都說商業是流量的生意，但并不是所有的商業都位于人流充沛的市中心，作爲住宅大盤的配套，在遠郊做商業更是部分房企都繞不開的命題。
如何找準定位和穿越培養期，是此類項目開發策略制定的核心。随着新一代消費者的出現、城市擁擠情況的增加以及公共交通系統的改進，遠郊商業迎來越來越好的機會。以下結合 RET 睿意德的項目實踐經驗，針對 " 遠郊商業究竟憑什麽能夠吸引人到訪？" 這一問題，做出深入探讨。
遠郊商業通常位于距離城區車程約一小時左右的位置，主要面向主城區家庭半日休閑消費及就近地緣客群。與城區商業的 " 高頻高效且豐富 " 的特征相比，大部分客戶需付出往返路程兩小時的時間成本。因此，必然需要一個重大的動因促使客戶前往遠郊商業場所。依據項目提供的價值特征，我們将遠郊商業分爲兩個類别，分别闡述如下：
遠郊商業的一類功能是滿足周末集中采購。具體表現爲大型專門店綜合體。其以城郊快速交通節點爲基礎，以目的性采購消費爲核心，如奧特萊斯、宜家、免稅店、山姆會員店等折扣超市。此類商業以集中的高性價比貨品吸引客戶進行批量采購，并以此帶動娛樂、食宿等關聯消費。
以奧特萊斯爲例，憑借高品質商品與顯著價格優勢，有效對接了消費者 " 又好又省 " 的剛性購物需求。特别是在家庭成員集體決策進行季節性衣物更新、家居裝飾升級或生活必需品批量采購等場景下，奧特萊斯不僅成爲了家庭出行購物的理想選擇，還通過愉快的環境和豐富的品牌選擇，進一步增強了顧客體驗。
奧特萊斯的核心特點在于其大規模的經營模式和相對較低的店鋪密度。這樣的布局需要依托于成本低廉的土地資源，以便有效地控制租金開支，同時爲顧客營造出開闊舒适的購物環境。此外，通過實施大規模的采購和高效的庫存管理，奧特萊斯能夠進一步優化成本結構，從而爲消費者提供價格更爲優惠的商品。這類項目往往會選擇位于交通便捷的位置，以提高顧客的可達性，吸引和服務于更廣泛的客戶群體，在美國、中國、日本等世界各地都不乏成功案例。
遠郊商業的另一重要功能在于創造微度假體驗，即通過開發當地的自然資源和深厚文化底蘊，吸引顧客前來體驗并消費。早期的許多項目都側重于曆史人文資源，大部分是 " 仿古建築群 + 民俗體驗 + 特色美食 " 的組合，這種做法雖然一度成爲亮點，但由于形式較爲單一且缺乏創新，導緻顧客的新鮮感消退後重遊率下降，客流持續下滑。
除了依托曆史人文資源的探索型項目外，一些專注于慢生活的遠郊商業體也越來越多赢得市場認可，比如日本立川的 GREEN SPRINGS。這是一個占地 4 萬平方米、總建築面積達到 7.6 萬平方米的開放式生活綜合體，集購物、大型休閑廣場、辦公空間、精品酒店、劇院及娛樂性質的美術館等多功能于一體。該綜合體位于東京市區約 25 公裏外，從 JR 立川站步行大約 10 分鍾即可到達，旁邊就是著名的昭和紀念公園。面對吸引遠方顧客并激發其消費興趣的挑戰，GREEN SPRINGS 提出了以促進身心健康爲核心的生活方式理念，精心打造了一個能夠讓顧客徹底放松、享受甯靜時光的空間。這種獨特的微度假體驗，特别受到了尋求短暫逃離都市喧嚣、追求品質生活的東京家庭的青睐。
在國内，秦皇島的阿那亞、杭州良渚的玉鳥集等，在微度假方向上進行了深度探索與實踐。這些項目不僅充分利用了與主城區顯著不同的低密度環境，還深入融合了當地獨特的自然景觀和人文資源，爲消費者提供了一種區别于日常生活的松弛感。
其中，阿那亞以其海邊的甯靜氛圍和豐富的文化藝術活動而聞名，成爲了人們逃離都市喧嚣、尋找心靈慰藉的理想之地。而玉鳥集則依托良渚深厚的曆史文化底蘊，結合現代設計理念，打造出一片充滿藝術氣息的遊憩目的地。兩者都不僅僅關注物理空間的打造，更注重通過精心策劃的文化活動、藝術展覽以及互動體驗，增強消費者的參與度和情感連接，從而創造出獨一無二的消費體驗。
商業的盈利邏輯，是爲消費者提供了什麽樣的商業消費功能，讓消費者獲得怎樣富有價值的消費體驗。主城區商業項目主要提供的是即時性、就近、高頻多次、低時間成本的消費功能，諸如家庭型的購物中心和特色餐飲街區。而遠郊新區商業則是用獲得感來回饋客戶的時間成本，要用更具吸引力的消費體驗和組合來赢得客戶更長時間的駐留來産生消費，進而提升坪效。
基于 RET 睿意德遠郊商業的實踐經驗，對于遠郊商業營造的三個關鍵方面提示如下：
現代人的生活和工作環境大多被連鎖品牌所包圍，城市商業區主要提供的是以效率和标準化爲特點的品牌服務。然而，當人們從城市的喧嚣中暫時抽離，選擇微度假模式時，那些具有獨特風格的小店更能夠吸引他們的注意，使他們願意花時間停留和探索，顧客希望通過這些店鋪獲得互動的樂趣和愉悅的情感體驗。無論是傳統的文化、商業與旅遊結合的項目，還是現代郊區的生活方式商業項目，其核心目的都是爲了滿足人們的短期休閑需求，但在具體提供的内容和服務上已經有了顯著的變化。
