作 者丨張欣
編 輯丨李玉敏
圖 源丨視覺中國
據新華社 10 月 31 日消息，10 月 30 日至 31 日中央金融工作會議在北京召開，這是 2017 年全國金融工作會議召開後，時隔 6 年再次召開全國性的金融工作會議，且此次會議升級爲中央金融工作會議。
本報記者梳理近五次全國性金融工作會議内容發現，僅 2012 年提到 " 要優化信貸結構，加強對國家重點在建續建項目和保障性住房建設 "，其餘均未提及房地産相關内容。
而今年升級爲中央金融工作會議後，對房地産的提法有一大段：" 健全房地産企業主體監管制度和資金監管，完善房地産金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等 " 三大工程 " 建設，構建房地産發展新模式。"
多位市場分析人士認爲，從中央金融工作會議的表态來看，要深刻認識到當前房地産市場供求關系已經發生重大變化，防範化解房地産金融風險被放置在更重要的位置。此外，雖然房地産宏觀審慎管理并非新提法，但在當前的供求關系下，政策内涵有了新的變化。
防範化解房地産金融風險引關注
在中央金融工作會議中，房地産相關的内容被列在 " 要全面加強金融監管，有效防範化解金融風險。" 的工作要求之下。也就是說，房地産金融風險是金融監管的重點之一。
中國首席經濟學家論壇理事長、上海市經濟學會副會長連平表示，這意味着，本次會議将防範化解房地産金融風險放在更重要的位置，是因爲從中長期來看，國内房地産市場供需結構發生了很大變化。
對該級别的會議首次大量提及房地産的原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受 21 世紀經濟報道采訪時表示，目前房地産對金融的影響非常大，尤其是近年來房地産供給側風險爆發，例如房地産行業大面積債務違約，行業收縮，資産價格下跌等，給金融體系造成了很大的影響。
李宇嘉進一步稱，過去房地産屬于上升期，地價和房價等資産價格對金融安全的敞口覆蓋是比較完備的。現在的形勢是房地産風險開始爆發，并以系統性風險的角度沖擊金融安全，房地産不良貸款率連續攀升，并且随着供給端開發商債務違約及需求端商品房銷售下滑，導緻的資金鏈緊張對風險的影響正在全面顯現。因此，金融體系需要全面應對房地産對風險的沖擊。
民生銀行首席經濟學家溫彬亦認爲，此輪房地産下行周期從 2021 年 7 月份開始，房地産投資與銷售均表現低迷，對産業鏈上下遊帶來較大沖擊，部分房企現金流風險逐步顯現，且具有較強的傳染性，甚至已波及金融體系，引發壞賬風險。
值得注意的是，" 健全房地産企業主體監管制度和資金監管是過去未提過的，因此信号意義非常強。"易居研究院研究總監嚴躍進亦表示，最近幾年出現的金融風險問題，包括債務違約問題、保交樓問題等，都和房企的經營等有關，因此提到了要健全房企監管制度。
東方金誠首席宏觀分析師王青稱，當前 " 健全房地産企業主體監管制度和資金監管 " 的一個重點是強化保交樓，長期來看是有效轉變房企高周轉、高負債的經營模式。
再提房地産宏觀審慎管理
本次中央金融工作會議還提到了房地産宏觀審慎管理。事實上，這一概念是 2018 年央行在工作會議中首次提到，即 " 繼續實施‘分城施策’差别化住房信貸政策，強化房地産金融宏觀審慎管理 "。
在當下的房地産供求關系下，如何理解房地産宏觀審慎管理？
嚴躍進分析稱，由于當前房地産供求關系發生了重大的變化，房地産金融宏觀審慎管理的政策内涵也有了變化。比如近年來出現的爛尾樓、房企債務窟窿、存量房貸壓力過大、二手房挂牌難以消化所産生的問題，都具有非常大的破壞性。因此要結合經濟形勢和改革内容，不斷完善相關的房地産金融宏觀審慎管理。簡言之，宏觀審慎管理是指采取宏觀、逆周期、跨市場的策略，重點要以防範系統性風險爲主要目标，同時減少金融出現跨市場風險傳染。
李宇嘉認爲，" 完善房地産金融宏觀審慎管理 " 一方面在于将房地産風險上升到系統性風險監管的高度看待，另一方面意味着推進逆周期監管。逆周期監管是指，由于房地産體量大、影響大，在行業下行時加強适當的金融支持，比如對合理融資的支持，對收并購的融資支持。在行業上行時，适當收緊資金投放，這樣就抹平了周期波動。
東方金誠首席宏觀分析師王青稱，" 完善房地産金融宏觀審慎管理 " 意味着在當前房地産行業持續調整的背景下，監管或将适度階段性放松 " 三條紅線 " 和 " 貸款集中度 " 管理。但這些措施不會取消，待房地産行業恢複常态化運行後，還會在逐步完善的基礎上繼續實施。一位銀行業人士亦向 21 世紀經濟報道記者表示，監管或将适度階段性放松 " 三條紅線 " 的可能性很大。
連平認爲，在房地産宏觀審慎管理背景下，資質相對優良的房企可能加大各類金融工具的利用，包括銀行信貸、債券、信用違約掉期（私募 CDS）、信用風險緩釋憑證（CRMW）、引入資産管理公司 AMC 等舉措，緩釋并降低房企金融風險。
此外，中央金融工作會議還提到，要 " 一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求 "、" 因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求 "，前者與 7 月國務院發布的《關于促進民營經濟發展壯大的意見》的精神相吻合，後者則重申了 7 月中央政治局會議的要求。
王青預計，在各項房地産支持政策持續發力前景下，四季度樓市有望延續回升勢頭，房地産行業對宏觀經濟的拖累效應有望減輕，進而增強宏觀經濟内生增長動能，屆時房地産行業低迷對整體金融穩定的潛在風險也将得到有效緩和。
本期編輯 劉雪瑩 實習生 宋佳遙
