在持續下行探底并一度出現加速下滑态勢之後，2022 年末，房地産市場出現重大轉折。
特别是 12 月中旬以來，決策層連續表态：《擴大内需戰略規劃綱要（2022-2035 年）》明确提出 " 支持居民合理自住需求 "；國務院副總理劉鶴明确 " 房地産是國民經濟的支柱産業 "；近日召開的中央經濟工作會議将 " 穩定房地産市場 " 置于有效防範化解重大經濟金融風險任務之下，并提出向新發展模式平穩過渡。
2023 年，可能是中國房地産市場極為特殊的一年。房地産政策會有兩個底線—— " 保交樓 " 的民生底線，以及 " 不走老路 " 的風險底線。其中，四個領域的變化将成為明年房地産市場的發展轉折的重要注腳。
其一，重新認識房地産業的角色
此番官方明确房地産是國民經濟的支柱産業。一方面，房地産業是重要增長動力源。中央财辦有關負責人指出，房地産業占 GDP 的比重為 7% 左右，加上建築業則占到 14%；土地出讓收入和房地産相關稅收占地方綜合财力接近一半，占城鎮居民家庭資産的六成。
另一方面，房地産業也是重要風險源之一。房地産貸款加上以房地産作押品的貸款，占全部貸款餘額的 39%，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業。
2003 年，中國首次在官方文件中明确房地産業是國民經濟支柱産業。此後，房地産業迎來了近 20 年的高速發展。但此次官方重提 " 支柱 "，更大程度上意在 " 穩定 "。
央行副行長劉國強近日談及房地産業時表示，支柱不能大幅度擺動，非保持總體穩定不可。他認為，" 房住不炒 " 的定位不能偏離，要以惠民生為落腳點，以穩市場主體為重要抓手，優化金融監管制度，加大金融支持力度。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，既然是支柱産業，考慮到其對經濟、金融、财政、百姓權益、社會保障等方面的影響，保持穩定、避免大起大落就是行業和市場治理的主旨。
其二，房企融資支持将加速落地
在過去一個多月時間裡，信貸、債券、股權 " 三箭齊發 " 支持房地産融資，官方近日還允許符合條件的房企 " 借殼 " 已上市房企，允許房地産和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。
諸葛找房數據研究中心認為，從 11 月開始，房地産相關政策正式向着 " 保主體 " 過渡。預計在接下來一段時間内對房企的融資支持力度将會保持，會有更多的房企獲得融資支持。
據中指研究院統計，在信貸融資（" 第一支箭 "）方面，60 餘家銀行計劃向 100 多家房企協議授信合計約 4 萬億元人民币。自 11 月以來，已有 25 家上市房企發布配股或定增融資公告（" 第三支箭 "）。
業内人士認為，2023 年房企融資支持力度還會繼續加大。
此外，中指研究院認為，明年官方還将支持房地産企業實施重組上市，支持房地産上下遊整合，加快風險出清，進而改善房企資産負債狀況。
克而瑞研究中心認為，随着融資功能逐漸恢複，央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍将有序出清，房企供給側改革漸近尾聲。
其三，改善性需求或将 " 挑大梁 "
2023 年，住房消費将成為中國擴大内需的重要内容之一，其中改善性購房需求有望 " 挑起大梁 "。
根據克而瑞研究中心統計，近年來改善性需求已成為中國樓市的主力。今年同樣如此。易居企業集團執行總裁、克而瑞 CEO 張燕表示，從今年國内房地産市場的産品成交結構上來看，剛需、首改類産品比重呈全線收縮态勢，而改善類住宅産品成交占比全面上揚。
但今年以來，多數房地産支持政策都是針對首次置業的剛需群體，潛力巨大的改善性需求則多數依然沉睡。李宇嘉認為，未來商品房市場企穩，帶動内需和消費，改善性需求釋放是關鍵。
如何釋放這部分需求？中央财辦有關負責人此前指出，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。
多家機構認為，這意味着限制性政策将會逐步退出。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，目前一線城市 " 認房認貸 " 等限制性政策執行仍較為嚴格，後續或從特定人群着手，如從人才、多孩家庭、産業人群等方面進行更精準的調整優化，釋放特定人群購房需求。二線城市在降低首付比例、調整 " 認房認貸 " 界定範圍等方面仍有較大優化空間。
李宇嘉表示，明年可能會放開部分核心城市的限購、限貸、限售等政策，從而釋放改善性需求。同時，目前存量房流通效率差，下一步可能在流通環節通過稅收減免，下調房貸利率和首付比例，降低成本促進循環。
其四，向新發展模式平穩過渡
中央财辦有關負責人表示，要深入研判房地産市場供求關系、人口變化、城鎮化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地産業向新發展模式平穩過渡，擺脫多年來 " 高負債、高杠杆、高周轉 " 模式。
李宇嘉認為，官方信号表明向新模式轉型要注意把握節奏，不能太急，也需要避免金融、财政、土地等各部門單邊突進，而是更有系統思維，在發展中解決問題，在長期内解決問題。
2023 年能買房嗎？
上述分析表明，明年會有更多支持性政策鼓勵剛性和改善性購房者入市，改善其居住條件，屆時購房者有望在信貸、稅費等領域享受一定優惠，降低購房成本。
但需要注意的是，政策端對 " 投機炒房 " 的嚴厲态度一如既往，而且随着市場分化加劇，盲目投資或者單邊對賭房價上漲将難再有所獲益。
