文 / 龐無忌
9 月 1 日，上海、北京同日官宣，執行 " 認房不認貸 " 政策。
注意，這次不是 " 羞羞答答 " 地分區域、分人群執行，而是真正的全面落地，政策文本與廣州、深圳基本一緻，力度超出市場預期。
至此，支持改善性需求的 " 認房不認貸 " 政策已在中國四個一線城市全面落地。一線城市作爲樓市 " 風向标 "，其住房金融信貸政策出現實質性寬松，釋放出強烈政策信号。專家預計，此番将極大修複市場情緒和預期，提振市場信心，核心城市房地産市場有望走出下行區間。
爲何京滬同步跟進？
此次，廣州、深圳率先落地 " 認房不認貸 "，并不令人意外。
官方數據顯示，7 月份，北京和上海新建商品住宅價格環比分别上漲 0.4% 和 0.2%，廣州和深圳則環比分别下降 0.2% 和 0.6%。" 北上漲、廣深跌 "，一線城市的走勢分化已持續一段時間。
不過，從近期的市場來看，北京、上海樓市也不是沒有壓力。
根據中指研究院數據，8 月份，北京新房成交面積環比下降 22.3%，同比下降 17.8%，二手房成交 10960 套，環比增長 12.8%，同比下降 20.2%，但絕對量仍低于 1.5 萬套，市場活躍度仍不足；從房價來看，雖然新房價格小幅上漲，但北京的二手房價格已連續四個月下跌。
上海新建商品住宅成交量已連續兩月低于 5000 套，而二手房已連續 4 個月成交低于 " 榮枯線 "。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，8 月份樓市下行超出市場預期，過去相對堅挺的一線城市交易量跌幅居前，因此，迫切需要在 " 金九銀十 "、年底銷售旺季來臨之際，盡快穩定預期。特别是包含北上廣深的三大都市圈樓市占據了全國新房市場銷售份額的 70%，這是樓市基本盤，也是穩定樓市的抓手。這也是此次上海北京也跟進 " 認房不認貸 "，且政策表述與廣深一緻的重要原因。
中國社科院财經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華也表示，二季度以來，雖然一線城市樓市也出現階段性低迷，銷售萎縮房價下跌，但總體看，一線城市樓市相對健康，住房過剩現象并不突出。
不過，他強調，由于美元連續加息、多輪剌激政策後遺症等原因，從近三個月二手房價來看，各地已經出現了較爲明顯的共同下跌現象。同漲同跌形成的市場共震，是房地産系統性風險的重要誘因。從宏觀角度出發，爲了逆轉各地共同下跌及其潛藏的系統性風險，有必要采取一定的 " 一刀切 " 手段提振市場信心。他認爲，一線城市有必要全面實施 " 認房不認貸 " 及其它需求支持手段。
近期，萬科董事會主席郁亮也坦言，從住宅新開工面積等指标來看，當下樓市已經超跌了。地産銷售低迷已經持續一段時間，市場情緒受到一定影響，因此容易做出過度反應。
樓市有望走出下行區間
近期多項政策可以說力度已經拉滿。業内預計，将形成政策合力，推動樓市走出下跌區間。
8 月 31 日，中國央行等兩部門發文稱，将首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一爲不低于 20% 和 30%；将二套住房利率政策下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加 20 個基點等。
貝殼研究院分析稱，20%、30% 的首付達到中國房地産曆史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有顯着下降空間，購房門檻将降低，購買力将大幅提高。原先因爲首付限制或者政策不明朗而觀望的購房者将集中入市，市場交易量的增長将帶動價格預期改善，房價逐步企穩，市場有望走出下行區間并恢複良性健康發展。
政策疊加後力度有多大？中指研究院市場研究總監陳文靜指出，北京無房有貸款記錄的購房家庭，首付比例将由 60%-80% 降至 35%-40%，以總價 400 萬元（人民币，下同）的住房計算，普通住宅的首付比例将減少 100 萬元，非普通住宅的首付将減少 160 萬元。房貸利率将由 5.25% 降至 4.75%，下降 50 個基點。以 300 萬元貸款爲例，按 25 年等額本息計算，利息将減少 26.21 萬元，購房門檻和購房成本明顯下降。
貝殼研究院指出，根據曆史經驗，放松限貸後三個月二手房交易量水平較政策前提升 20-30%。此次，廣州、深圳自 8 月 30 日執行 " 認房不認貸 " 政策後兩日（30-31 日），廣州的二手房日均成交量較上周水平提升 25%，深圳提升 70%，客戶帶看量也有較快增長。
根據中指監測，除了一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞等城市已明确發文執行首套住房 " 認房不認貸 "，短期内其他二線和三四線城市将全面跟進。政策暖風頻吹，核心城市房地産市場将迎來一波向上行情，" 金九銀十 " 市場可期。
房價會大漲嗎？
李宇嘉認爲，盡管政策全面回歸常态，但并不會帶來新一輪樓市的反彈，主要就是樓市基本面已今非昔比。首先，上一輪樓市回升期，居民對于房價的預期非常樂觀，而且在房地産、金融創新、大衆創業、互聯網等新經濟的帶動下，居民對于收入、就業前景也非常樂觀。房價預期樂觀和收入就業預期樂觀，是推動樓市繁榮的關鍵。現在，這兩個樂觀已經削弱了很多，樓市再現繁榮的基礎不存在了。
此外，宏觀基本面和金融環境都已今非昔比。李宇嘉認爲，現在，不管是房價，居民杠杆率，住房需求空間等等，都發生了重大改變，這就是所謂的供求關系發生重大變化的新形勢。從這個角度講，這次樓市政策調整，目的就是防風險、保穩定。
來自：國是直通車
編輯：高琰瑭
責編：魏 晞
