每經記者：甄素靜 每經編輯：陳夢妤
深圳樓市又火了嗎？
1 月 3 日，京東拍賣上成交的一套深圳南山區法拍房引發市場高度關注。該标的物網絡拍賣成交價格爲 6111 萬元，建築面積 258.7 平方米，成交單價折合約 23 萬元 / 平方米。
23 萬 / 平豪宅法拍房爲何遭瘋搶？
據成交确認書，皮 XX 通過競買号 218228878 在深圳市南山區人民法院于京東網開展的 " 廣東省深圳市南山區蛇口街道鴻威海怡灣畔花園 TB-103" 司法拍賣項目公開競價中，以最高應價勝出。
該标的物網絡拍賣成交價格爲 6111 萬元，建築面積爲 258.7 平方米，成交單價折合約 23 萬元 / 平方米。
《每日經濟新聞》記者查詢某大型中介網站獲悉，鴻威海怡灣畔花園位于深圳市南山區岸灣六街 120 号，交易權屬爲商品房，房屋總數 638 戶，建成年代 2010-2013 年，物業公司爲深圳市鴻威物業管理有限公司，開發商爲深圳市鴻威房地産開發有限公司。
目前該小區政府參考價爲 11.86 萬元 / 平方米，有 14 套房源正在出售，挂牌總價參考價在 1056 萬 -1969 萬元，近 90 天内成交房源 2 套，近 30 天帶看 139 次。
在深圳灣從業的中介韓經理告訴記者，目前該小區成交均價在 14 萬 -16 萬元 / 平方米。
而多名中介人士告訴記者，這套房源之所以被瘋搶，是因爲該房源屬于聯排别墅，在深圳灣極具稀缺性。此前成交價在 1 個億左右，上半年成交一套約 1.15 億元，這次參與的競拍者，大部分都被低起拍價吸引，2988 萬元極具性價比。
記者在采訪中獲悉，該套房源是由于借貸産生經濟糾紛，最終被處置。
有接近此次拍賣的成交人士告訴記者，雖然該房源産證面積隻有 200 多平方米，但實際使用面積約 800 平方米，上下共有六層，房子戶型也極佳，屋内裝有電梯，配備前後花園和車庫及獨立車位等。
" 有市場成交價對比，并且通過前期調查了解到，這套房處于精裝修空置配合交付狀态，所以參拍人心态普遍比較大膽，以二手房交易心态去競這套房。" 該名人士表示。
不過，記者在采訪中獲悉，這一年來，該小區房源通過法拍渠道的成交與正常二手房交易途徑的成交，價格波動并不太大。
在阿裏拍賣平台，上一次該小區成交競拍還是 2023 年 2 月，彼時深圳市場處在短暫小陽春，那場拍賣共有 14795 次圍觀，260 人設置提醒，最終有 6 人報名，經過長達 6 小時、超百輪激烈競拍，最終被拍出。
記者查詢網絡競價成功确認書獲悉，彼時鴻威海怡灣畔花園 E-1002A、1002B 房的網絡拍賣成交價格 2447 萬元。
據競買公告，1002A 房源的建築面積爲 79.03 平方米，1002B 房源建築面積爲 85.8 平方米，房屋性質爲商品房，用途爲住宅，成交折合單價爲 15 萬元 / 平方米。
豪宅市場不缺購買力
有多年法拍房工作經曆、從事司法輔拍的曾小路告訴記者，從近期法拍房激烈競價看，深圳豪宅不是沒有市場，缺的并不是購買力。目前缺的是豪宅的性價比和合理估值，随着市場穩定和價值回歸，持币待購的購房者決策會很快。
" 深圳高端房産消費人群并沒有消失。從近幾個月 2000 萬元以上房源成交情況來看，隻要起拍價性價比高，無一例外搶得火熱。"
這種高總價房源的火熱同樣出現在新房市場。
在深圳 2023 年新房成交處于低谷的背景下，仍然出現了 4 個 " 日光盤 "，分别是信義金禦半山三期、海德園 A 區、深房光明裏、前海時代尊府，多爲大面積、高總價且房源供應量不大的項目。
以去年 12 月底日光的前海時代尊府爲例，都是大戶型，面積範圍 189-249 平方米，備案均價約 9.9 萬元 / 平方米，單價區間約 8.4 萬 -11.4 萬元 / 平方米，總價區間 1588 萬 -2838 萬元 / 套。
中指法拍數據庫監測顯示，2023 年 1-11 月，深圳法拍市場挂牌各物業類型法拍房源 3922 套 1，成交 1592 套，成交率 40.59%，較上一年減少約 1.58 個百分點。1-11 月深圳成交的 1404 套法拍住宅房源中，1000 萬元以上成交 374 套，約占整體的 1/4。從價格分布上看，深圳出讓的法拍房中，1000 萬元以上房源相較于其他城市占有較大比例。
中指研究院高級分析師張曉飛分析認爲，在深圳法拍市場，中高價格段法拍房源需求有較大市場空間，其舉例到，按照經驗将深圳成交房源分爲 300 萬元以下、300 萬 -500 萬元、500 萬 -1000 萬元、1000 萬元以上 4 個價格段。各價格段中，500 萬 -1000 萬元法拍住宅房源成交 330 套，1000 萬元以上法拍住宅房源成交 344 套。
張曉飛表示，深圳法拍房市場成交整體較活躍，成交率 40.59%，成交變現折扣率 87.69%，法拍市場熱度處在較好區間，并且法拍房價相較于二手房優勢相對明顯，未來仍有進一步增長趨勢。但整體而言，深圳法拍房成交規模僅相當于同期商品住房市場規模的約 1%，并且目前法拍房市場相對平穩，未來法拍房市場如何變化仍需觀察。
每日經濟新聞
