作 者丨邊萬莉
編 輯丨周炎炎
視頻編輯丨許婷婷
繼節前央行有關房地産的政策大禮包後，多家銀行陸續開始向客戶答疑 2024 存量房貸利率調整的相關問題，包括工商銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行、大連銀行、徽商銀行等。
Q1: 哪些人可以調整？調多少？
本次調整範圍是存量商業性個人住房貸款（包括首套、二套及以上），不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業用房的貸款。
按照《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，如果您的房貸利率加減點高于 -30BP，且高于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率政策下限（如有），均在本次存量房貸利率批量調整範圍之内。
目前房貸利率是在 LPR（貸款市場報價利率）基礎上加減點确定的，對于 LPR 基礎上加點幅度高于 -30BP 的存量房貸，将其加點幅度調整爲不低于 -30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
Q2：住房貸款是固定 / 基準利率定價的可以調整嗎？
平安銀行表示，對于存量固定利率房貸，以最新 5 年期以上 LPR 轉換爲加點形式，再将加點幅度調整爲不低于 -30BP（低于 -30BP 的不調整），通過新發放浮動利率房貸置換進行調整。例如，利率爲 4% 的存量固定利率房貸，①若調整時最新 5 年期以上 LPR 爲 3.85%，則先将其固定利率轉換爲 4%=LPR+15BP，再将 +15BP 調整爲 -30BP。②若調整時最新 5 年期以上 LPR 爲 3.65%，則先将其固定利率轉換爲 4%=LPR+35BP，再将 +35BP 調整爲 -30BP。
工商銀行舉例稱，如當前您首套房貸執行固定利率定價，利率爲 4%，在 10 月 15 日申請轉換爲浮動利率定價，由于申請轉換時的 5 年期以上 LPR 爲 3.85%, 轉換後利率爲 LPR+15BP，10 月 25 日實施利率批量調整将統一調整至 LPR-30BP。
Q3：二套房的利率可以調整嗎？
符合條件的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款都可以進行批量調整。除北京、上海、深圳地區外，其他地區首套房和二套房貸款利率下限一緻，因此無需申請 " 二套轉首套 "，銀行将會批量進行利率下調至 LPR-30。
如果在北京 / 上海 / 深圳等地區且已符合二套轉首套住房貸款标準，可以聯系貸款經辦行申請 " 二套轉首套 "，審批通過後可享受更爲優惠的首套房貸款利率。
Q4：北京、上海、深圳的二套房利率如何調整？
如果貸款在北京 / 上海 / 深圳，并且不滿足 " 二套轉首套 " 條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整後利率值爲：北京五環外 LPR-25BP，北京五環内 LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區 LPR-25BP，其他地區 LPR-5BP；深圳全轄 LPR-5BP。
Q5：同樣的地區、同樣是首套房 / 二套房，爲何調整後利率不同？
除貸款在北京 / 上海 / 深圳等地區且爲二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都将調整爲 LPR-30BP。但是，此次利率調整僅調整 LPR 加減點，并不調整貸款重定價日。
不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年 1 月 1 日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價。貸款采用的 5 年期以上 LPR 值（定價基準）有 4.2%、3.95%、3.85% 三種可能，使得存量房貸利率批量調整後可能會有所差别。到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加此次批量調整的貸款利率将調整至同一水平。
Q6: 調整後可以省多少錢？
工行舉例稱，如果房貸爲浮動利率定價、當前利率高于 LPR-30BP，将調整爲 LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外）。
例 1：小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率爲 LPR 不加點，即 3.85%，調整後房貸利率爲 LPR-30BP，假設 5 年期以上 LPR 保持 3.85% 不變，重定價後利率爲 3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降 30BP，即 0.3%。以貸款金額 100 萬元、30 年期、等額本息的房貸爲例，調整前每月還款約爲 4688 元，調整後每月還款約爲 4518 元，小張每月可節省支出約 170 元，總共節省利息約 6.1 萬元。
例 2：小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率爲 LPR+55BP ( 貸款發放時首套房貸利率政策 ) ，即 4.4%，調整後房貸利率爲 LPR-30BP，假設 5 年期以上 LPR 保持 3.85% 不變，重定價後利率爲 3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降 85BP，即 0.85%。以貸款金額 100 萬元、25 年期、等額本息的房貸爲例，調整前每月還款約爲 5502 元，調整後每月還款約爲 5033 元，小李每月可節省支出約 469 元，總共節省利息約 14.06 萬元。
Q7: 商用房貸款可以進行利率調整嗎？
不可以。此次存量房貸利率調整隻針對商業性個人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調整範圍内。
Q8: 公積金貸款或組合貸怎麽處理？
本次存量房貸利率調整隻針對存量商業性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整範圍之内。對于組合貸中的商業性個人住房貸款，可單獨調整利率水平或新發放貸款置換，新發放貸款隻能用于置換組合貸中的商業性個人住房貸款。
Q9: 此前已經支付的高于調整後利率水平的房貸利息可否返還？
暫不支持，此次存量房貸利率調整不溯及既往。
Q10: 何時調整？
根據市場利率定價自律機制發布的倡議，引導商業銀行于 2024 年 10 月 31 日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行将于 10 月 12 日前發布有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在 LPR 基礎上的加點幅度。目前，大部分銀行表示在 10 月 31 日前完成存量房貸利率調整，工行公告表示将在 10 月 25 日進行調整。
Q11: 如何申請調整？
銀行将對符合要求的存量住房商業性個人住房貸款進行統一批量調整，無需客戶提出申請或提供材料。
