文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：ONCE，題圖來自：AI 生成
文章摘要
上海二手房市場老房占比大，供需不平衡。
• 60% 以上成交房齡在 15～35 年之間
• 市區老房子供大于求，價格低
• 次新房成交快，但供應少
上海這座城市有一個很有意思的标簽，叫：一半繁華一半煙火。
的确，它既有曆經超強台風也平安無事的超高層地标建築，也有家長裏短的上海裏弄。但是真正走在市區街頭，體感上出鏡率更高的，還是這樣的老房子。
這既是這座城市城鎮化發展的遺留産物，也漸漸成爲了城市的一種底色。
上海的老房子确實很多，我們也曾經在《沒想到房子老齡化的程度會這麽嚴重》這篇文章中研究過，上海是全國擁有老房子最多的城市。
在 2020 年的時候，上海就有一半的房子房齡在 20 年以上。這樣大的存量，在上海的二手房市場也是一個不可忽視的數字。
今天，就讓我們再聚焦一點，看看在上海二手房成交市場上，大家都在買什麽房齡的房子。
一、60% 以上成交的二手房房齡在 15～35 年
這個數據不是來自某一年，而是上海 2020 年至今的每一年。
首先我去查了上海 2020 年至今二手房的成交數據，得到的結果很明顯。
最近 5 年二手房成交超過 32% 都是房齡段是在 25～35 年的老房子。
這個房齡段的二手房成交占比最多，也符合我們之前統計的上海一半的房子建成在 2000 年之前這個結果
成交量排第二的是 15～25 年房齡的二手房，占比超過 30%，稍遜第一。這意味着整個二手房市場成交的房子，幾乎60% 以上的房齡都在 15～35 年。
這 20 年的确是上海高速發展的一段時間，上海的常住人口從 1283 萬漲到 2303 萬，幾乎漲了一倍。對住房的需求也在飛速增長，所以這 20 年建成的房子數量激增。
1990 年開始開發浦東，2000 年提出 " 一城九鎮 "，随後陸續規劃 " 五大新城 "。
上海城市格局在這 20 年也發生了變化，所以具體到每個區，成交二手房的房齡當然也會有差異。
不用看數據也能猜到，肯定是市區老房齡的二手房多，五大新城次新房多，但是差異到底有多少？
我們把上海市各個區近 5 年的二手房成交情況做了對比，抛開人口最大的浦東，最遠的崇明等幾個區，選取市區黃浦、楊浦、虹口、靜安、普陀、長甯、徐彙 7 個區，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉賢、南彙各自的二手房成交情況做個對比。
把數據拉到 5 年以内的次新房和 35～45 年房齡的二手房這兩個維度，來看看對比結果。
差異是不是非常明顯？
市區徐彙、楊浦、普陀三個區 35～45 年房齡的二手房成交都超過 10%。
還要特别提一下虹口，占據上海市 0.37% 的土地面積，卻承擔了 35～45 年房齡二手房成交的 6.82%。
市區老房子絕對的多也不足爲奇，畢竟楊浦區作爲上海老工業硬核區、徐彙擁有超 6 成的老公房，還有普陀、虹口曾經轟轟烈烈建設的工人新村。
但市區的 5 年次新房成交就不夠看了。不足 10%，其實并非成交不夠，很可能市場上市區的次新房就很少。
另一邊的五大新城則是不負衆望，5 年内成交的次新房占據了市場的幾乎一半。而五大新城 35～45 年房齡的成交才占 6%，同樣也是因爲市場上五大新城這個房齡的老房子就很少。
這些都是明面上的。我們關注各個區成交房齡，其實是爲了引出下一個問題：這些老房子都在賣出什麽樣的價格？
于是我又統計今年以來不同房齡二手房成交的總價段分布，我把幾個重點标紅了。
總的來說，二手房總價在300 萬以下的成交還是主流，但也有細微差别。
比如對于房齡 5 年内的次新房來說，很驚喜的是主力總價段提升到了 300 萬～500 萬，500 萬～800 萬的成交也不在少數。甚至總價在 2000 萬以上的成交，也是所有房齡段中最多的。而随着房齡的增加，300 萬以下的成交占比越來越多。
35 年房齡以上的二手房，超過一半的成交都是在 300 萬以下，這個占比是一騎絕塵。這其中，35～45 年房齡的二手房成交在小總價段的最多，62.66% 都在 300 萬以下。
