普通購房者在外網無法看見的 20 萬元 / 平方米以上那幾套。
中原地産首席分析師張大偉 9 月 1 日曾預測，北京、上海未來 2 個月房價有望上漲 10%，二手房成交量有望單月在 8 月份的基礎上上漲 100%，但進入 10 月後，市場可能逐漸消化存量需求再次平穩。
事實上，國慶假期前一周，關于北京樓市要再出松綁新政的傳聞也甚嚣塵上，但最終未能落地。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，廣州繼 " 認房不認貸 " 之後調整限購區域，釋放了積極信号。從短期來看，北京限購政策也存在優化空間和預期，但政策調整力度仍取決于市場恢複程度。參照廣州部分郊區取消限購的做法，未來北京有望按照因區施策原則，或結合人口、人才政策去優化限購政策，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制等。同時，降低首付比例、降低房貸利率加點數、調整普宅認定标準亦有一定空間。
10 月 10 日，張大偉表示，對于北京等一線城市來說，當下 " 認房不認貸 " 主要影響的是剛改家庭，因爲大部分剛改家庭需要賣一買一。整體來看，這部分家庭在短期消化後，後續如果沒有郊區限購松綁、首套房貸利率降低等政策出台，市場可能在 10 月後繼續調整。
不過，上述央企開發商負責人和他的另一位央企開發商朋友剛剛度過了一個愉快的周末，他們新開的項目承包了上周北京新房市場的大部分業績，官宣銷售額合計超過 110 億元。
（文中李琳、孫戈、劉文根、錢谌，均爲化名）
