近期，戴德梁行等各大機構相繼發布了 2023 年 3 季度寫字樓市場報告，披露北上廣深四大一線城市今年 3 季度末寫字樓租金與空置情況。延續 2 季度末情況，3 季度租金集體下降，空置率集體走高，除廣州外，其他三個城市淨吸納量在 3 季度表現良好。
空置率不降反增
寫字樓過剩，空置率居高不下，一直是困擾大中城市的一個問題。根據戴德梁行統計數據，四大一線城市中，深圳空置率最高，達 24.6%，幾乎 4 套寫字樓裏就有 1 套是空置的。
【北京】：受新入市項目提前預租和大單成交的影響，3 季度，北京全市淨吸納量由負轉正，達 17.5 萬方。盡管整體市場成交量有所回升，但除新項目入市商圈外，其他商圈表現仍呈疲軟态勢。空置率較上季度環比微升 0.1% 至 17.0%。市場租賃壓力持續，租金水平延續下降趨勢。3 季度，北京市寫字樓市場租金環比下降 2.7%，同比下降 7.0% 至 307.7 元 /㎡· 月。
【上海】：3 季度，上海甲級寫字樓市場多個優質項目交付入市，分布在竹園、徐彙以及普陀商圈。連續新增的優質空間讓全市市場存量突破 1,600 萬方。存量的進一步擴大導緻空置率上升 1.7% 至 19%，租金小幅下跌 0.8% 至 282.3 元 /㎡· 月，但新興商圈淨吸納量反彈至 10 萬方以上水平。
【廣州】：3 季度，廣州市平均租金繼續下探，環比下降 3.4% 至 155.5 元 /㎡· 月。同時，由于市場整體需求相對疲軟，全市空置率環比上漲 0.9% 至 18.9%。
【深圳】：3 季度，深圳市共計 17.3 萬方的甲級寫字樓投入使用。在經濟環境波動和高供應壓力影響下，業主普遍采取更爲直接的價格調整，全市平均租金環比下降 3.1% 至 191.4 元 /㎡· 月；租賃條款優惠、政策扶持及招商引資的共同刺激下，甲級寫字樓需求持穩，當季淨吸納量錄得 12.1 萬方。全市空置率微升 0.1% 至 24.6%。
根據仲量聯行統計的國内 41 個中心城市 2022 年甲級寫字樓空置率數據，可以看到，隻有台北、香港的空置率在 10% 以下，其餘 39 個城市甲級寫字樓空置率都超過了 10%，其中 25 個城市空置率超過 25%，最高的長春達 43.6%。
除了國内城市，過去三年，紐約、倫敦等全球主要城市寫字樓空置率也在上升，根據麥肯錫統計的數據，過去三年，全球主要城市如舊金山、倫敦、紐約、休斯敦、巴黎、慕尼黑、東京的寫字樓空置率均呈上揚趨勢。其中，舊金山增幅最高，爲 12.9%；倫敦其次，爲 10.1%；巴黎和慕尼黑增幅最低，分别是 2.3%、2.5%。
爲何寫字樓空置率不降反增？
寫字樓的供求關系決定了空置率，在供應端，新寫字樓竣工帶來的供應增長：各大城市熱衷于建設甲級寫字樓，因爲寫字樓代表着城市的繁華程度、與經濟和稅收有關，寫字樓可以爲城市帶來豐厚的樓宇經濟，形成總部經濟效應、增加稅收；再加上寫字樓的公建化立面，可以打造城市商務形象，締造城市地标建築。
然而，在需求端，辦公需求下降。随着電商時代到來，對實體經濟形成沖擊，尤其對寫字樓、商鋪等非住宅物業影響較大。此外，後疫情時代，居家辦公、線上辦公風靡，加上宏觀經濟走弱，許多企業通過縮小辦公空間來降低成本，對擴張持謹慎态度，最終導緻全球主要城市普遍出現辦公需求下降、寫字樓租賃市場成交低迷，平均租金延續下降趨勢。
市場趨勢：短期空置率及租金承壓，回暖仍需時間
受供應即經濟恢複影響，短期内，四大一線城市甲級寫字樓空置率仍難以有較大改變，業主承壓，預計租金水平難以回升。長期，仍需要政策支持、政府招商引資，落地更多企業，增加寫字樓需求，共同推動寫字樓市場逐步回暖。
【北京】：截至 2026 年，北京寫字樓市場新增供應有限，僅爲 100 萬方，其中核心商圈占 15.7%。四季度，市場供應将以城市更新項目爲主，體量共計爲 26.2 萬方。由于經濟的恢複仍需要時間，短期内，高空置率将繼續爲業主施壓，預計四季度租金水平将進一步下探。未來兩年，随着有限的新增供應、企業經濟效益的好轉、以及業主做出的更多租賃策略調整将共同推動北京寫字樓租賃市場逐步回暖。
【上海】：随着本季度上海市場的回暖，内資企業租賃活動變得活躍，在甲級寫字樓租賃成交面積（包括續租和擴租在内）所占的比例繼續提升。與此同時，11 月即将舉辦的 " 進博會 " 勢必會刺激上海整體市場，期待年底有更加活躍的租賃交易。
