（圖片來源：視覺中國）
經濟觀察報 記者 丁文婷 作爲一家央企開發商的上海營銷負責人，王蕊仍然對那個特别的周五記憶猶新。
9 月 1 日，上海 " 認房不認貸 " 政策傍晚出台，當晚，王蕊公司旗下在上海的 3 個項目就開啓了夜場成交模式。" 當晚就有客戶來項目下單，成交了好幾套 "，王蕊連夜通知還未正式開售的其他項目支援即将到來的周末。
王蕊公司旗下一個均價不到 7 萬元 / 平方米的項目，在新政出台後的周末銷了 70 多套，來訪量和成交量均較此前翻倍。
有類似感知的還有另一家頭部央企開發商的上海營銷負責人張晴，新政後，旗下一個均價在 8 萬元 / 平方米的項目，此前一個月的成交隻有個位數，新政出台後，周末兩天成交了十幾套，到訪量是此前的 3 倍。
" 成交突破 5 億元 "。
" 單項目兩日成交 1.8 億元 "。
一張張房企熱銷紅底億元戰報顯示着新政的威力，至今熱度仍在延續，王蕊發現，周末過去，周中的成交量雖不及周末，但較以往也在翻倍增長。
不過，新政的效力并未能傳導到上海房地産市場的各個層面，二手房市場從業者們尚未明顯感知到市場溫度。
即使身處熱潮中，多位房企上海營銷負責人仍然表現出 " 擔憂 "，此次新房釋放出的置換改善群體的購買力預計持續一個置換周期，即 2-3 個月，下一波購買力從何而來，市場又該由誰來接力？
激起新房 " 千層浪 "
" 根據我們對上海新房項目的監測，新政放開後的首個周末，上海新盤來訪人數普遍比此前增加了 50%-100%。" 王蕊介紹，但項目之間成交量分化較大，環線不同，市場反應也不太一樣。
五大新城一些配套還不錯的項目，銷售提升較明顯，但外郊環，比較偏遠且周邊配套不太好的項目，成交則沒有明顯回轉。
比如嘉定區的幾個新盤，成交量普遍提升了 80%-100%，臨港的幾個新盤成交量也提升了 60% 左右。也有少數如松江、奉賢等遠郊原本銷售不佳的項目，雖然來訪上漲，仍然零成交。
多位房企上海營銷負責人告訴經濟觀察報，當下這一波下單的購房者主要分兩種：
第一類是原本就持币看房的購房者，此前觀望市場和政策導向，政策落地後，不再猶豫，選擇出手。
另一類則是因爲有過貸款記錄，被 7 成首付限住，現在首付門檻降低，獲得購房能力。
在上海交了 10 年社保的李先生，在認籌倒計時最後一天趕到上海青浦區的國貿虹橋璟上項目看房，他告訴經濟觀察報，自己在外地有房無貸款，但有過貸款記錄，以前 7 成首付，在上海買房比較困難，但孩子已經到了要上小學的年紀，" 現在算首套，我就有機會在上海買房，結束一家人的租房生活 "。
像李先生這樣在外地有貸款記錄上海無房的剛需客戶并不多，改善客戶群體還是占了絕對的比重。
一名項目銷售人員告訴經濟觀察報，新政出台後的周末，售樓處接待量明顯增加，周末兩日到訪 200 多組客戶，大多數是置換客戶，" 都是聽到消息，覺得有機會置換來看房，沒有這麽快能買。" 該銷售人員表示，這也導緻新政後，其所在項目到訪客戶增多，但真正認籌客戶數量并未超出原本預估，并未觸發積分搖号。" 我們項目沒有置換周期，一些置換客戶來不及，轉而選擇了有置換周期的盤 "。
事實上，上海許多改善盤已經推出首付分期政策。" 二手房市場流動太差了，不得已出的。" 在張晴看來，隻有首付分期才能幫助置換客們下單。
二手房泛 " 小漣漪 "
