财聯社 1 月 8 日訊（記者 彭科峰）随着地産的下行，房企和信托、銀行等融資方之間就貸款産生的糾紛和扯皮，往往殃及無辜的購房者。
日前，中國裁判文書網就上傳了這樣一個案例：90 後購房者郭女士在京購買了山水文園凱亞房地産開發有限公司（下稱山水文園公司）的某處房産，但該房産已抵押給長城新盛信托有限責任公司（下稱長城信托）。郭女士試圖辦理過戶時遭遇阻擾，隻能向法院起訴尋求支持。近期法院二審出爐，支持了購房者的訴求，判決信托公司、房企應配合完成過戶。
對此，深圳某資深李姓律師向财聯社記者表示，該案件實際上反映了多年來房地産開發市場的一大通病，即開發商在資金不足的情況下，爲了擴大規模不斷加杠杆，從信托、銀行等機構獲取貸款，而抵押物就是在建未售、已售的房産。在房價快速上漲時，開發商能夠通過預售快速回籠資金，甚至挪用其他項目的資金完成上一個項目的抵押注銷，讓購房者完成房産過戶。
但一旦資金緊張，導緻無法歸還信托、銀行的貸款，則很容易出現部分業主付了錢過不了戶的現象。當然，近年來法院基本都傾向于支持購房者的物權大于抵押權。具體到本案中來看，問題顯然在房企一方，即收取房款後沒有支付給信托公司，大概率這筆錢或被挪用。但無論如何，信托應該追究房企的責任而非爲難第三方，購房者的合法權益不能被侵害。
90 後購房者買入房産并付款後遭遇難題
據相關文書披露，2019 年 3 月，郭女士和山水文園公司簽署《購房意向協議書》，其中山水文園公司爲甲方，郭女士爲乙方。該合同主要内容爲：該房屋建築面積爲 274.51 平方米，總價 29701982 元，若乙方按本協議第三條約定及時足額履行付款義務，則甲方給予乙方優惠價，優惠後該房屋總價爲人民币 28216883 元。乙方應于該棟樓取得不動産權證之日起七日内支付 17216883 元購房款，并同時向甲方提交相關購房資格審核資料。
此後，郭女士通過銀行刷卡的方式向山水文園公司支付購房款，且山水文園公司認可受到全部購房款 28216883 元。不過，她并沒有和該公司簽訂商品房銷售合同。另外，郭女士後來獲得的案涉房屋的面積（産權登記面積爲 275.4 平方米）和協議書的面積（274.51 平方米）出現一定差異。
不過，令她沒有想到的是，即便有上述協議并支付房款，長時間内她依然沒能辦理過戶，成爲法定意義上的房主。
原來，山水文園公司将在建工程等抵押給長城信托公司（案涉房屋的抵押權登記時間爲 2019 年 5 月 23 日），後爲盡快回籠資金，長城信托公司同意山水文園公司出售包括涉案房屋在内的 X 号樓的房屋。後據法院查明，郭某與山水文園公司簽訂意向協議并支付購房款後，山水文園公司未将售房款由長城信托公司優先受償。
此後，郭女士向法院起訴，要求繼續履行和房企之間的房屋買賣合同關系，協助辦理房屋過戶手續。并要求長城信托注銷抵押登記。
法院一審、二審均支持購房者 但部分細節出現變更
在法院一審環節，法院指出，郭女士與山水文園公司簽訂的《購房意向協議書》已經生效法律文書确定合法有效，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》相關規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定爲商品房買賣合同，雙方間應以繼續履行爲宜。此外，本案中，長城信托與山水文園公司建立監管賬戶接收購房款的行爲意味着長城信托知曉并認可房屋所有權會在購房人與出售者之間的變動和流轉。
法院還指出，郭女士作爲普通購房人，購房的主要目的除占有、使用外還期待獲得房屋所有權。其已按照合同約定支付全部購房款，取得房屋所有權是其基于合同約定和交易慣例所抱有的正當、合理期待，其行爲無任何過錯。至于長城信托所提出購房款面積差問題，應在各方履行合同中由合同内容予以确定，該内容《購房意向協議書》未予約定，故一審法院暫不予以處理。一審裁定，長城信托應注銷案涉房産的抵押登記，山水文園應配合完成過戶。
長城信托不服一審，發起上訴。長城信托針對郭女士提交的銀行交易明細等發出質疑，認爲不能認定其實際向山水文園公司足額支付全部購房款。另外，郭女士還應當将房屋實際面積差産生的 96298 元購房款直接支付給長城信托，否則其無權請求注銷抵押權登記。
法院二審依舊維持了購房合同有效、長城信托需注銷抵押登記的裁決。不過，二審法院指出，據查明的事實，涉案房屋實測面積大于意向協議書約定的面積。如郭女士主張繼續履行買賣合同關系，則郭女士補足房屋面積差價後，山水文園公司協助辦理涉案房屋的轉移登記手續，山水文園公司應将出售房屋所得價款向長城新盛公司提前清償，長城新盛公司則負有注銷涉案房屋抵押登記的義務。