【廣州】：四季度，全市預計還将有 10.0 萬方新增供應投入使用。業主方積極調整經營策略，一些未來供應的入市計劃受租賃方案的調整而産生延期。短期内寫字樓的租金将繼續回調，對于有升級搬遷或降本增效需求的企業而言，租賃市場的窗口期有利于具體需求落實的推進。
【深圳】：超 50 萬方的在途供應預計将于四季度投入使用。供應持續放量，競争壓力下租金下行趨勢将延續，新興商務區的空置率也繼續面臨上行挑戰。政策支持、政府招引對行業的支撐愈發顯現，但提振需求端的關鍵仍在于經濟的持續穩定複蘇。
寫字樓需求趨勢：綠色科技與靈活辦公
從目前大中城市的甲級寫字樓配置來看，綠色環保和科技智能化已經成爲标配。近年來，業主和租戶都越來越注重綠色建築的理念，如節能、環保和健康等。綠色環保已經成爲寫字樓設計的新趨勢。此外，從智能門禁到智能電梯，再到智能空調等，技術的應用正在不斷深入。科技智能化不僅可以提高工作效率，同時也能提升員工的工作體驗。
疫情在加速變革中國當前的工作模式，雖然辦公室仍然是目前中國辦公模式的主流，但有諸多外企和部分行業領先者正在探索混合辦公模式的可能性，即辦公室辦公和遠程辦公相結合的辦公模式。此外，聯合辦公空間是一種新型的辦公模式，正逐漸在北京、上海等城市流行起來。這種辦公模式可以降低企業的租賃成本，同時提高空間的利用率。
防風險，提高寫字樓利用率、消耗庫存
商辦領域要及早預警防範可能出現的市場風險，應多措并舉、綜合施策。
1、探索商服用地性質轉換：
特别是像深圳這樣土地、住房供應稀缺的城市。實際上，深圳一直也是這樣做的，早在 2020 年，深圳就發布了深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建爲租賃住房有關事項的通知》，提出：對一些符合标準的商業與公辦用房改建爲租賃住房。但由于其中的利益糾葛，進展非常緩慢。
2、積極開展寫字樓混合使用試點：
結合城市更新政策和區域發展需要，對部分符合條件的辦公樓宇，開展混合使用試點。中心城區可将老舊寫字樓調整爲商住辦混合性質，引入酒店、居住或其他創新功能。對部分寫字樓供應過剩地區，支持符合條件的辦公樓宇調整爲長租公寓或智能化、精生産的産業用房，以保證當地人才引進和新興産業培育。
3、鼓勵開發公司提高綜合運營能力，按照産業運營思維，提升寫字樓産業集聚水平：
将寫字樓開發、運營與産業培育、城市功能提升聯系起來，通過集聚符合區域發展定位，具有技術先進性、行業引領性的高科技企業，提升城市創新策源、産業引領功能，按照 " 集聚企業 - 培育産業 - 完善生态 " 的邏輯，推動寫字樓及其周邊地區的高質量發展。
4、打造寫字樓類 REITs，變現商辦資産：
業内人士稱，今年以來 " 消費基礎設施 REITs" 多次被政策面或監管層提及，目前，各界都在力推 REITs，消費 REITs 首單很可能還是來自于購物中心頭部。一旦購物中心 REITs 走通，同屬商業不動産領域的寫字樓因其廣泛存在、存量規模巨大以及資産管理模式更加成熟，或許将成爲下一個 C 位選手。
其實，之前就有很多成功的寫字樓類 REITs 案例，比如，金茂在 2022 年 6 月，發行全國首單碳中和寫字樓類 REITs，以長沙金茂廣場北塔寫字樓爲标的物，發行規模達 12.7 億元。今年 4 月，根據戴德梁行披露，某國企買家以 5.1 億元的價格通過拍賣的形式，拿下虹橋世界中心 D1 棟寫字樓，招商财富成功退出虹橋類 REITs 資産，此類 REIT 項目是在 2020 年 7 月完成發行的，發行規模爲 10.65 億元。
5、提振經濟、培育更多企業，提高寫字樓需求：
根據企查查平台梳理的數據來看，2022 年，從注冊與注銷角度來看，北上廣深四大一線城市淨注冊量都是正數。深圳、廣州的企業遷出量都要大于遷入量。上海、北京則是遷入量大于遷出量。
從企業淨注冊角度看，四大一線城市的寫字樓仍存在較大的需求。需要注意的是其他低級别城市，如長春、無錫、南昌、呼和浩特、貴陽、長沙、天津、西安、哈爾濱、大連等，這些城市寫字樓空置率較高，應該減少商務用地的供應，讓空置的寫字樓被市場消化一段時間，及早預警防範可能出現的市場風險，是十分必要的。
（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健）
