本文來源：時代周報 作者：梁争譽
" 黃金周 " 前夕，深圳樓市的 " 日光盤 " 與政策利好率先到來。
9 月 28 日下午，深圳光明一新盤官宣售罄，成爲今年第三個 " 日光盤 "；晚間，個人住房貸款利率下限下調的利好傳出。
據深圳特區報消息，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局聯合宣布，從 9 月 29 日起調整優化個人住房貸款利率下限，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減 10 個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加 30 個基點。
調整後，深圳首套、二套房貸利率下限分别爲 4.1%、4.5%。作爲對比的是，調整前深圳首套房貸利率下限爲 4.5%（LPR+30 基點），二套房貸利率下限爲 4.8%（LPR+60 基點）。
根據測算，房貸利率下限調整優化後，貸款 300 萬元可節省利息約 25 萬元。
業内認爲，降低房貸利率即減輕購房成本，對于剛需、改善群體都是利好，有利于刺激更多購房需求釋放，提升市場活躍度。
貸款 300 萬節省利息 25 萬
這是深圳時隔四年再現房貸利率打折。
深圳市場利率定價自律機制于 9 月 1 日發布的深圳市首套房貸利率下限曆史調整情況顯示，2017 年 5 月 26 日 -2019 年 10 月 7 日期間，深圳執行利率下限水平爲基準利率的 0.95 倍，2019 年 10 月 8 日至今執行利率下限水平爲 LPR+30 基點。
" 這是貫徹落實央行和金融監管總局關于延長房價連續下降城市可以對利率進行下調的政策，即新建商品住宅銷售價格環比和同比連續 3 個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。" 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，截至目前，深圳新房價格指數環比連續 4 個月下降，同比連續 9 個月下降，符合下調房貸利率的政策。
" 時隔四年再現利率折扣，可見政策支持力度之大。" 樂有家研究中心認爲，目前全國房貸利率正處于曆史最低點，深圳房貸利率則低于 LPR 基準線，買房成本及壓力進一步降低，對于剛需、改善群體都是顯著的利好。
按照貸款 300 萬元、還款 30 年的商業貸款計算，等額本息還貸方式下，房貸利率下調前，月供約 15201 元，累計支付利息約 247.22 萬元；房貸利率下調後，月供約 14496 元，累計支付利息約 221.85 萬元。因此，購房者月供可節約 705 元，總利息可節約 25.37 萬元。
房貸新規前後，月供與利息對比，圖源：樂有家研究中心
房貸利率優化，對于改善群體同樣利好明顯。
按照最新的貸款政策及貸款 30 年、等額本息還貸方式下，購買總價 500 萬元的房子，月供減少約 822 元，總利息減少約 29.59 萬元；購買總價 1000 萬元的房子，月供減少約 1644 元，總利息減少約 59.19 萬元。
樂有家研究中心認爲，此次深圳下調房貸利率下限，将對樓市産生較大正面影響，減輕購房成本，刺激置業需求，提升市場活躍度，穩定市場預期。
" 降低首套房貸利率會刺激更多的購房需求釋放，更低的貸款利率能減輕購房者尤其是深圳新市民的月供壓力，一定程度上減輕剛需群體的買房負擔，從而增加購房意願。" 樂有家研究中心進一步表示，8 月底起深圳利好政策頻出，加上此次的房貸利率下調，" 多箭齊發 " 可以穩定市場預期，有利于市場的長期健康發展。
" 在剛需和改善占主導、居民預期疲弱、對按揭月供較爲敏感的市場特征下，迫切需要全民降低成本。" 李宇嘉認爲，" 認房不認貸 " 下享受首套房優惠利率、北京鏈家下調經紀服務費率及買賣雙方均擔、推進帶押過戶等，都是爲了降低交易成本，此次下調深圳首二套貸款利率也是如此。
" 千人搶房 " 再現市場
自 8 月底深圳跟進執行 " 認房不認貸 " 政策以來，情緒升溫，需求釋放，市場表現回升，多個新盤出現熱銷。
深圳一新盤售樓處人頭攢動，時代周報記者攝
9 月 28 日，位于深圳光明的剛需項目深房光明裏實現開盤日光。據時代周報記者了解，深房光明裏推出 337 套住宅，備案均價約 4.46 萬元 / 平方米。可供對比的是，距離深房光明裏約 400 米的一新盤，三年前的備案均價約 6 萬元 / 平方米。
因爲明顯的價格優勢，深房光明裏一共吸引 1010 批購房者認籌，平均 3 個人搶 1 套房，最終耗時 3 小時去化完畢，成爲今年深圳第三個 " 日光盤 "。
與深房光明裏處于同一片區的中海時光境，推出 273 套住宅，備案均價約 4.87 萬元 / 平方米。中海給出 88 折優惠，認籌期間售樓處 24 小時不打烊，開盤去化 70%。
改善型項目也取得不錯的銷售成績。
9 月 16 日，金地、綠景旗下兩個新盤同天入市。根據開發商口徑，金地環灣城推出 401 套房，銷售 286 套，去化率約 71%，收金約 46.9 億元；綠景白石洲舊改，推出 826 套房，銷售 527 套，去化率約 64%，銷售額約 61 億元。
人才房項目的銷售表現突出。
9 月 25 日，位于前海的深業雲海灣花園人才房啓動線下選房，共推出 718 套面向人才配售住房，終審合格認購申請家庭共 10859 戶。根據開發商披露數據，雲海灣花園人才房兩天售罄，成交金額超 31 億元。
整體來看，根據深圳市住建局統計數據，截至 9 月 27 日，9 月深圳累計成交新房 2122 套、二手房 2879 套，環比分别下降 6.4%、上升 12.1%。
需要指出的是，網簽數據存在一定的滞後性。
深圳貝殼研究院院長肖小平透露，截至 9 月 18 日，深圳 " 認房不認貸 " 政策落地的 20 天中，實際成交量增長顯著，新房成交量環比增長 82%，二手房成交量環比增長 66%；截至 9 月 24 日，深圳二手房實際成交量較 8 月同期大幅增長 71%。
" 網簽量還沒這麽快體現。二手房從簽約到過戶，需要給買家預留首付款籌集時間，如果業主有抵押還需要預留贖樓時間。" 肖小平表示。
肖小平認爲，深圳此次下調房貸利率下限，将推動一部分觀望的人入市，" 因爲大家期待這個政策很久了，現在出台且誠意十足，直接降到一線城市最低水平。"
李宇嘉提醒，8 月底房地産政策調整優化以來，盡管市場交易有所好轉，但逐周減弱，到 9 月底政策效果明顯減弱。" 從客戶需求來看，看房量明顯上升但購買決策呈現遲緩特征，意味着剛需和換房需求潛力大，但消費能力和意願明顯不足，迫切需要全民降低交易成本、購房成本。"
" 預計下調房貸利率将帶動一部分需求釋放，但政策效果依舊不能太樂觀，後續預計還會有其他降成本政策跟進，實現多方利好政策、降成本降門檻政策疊加，同時也更加需要開發商、業主積極降價，居民端就業和收入能逐漸穩定，唯有此供需兩端同步發力，收入基本面明顯好轉，商品房交易才能穩定下來。" 李宇嘉強調。
