香港辦公樓市場的寒意，也向老牌房企蔓延。
日前，太古地産（01972.HK）披露 2024 年業績。報告期内，太古地産實現總收入 144.28 億港元，同比減少 2%；股東應占呈報虧損爲 7.66 億港元，這是太古地産上市 13 年來首次虧損。
香港投資物業估值下跌，讓這家老牌房企的 " 賬本 " 不太好看。太古地産董事局主席白德利在主席報告中透露，股東應占呈報虧損的主要原因是投資物業公平值虧損錄得 62.99 億港元。
" 投資物業公平值變化乃非現金性質，不會對公司的運營現金流或股東應占基本溢利構成任何影響。" 爲消除市場疑慮，白德利進一步表示，公司的資産負債表處于健康水平，整體财務狀況保持強勁，" 有關公允價值變化預計不會對我們的投資策略産生任何影響。"
撇除投資物業公平值變化後，太古地産 2024 年實現的股東應占基本溢利爲 67.68 億港元，股東應占經常性基本溢利（下稱 " 經常性基本溢利 "）爲 64.79 億港元。
經常性基本利潤最能反映一家企業的經營能力。盡管這項指标之下，太古地産保持了盈利狀态，但對比過往多年仍處于低位，而問題的主要根源則指向了香港辦公樓市場的萎靡。
香港辦公樓出租率走低，租金收入下跌
2020 年至 2024 年，太古地産的經常性基本溢利分别爲 70.89 億港元、71.52 億港元、71.76 億港元、72.85 億港元、64.79 億港元，2024 年首次跌破 70 億港元。
分業務類型來看，物業投資實現的經常性基本溢利 69.00 億港元，同比減少 8.31%；物業買賣發生經常性基本虧損 2.19 億港元，相較 2023 年多虧了 7900 萬港元；酒店發生經常性基本虧損 2.02 億港元，相較 2023 年多虧了 1.01 億港元。
" 來自物業投資的經常性基本溢利下降，主要反映香港辦公樓租金收入下跌 "，太古地産在業績報告中指出。
太古地産最大的收入來源是物業投資收入。2024 年，太古地産實現總收入 144.28 億港元，其中，物業投資收入爲 134.52 億港元，在總收入中的占比爲 93.24%。物業投資收入又可以分爲租金收入和以屋苑管理費爲主的其它收入，租金收入總額爲 133.16 億港元，占物業投資收入的 98.99%。
從物業類型來看，2024 年，辦公樓的租金收入爲 54.88 億港元，同比減少 5.95%；零售物業的租金收入爲 73.88 億港元，同比增長 3.43%；住宅的租金收入爲 1.36 億港元，同比增長 2.33%。
在香港，太古地産的辦公樓物業組合實現的 2024 年租金收入爲 51.09 億港元，同比下跌 7%。值得一提的是，太古地産在 2023 年 12 月完成出售港島東中心九個樓層，如果撇除這一因素的影響，2024 年香港辦公樓物業組合的租金收入總額減少幅度爲 4%。
" 香港的辦公樓市況仍然困難，需求疲弱、高空置率及新增供應持續令辦公樓租金受壓 "，太古地産稱。時代财經了解到，截至 2024 年 12 月 31 日，太古地産在香港的辦公樓物業組合的出租率爲 89%，與 2023 年同期保持一緻，2020 年至 2022 年同期的出租率分别爲 96%、97%、91%。
太古地産在香港的商場則是滿租狀态，但整體表現疲軟。2024 年，太古地産的香港零售物業組合實現租金收入 23.69 億港元，同比減少 3%。" 經濟前景不明朗、美元強勢、外遊趨勢持續、高利息環境及遊客消費模式改變持續對零售市場産生不利影響 "，太古地産披露，2024 年，太古廣場購物商場、太古城中心和東荟城名店倉的零售銷售額分别下跌 11%、2%、4%，而香港市場整體零售銷售額下跌 7%。
三裏屯太古裏租金創新高，内地商場零售已趨穩定
内地市場的業績表現，一定程度上對沖了香港市場業績的下滑。
2024 年，太古地産在内地的投資物業組合實現租金收入總額 49.07 億港元，同比增加 7%，" 反映我們各營運城市的購物商場租戶組合優化及于 2023 年增持成都太古裏權益所增加的租金收入。"
商場的租金收入是太古地産内地業務的主要收入來源。2024 年，太古地産的内地零售物業租金收入總額爲 44.89 億港元，同比增加 7%，撇除 2023 年 2 月增持成都太古裏權益帶來的影響和人民币彙率變動，租金收入總額上升 4%。
時代财經了解到，太古地産在内地持有的零售物業組合包括全資擁有的北京三裏屯太古裏、成都太古裏及廣州彙坊、持有 97% 權益的廣州太古彙，以及各持有 50% 權益的北京頤堤港、上海興業太古彙和上海前灘太古裏。
不過，外部環境的變化仍然導緻太古地産在内地的購物商場零售銷售額發生下跌，而這直接影響與營業額挂鈎的租金收入。太古地産披露，2024 年，太古地産在中國内地的應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）下跌 7%。包括成都太古裏、廣州太古彙、北京頤堤港和上海興業太古彙的零售額都分别錄得不同程度的下跌。
實際上，太古地産持有的内地零售物業表現有升有跌，無論是零售銷售額還是租金收入，最爲突出的是北京三裏屯太古裏和上海前灘太古裏。
三裏屯太古裏 2024 年的租金收入總額上升 12%，創下曆史新高；上海前灘太古裏 2024 年的零售銷售額及租金收入總額則穩定增長，漲幅分别爲 3% 及 7%。
展望未來，太古地産信心仍存，" 公司在内地的零售物業組合雖在 2024 年零售銷售額有所下降，但整體人流卻在外遊增加情況下上升。同時，2024 年 9 月底政府宣布刺激經濟措施以來消費者信心增強，公司内地零售物業組合的零售銷售在 2024 年最後一個季度開始趨于穩定。"
在内地，上海是太古地産最大和最重要的市場，其于上海的投資組合已增加至 4 個，包括已經落成的上海興業太古彙、上海前灘太古裏，以及發展中的上海前灘綜合發展項目、上海陸家嘴太古源。
上海陸家嘴太古源的住宅物業 " 陸家嘴太古源源邸 " 是太古地産在内地的首個住宅項目，首批 50 套住宅單位在 2024 年 12 月啓動預售，截至 2025 年 3 月 7 日，已經出售 49 個住宅單位。
太古地産行政總裁彭國邦認爲，内地一線城市優越地段的高級住宅市場短期内維持強勁，上海陸家嘴太古源源邸在 "2024 年第四季的理想銷情正是一例，長遠而言上海高尚住宅市場前景正面 "。
進軍内地的住宅市場是太古地産 1000 億港元投資計劃的一部分。2022 年 3 月，太古地産宣布公司計劃在未來十年投資 1000 億港元，在香港和内地發展一系列項目，同時于包括東南亞在内的不同地區開展一系列住宅買賣項目。
截至 2025 年 3 月 7 日，太古地産已投放 670 億港元，其中，460 億元投放向内地。按照計劃，内地的投資總額爲 500 億港元。
本文來自微信公衆号 " 時代财經 APP"（ID：tf-app），作者：陳澤旋，編輯：黎倩，36 氪經授權發布。