例如，RET 睿意德集團曾服務的杭州玉鳥集，便充分利用了郊區較低的租金成本和穩定的客流量，吸引了大量充滿創意和個人特色的店主入駐，并爲他們提供了充分的發展空間，塑造了項目的獨特魅力，使很多顧客長途跋涉前來探訪。在其已經開業的近百個店鋪中，約有 85% 是獨具特色的主理人品牌或由當地居民孵化的品牌。這樣的布局不僅提升了玉鳥集的文化深度，還爲顧客提供了更加多元化的消費體驗。比如藝文類店鋪有單向空間、壹向好生活、醉裏工作室、貓的天空之城；小衆體驗店有福來攝影、陌墨辦公用品、何田田傳統食品伴手禮、超探騎行、三菩提香生活研習館、cat cat 寵物等；咖啡有青咖墨茶、杭一茉、八角杯、綠藝家、PUMPLI 等；餐飲有杭百味、喜姐炸串、澐熹私房菜、索拉餐廳、山野咖餐桌、春家小吃、湖山草堂等。顧客能夠感受到每家店鋪的經營者都傾注了大量的創意努力，這極大地激發了人們的遊覽興趣。
該項目組織各家店鋪老闆及相關人員形成利益共同體，取名爲 " 村創 "，定期共同商議所有相關事項、協調安排社群運營活動。最近半年組織的社群活動達到了 8 場，包含城市微野生活節、村中一年主題攝影展、夏日微醺集電音節、闊葉林仲行國畫展、發光夢盒計劃藝術展等。
與杭州玉鳥集運用豐富主理人店鋪整合場域不同，日本立川 GREEN SPRINGS 采用文化體驗大主力店及每周活動帶動本地小主理人商家的做法。客戶能在此參與公共廣場社群活動、周末音樂劇場、衆多本地主理人商業，帶孩子體驗遊玩型美術館、屋頂小溪流等。
人們到達一個消費場所，本質上也是一個投入産出比的衡量，通常願意在交通上所花的時間與在目的地獲得的價值成正比。這意味着，如果一個商業項目能提供極其豐富多樣的商品和服務，實現特定人群一站式消費需求的滿足，那麽即使位于郊外，也能具備強大的吸引力。
在歐美等成熟的市場中，這類綜合型商業項目已經成爲常态。例如，美國的 Mall of America、英國的 Bluewater 以及加拿大的 West Edmonton Mall，它們不僅僅是購物的地點，更是集娛樂、休閑、餐飲于一體的生活方式中心。這些項目通過引入各種類型的商店、電影院、遊樂場甚至室内主題公園等設施，爲家庭和遊客提供了一天甚至幾天的娛樂選擇，大大延長了顧客的停留時間，提高了消費機會。
而随着交通設施的完備化，在帶有典型城市聚居特征的亞洲國家，郊區購物中心的趨勢也越來越強。例如，東京的 Lalaport、曼谷的 Mega Bangna 以及首爾的 Starfield Hanam，都在郊外打造出了能夠讓人遊憩購物的綜合性商業目的地。
城區商業由于開發投資成本高，且客群明确，大部分項目規劃以提升坪效爲首要目标，緻使經營空間容積率較高并以室内爲主。然而，由于大多數人日常的工作和生活本就處于某種高效率的半封閉空間内，當轉換至開放空間時，便容易産生或舒緩或輕盈的心境。遠郊商業規劃的重點應該是在于擁有和自然融爲一體的開敞空間，力求将大空間讓渡給客戶用于休閑放松，依此塑造的輕松舒适感。
以泰國曼谷的 Central Festival EastVille 爲例，該項目巧妙融合了自然景觀與現代商業設施，總面積超過 20 萬平方米，其中綠地面積占比高達 40%。Central Festival EastVille 不僅設有多個室内外休閑區域，如水景花園、兒童遊樂場以及戶外劇場等，還特别規劃了一條長達數百米的綠色步行街，這條步行街不僅連接了商場内部各個功能區，同時也作爲市民日常休閑的重要場所。此外，項目中還融入了多個小型廣場和休息區，如樹蔭下的閱讀角、面向噴泉的休息長椅等，這些設計細節都旨在爲顧客提供一個遠離都市喧嚣、享受悠閑時光的空間。
人類在不同的距離和空間尺度，從事的活動是有所區别的。近距離的互動更多地涉及日常生活的基本需求和即時滿足，而遠距離的行程則往往承載着更爲深刻的情感追求和生活方式的選擇。在商業實踐中，我們更多的是在既有的需求框架内進行選擇和優化，而非徹底改變人們的需求本身。
因此，對于遠郊商業項目的定位，必須跳出市區商業的固有思維模式，因爲在這種傳統視角下，看到的往往是遠郊位置所帶來的種種限制，這将極大程度上束縛我們的想象力和創造力。而正确的出發點，應該是深入理解人們的行爲習慣和時間分配規律，思考哪些活動更适合在郊區進行，并據此做出合理的劃分和創新。唯有如此，才能更有機會找到獨特的解決方案。
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