好，回看剛才對不同區域的分析，不難推測，很多老房子可能位于不錯的位置，但是因爲房齡太老而賣不出一個好價格。隻看成交結果還不夠，當我們把市場供應端和成交結合一起看的時候，這個困境表現得更明顯。
二、15～35 年房齡的二手房，供大于求最明顯
存量市場，供大于求是肯定的，但是哪個房齡段的房子供應最多。
或者換句話說，哪個房齡段的房子最不好賣。
我們來看一下今年的數據，隻看挂牌和成交已經比較清楚了，15～35 年房齡的房子供應量明顯很大，再看下挂牌套數減去成交套數的差值會更明顯。
5 年以内的次新房挂牌和成交差值最少，很可能這類房子是好賣的，而 15～35 年房齡的二手房差值最多。
原本我以爲會出現，房齡越大的二手房越不好賣，也就是越容易出現供大于求。
事實是，由于 15～35 年房齡的二手房供應占比絕對多，幾乎占到每年挂牌總量的 70% 左右。
導緻，市場上 15～35 年房齡的二手房成交量雖然還不錯，但是太大的供應量讓這個房齡段的二手房明顯供大于求。
換句話說，15～35 年房齡的二手房，很可能是最不好賣的。而市場需求正在向次新房傾斜，這種傾向也體現在成交周期上。
我選擇了楊浦區作爲研究對象，随機選擇房齡在 10 年内和房齡在 20 年以上的二手房，看看他們的成交周期。
數據整理自：鏈家
20 年房齡以上的老房子成交周期普遍在 120 天以上，而 10 年内的次新房相比之下成交周期則縮短很多。甚至還看到陽光城 · 檀悅 101 有一個成交周期 6 天的記錄。
面對這樣的市場情況，又進一步牽扯出下一個問題，關于老房子的存量。
三、上海的老房子存量到底有多少
關于二手房市場的存量，目前沒有準确的數據。但是從 2020 年的第七次全國人口普查數據，可以看到一些端倪。
在《中國人口普查年鑒～2020》中，将各地區按住房建成時間分的家庭戶住房狀況做了統計，我們也因此得到這份關于上海老房子的數據。
上海15～35 年房齡的老房子存量是最多的，這也解釋了 15～35 年房齡的二手房明明成交占比也是最多的，爲什麽供應端還是最多的。
因爲存量足夠大。
而截止到 2020 年，上海市在 2015 年以後建成的次新房還是非常少的一個占比，隻有 8.31%。
換句話說，在 2020 年，上海每十個家庭中，隻有一個家庭能住在 10 年房齡的次新房裏，讓我們再關注一下這些存量老房子的戶均面積。
會發現，存量房占比最多的那段時間，也就是 1980～2009 年這近三十年，也是戶均面積增長最快的三十年。
這也不難理解，這三十年的飛速發展，落在我們每個人身上都有體感。
1988 年，正好是住宅商品化的開始的一年，此後的十年整個上海增加了 25 萬套以上的住宅。
2000～2009 年，浦東飛速發展，上海申辦世博會成功，并且開始了如火如荼的大建設。
這十年上海的住宅市場也發展到一個感人的高度，住宅量超過 26 萬套，戶均面積也超過 90 平。
而在 2006 年，7090 政策的出台，很快影響到後續新房的戶配。緊接着在 2010～2014 年，戶均面積已經下降到 80 多平。
爲什麽要去研究存量？其實是反過來更全面地看市場。
在今年這些粗略統計的數據背後，是71 萬多套的存量。
這些老房子不會消失，隻會随着時間變得更老。
四、回顧一下關于上海老房齡的二手房
1. 最近 5 年，60% 以上成交的二手房房齡都在 15～35 年。
2. 市區 7 個區 35～45 年房齡的老房子成交能占 64%，五大新城 5 年内的次新房占比達 49%。
3. 次新二手房總價段更豐富，而房齡越老的二手房，300 萬以下總價的成交占比越來越多。
4. 15～35 年房齡的二手房，存量最多，供大于求的情況也最明顯。
5. 次新房成交周期比 20 年房齡以上老房子成交周期短得多。
于是，我們看到上海這座城市從很早就開始通過美麗家園、家裝電梯工程讓老房子的居住環境更舒适。
每條線索都指向同一個線頭，因爲有太多存量的老房子，市場對改善居住的需求一直是沒有被滿足的。
很幸運的是，我們也能看到今年的政策調整中，中小套型的面積限制，從 90 至 100㎡放大到了 100 至 120㎡，将來會有更大的空間給到改善戶型。
相信未來關于改善的市場，将會進一步完善。
