本文來源：時代周報 作者：梁争譽
樓市進入深度調整周期，購房者觀望情緒濃厚，" 等等黨 " 與日劇增。看房次數多、決策周期長和考慮要素多等，均是 " 等等黨 " 的鮮明特征。
樂有家營銷總裁賀玲分享了一個交易案例—— " 我們一位客戶何先生，2021 年開始看房，2023 年年中買房。經紀人給何先生做了置業指南、營銷推廣書、房源分析表、投入回報收益表，三個版本的房價漲跌預測表，分别是三年期、五年期和八年期，還提供了很多服務。有一次他已經付了 2 萬元定金，還是沒買。最後經紀人提了一個指标‘抗跌性’，終于打動何先生。房子如果不抗跌，客戶是不敢做決定的。"
" 何先生三年一共看了 70 套房，服務他的經紀人都換了好幾批。" 賀玲說。
房地産中介行業的内卷程度，從細化到極緻的服務顆粒度可見一斑。交易難度增大、成交周期拉長，是房地産中介不得不 " 卷 " 的原因。
樂有家研究中心數據顯示，2023 年深圳二手房成交周期平均爲 178 天，是近 5 年的最高點。"2021 年客戶平均看 8.9 套房就會成交，2022 年是 11.3 套，2023 年是 13.2 套，呈現出逐步遞增的趨勢。客戶看房要看到累，全市各個區域都要對比一遍，才放心去做決定。" 賀玲表示。
受市場觀望情緒影響，深圳二手房成交量處于曆史低位。2023 年，深圳累計成交二手房 32768 套，是 20 年來的第二低點。值得注意的是，來自深圳市房地産中介協會的數據顯示，2023 年深圳簽署委賣協議的在售二手房，從 1 月底的 3.47 萬套，增長至 12 月底的 5.86 萬套，增加了 2.41 萬套。
從交易結果看，" 等等黨 " 何先生沒有收獲預期的勝利。即便是經過精挑細選的 " 抗跌房 "，同樣難逃降價。賀玲透露，" 何先生的小區，又有房子以低于他的價格成交了。"
深圳二手房被困在周期裏，時代周報記者攝
參考價成了價格錨點
價格博弈，在 2023 年的深圳二手房市場越發激烈。
" 同一個小區，如果這一套房子的成交價格比上一套高，這是買家不能接受的，不管這一套的裝修、樓層、朝向是不是比上一套好。" 賀玲說。
買家的價格錨點，除了最新成交價，還有已執行 3 年的參考價。2021 年 2 月 8 日發布的二手房參考價已經是影響市場交易的重要指标，報價不低于參考價的房子甚至沒有被帶看的機會。
根據樂有家統計，2023 年深圳低于參考價成交的二手房占比激增至 50.3%，在參考價發布首年僅有 5% 的二手房成交價低于參考價。"2023 年初，低于參考價成交的二手房占比 3 成左右，7 月開始大幅度提升，一躍超過 6 成，四季度起超過 7 成，直至 12 月底低于參考價成交的二手房占比達到 80%。"
降價賣房，成了衆多賣家的選擇。
去年成交最活躍的 30 個熱點片區，房價同比全跌。剛需片區因爲房價一向平穩，下探空間較小，如龍崗中心城房價同比下跌 6.8%。部分豪宅片區出現雙位數的降幅，前海、蛇口、香蜜湖、後海二手房價同比分别下降 12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。
整體來看，2023 年深圳二手房成交均價約爲 6.5 萬元 / 平方米，同比下跌 12%，較 2021 年一季度的曆史最高點 8.3 萬元 / 平方米下跌 22%，部分片區及樓盤的成交價回到 2018 年，與最高點相比跌幅在 30%-40% 之間。
市場困于弱周期，業主認清形勢，持續下調報價。樂有家挂牌房源數據顯示，2023 年業主報價基本每個月都在下滑，年末與年初相比下跌 6%，" 預計 2024 年挂牌價仍将維持下跌态勢，挂牌價跌破‘ 7 字頭’隻是時間問題。"
挂牌價下調的同時，實際交易仍存議價空間。2023 年，深圳二手房平均議價率爲 10.7%（議價率 =（最後一次挂牌價 - 成交價）/ 最後一次挂牌價）。也就是說，一套報價 500 萬元的房子，最終成交價約爲 450 萬元。
平均成交周期 178 天
賣家向現實低頭，買家依然難以做出買單的決定，二手房的成交周期還在拉長。
實際上，業内人士普遍認爲，2023 年房地産政策寬松，對于買家而言是較好的入市時機，但實際的市場反饋未及預期。
去年全年，深圳陸續發布多條利好政策，包括 4 月二手房參考價與房貸額度脫鈎、8 月跟進執行 " 認房不認貸 " 政策、9 月調整優化個人住房貸款利率下限、11 月調整二套住房首付比例和普通住房認定标準。
" 房地産利好政策的效應消減了。" 賀玲說，過去利好政策對市場的提振常常持續數月，政策出台後購房者跑步入場甚至出現業主反價潮，但現在政策效應持續兩周左右便淡去，市場回歸平靜。" 比如 4 月 20 日參考價與房貸脫鈎後，當周成交量上漲 20%，随後跌回政策前，五一假期也未達到 4 月初水平。"
因此，業主賣房需要更多耐心。
2023 年，深圳二手房成交周期平均爲 178 天，比 2022 年增加近 1 個月。近 5 年裏，成交周期最短是 2021 年的 108 天。受改善型買家積極入市影響，90-144 平方米的二手房成交周期最短，爲 166 天；低于 60 平方米的剛需戶型，成交周期爲 172 天；144 平方米以上戶型，因爲總價高、客群少，成交周期最長，爲 211 天。
圖源：樂有家
成交量方面，去年深圳一共賣了 32768 套二手房，走出 2022 年 " 曆史最低點 " 的陰霾。但放進更長的時間軸裏，這一成交量仍難言理想，比 2008 年少 1 萬套，僅優于 2022 年的 2.2 萬套，是近 20 年的第二低點。
對于 2024 年的房地産市場，業内主要持樂觀态度。經曆兩年的風險釋放，市場再次大幅下行的可能性比較小。賀玲認爲，市場的調整分化是必然趨勢，保障房市場承接首置需求，商品房市場承接改善需求，市場輪動打通，通過時間來換空間進入 " 市場高質量發展、樓盤高品質交付、行業低負債運行 " 的新周期。