作爲一家從業近 20 年，在上海管理着 6 家門店的上海某連鎖中介區域負責人，喬青将網上一些 " 二手房火爆 " 的鼓吹視爲 " 純粹在造勢 "。
" 隻能說政策出來後，客戶的活躍度比以前提升，以前觀望的客戶開始預約看房。" 他介紹，新政出台前，一部分客戶擔心購房後價格下跌，政策出台後，已經基本定心。
其所在區域的 6 家門店在新政出台後，帶看量比過去增加 70%-80%，而網傳的業主跳價是極少數，大部分都沒有漲價，但很明顯的是信心增強了，談價空間小了。
" 成交上，二手房的反應勢必沒有新房那麽快。" 在喬青看來，購買二手房流程較新房更爲複雜，且一房一價，從看房到談價成交需要一個過程，但确實有一部分置換需求被挖掘出來，以前，不少客戶看着看着就沒下文了，因爲在上海首付 7 成的情況下，想置換一個比原來面積大、品質好的房子是比較難的，現在有機會了。
這一部分需求也反應在二手房挂牌量上，一家闵行區連鎖中介經紀人告訴經濟觀察報，後台顯示，新政出台後兩小時，系統新增房源達到了 700 多套。
其門店此前周末帶看量僅有 1-2 組，新政出台後周末每日 3-4 組帶看，目前較少進入談價環節。他表示，除非有看準要參與搖号的新盤，客戶普遍想等一個合适的時機和價格，現在二手房的市場行情并不好。
喬青表示，很重要的一點在于，不同于 2014 年上海實行 " 認房不認貸 " 後樓市迎來一波瘋狂的上漲期，當下，大家對未來房價上漲沒有預期，不會着急交易。
" 希望二手房能賣快點！" 一位 TOP3 房企上海營銷負責人表示，即使目前新盤熱度提升，但激發的都是原來市場的存量——一部分觀望好久隻差 " 臨門一腳 " 的群體和一部分首付降低的客戶。但接下來，二手房成交才是關鍵，隻有置換客戶被釋放出來，才有購買力。
亟待新政接力
浦東外環外一位新房項目營銷負責人有些焦慮，目前看來，認房不認貸的政策效力仍 " 餘波未至 "。8 月最後的一個周末，其所在項目到訪 80 多組客戶，新政落地後 9 月的第一個周末，項目來訪量增加至 90 多組，相比于市區一些改善盤，增長并不明顯。
該項目均價在 4.8 萬元 / 平方米，根據戶型不同，面積從 90-130 平方米不等，總價在 360 萬 -500 萬元居多。" 我們已經算不上純改善的樓盤了，但根據前期蓄客摸排來看，我們項目超過 5 成的客戶需要賣掉舊房子，才能購置新房 "。
新政出台後一周，區域内來看房的客戶中，改善置換群體占了大頭，喬青表示，" 這一波置換群體的購買力将在 9-12 月内持續釋放。" 一般而言，房子從挂牌、意向客戶看中、簽約、貸款審批、全款到賬，需要兩三個月的時間。
" 我們預計，這一輪認房不認貸的政策效果持續期爲 2-3 個月，剛好一輪置換周期。" 上述 TOP3 房企的營銷負責人也做出同樣判斷。改善群體消化完後，市場亟需新的購房群體入場。
他表示，上海現在在限購方面沒有進一步的動作，" 購房的仍然是原來一些客群，政策隻是激活了存量購買需求，沒有新增需求，剛需購房客戶可能總共就那麽多。"
一位接近政府人士告訴經濟觀察報，9 月初，在五大新城專題研讨會議上，政府方面表示，因爲五大新城人口呈現負增長，考慮進一步放開落戶政策。
9 月 7 日，上海臨港新片區發布《關于優化調整臨港新片區人才住房政策相關工作提示的通知》，再次優化人才住房政策。通知顯示，臨港新片區重點支持單位工作的人才購房，工作年限要求從 6 個月以上縮短爲 3 個月以上。
