文 | 謝澤鋒
編輯 | 楊旭然
7 年前,陸家嘴以 85.25 億元的高價,擊敗各路豪強,競得蘇鋼集團旗下綠岸公司 95% 的股權。能讓一家上市公司一擲千金,看中的就是後者手中的蘇州高新區 17 塊土地。
彼時,正值房地産的黃金時期,這一優質地塊吸引了融創、綠地、金隅等房企争搶,經過高達 222 輪的競标後,最終花落陸家嘴。
誰曾想,禍患就從此時種下。
如今,這些土地上已經蓋起了學校、幼兒園、住宅和健身公園,有些項目已經交付,且已有住戶入住。
就當陸家嘴以爲即将迎來投資的收獲期時,卻從環保部門獲悉,其中的 14 塊地存在污染,該地原爲蘇鋼集團老區焦化區域。根據網絡輿論,污染嚴重的地方," 隻能把地上建築物全部拆除,重新做無害化處理。"
這一消息如同驚天炸雷," 幸運兒 " 變成了 " 倒黴蛋 ",陸家嘴萬般煎熬之下,将蘇鋼、環評機構以及蘇州自然資源和規劃局、蘇州高新區告上法庭,索賠 100.44 億元。
目前該項目已經停擺,相關樓盤都已經停止銷售和驗收。這個幾乎是中國地産史上前所未聞的炸裂新聞,直接引爆了資本市場,購房者、建築工人、供應商、股民,以及 " 冤大頭 " 陸家嘴,都遭受着一場浩劫。
這樁糾紛,也連帶出蘇鋼集團的狗血曆史。這家成立 66 年的鋼鐵企業,在加入北大方正後,就沒有再過上安甯日子。
01 多方嚴重損失
故事還要從 7 年前說起。
2016 年 10 月 17 日,蘇州一場土拍吸引了衆多地産豪強,他們摩拳擦掌,厲兵秣馬,準備大幹一場。
出售标的是蘇鋼集團旗下綠岸公司 95% 的股權,而讓這些地産大佬眼饞的是,綠岸手中的 " 優質地塊 " ——占地面積 66 萬平方米,開發總體量 157 萬平方米,位于蘇州高新區,是當地首個百萬方城市區域綜合體,也是彼時蘇州體量最大的地塊。
2016-2017 年堪稱地産界 " 最後的瘋狂 ",地王頻出,市場火爆,房價大幅上漲。任何一家想要有所作爲的地産商,都不願放棄這個長三角新一線城市的發展機遇。
當時,決心走出上海的陸家嘴,也想搏出一片新天地。經過 222 輪的慘烈角逐,陸家嘴豪擲 85.25 億元将其收入囊中。要知道該資産的挂牌價格才有 31.5 億,溢價 1.7 倍。這個交易價格甚至超過了當時蘇鋼集團的總資産。在處理各種債務後,還能淨賺 10 個億。
拿到心儀的地塊,陸家嘴野心勃勃,将其定位爲百萬方城市區域綜合體,更是視爲公司走出上海,業務多元化轉型的樣闆;蘇鋼方面拿到巨額資金,成功走出虧損泥潭,可謂雙向奔赴。
住宅項目要想賣的好,教育資源必須到位,陸家嘴不惜聯合倫華教育引進世界知名的雷丁學校,這是國内首所雷丁學校。但就是這所高端國際學校啓動了 " 雷暴 " 按鈕。
2021 年,學校已經建成,9 月就将迎來首批新生,而就在 6 月份辦理辦學許可證的過程中,蘇州高新區環保局要求,對學校所在的 2 号地塊進行土壤污染調查。
結果,環境評測發現苯并芘、萘嚴重超标,其中緻癌物苯并芘超标 50 多倍,雷丁學校被勒令停辦,甚至遭到 542.7 萬元的行政處罰。
陸家嘴立即對其他區域展開調查,結果發現 14 個地塊存在污染。原本的資本金蛋變成一塊塊 " 毒地 ",要想解決問題,必須将地上建築全部拆除,對土地進行無害化處理,這無疑是一筆巨大的成本開支。
7 年的努力付之東流,2800 套房屋暫停銷售、投資百億的綜合體項目淪爲一座 " 無人區 "。
現場照片,圖源《每日經濟新聞》
如今大案在前,涉事方各執一詞:
陸家嘴認爲蘇鋼提供的挂牌信息與最終調查報告不相符,隐瞞了相關信息,不排除蘇鋼聯合環境檢測機構弄虛作假的可能;
蘇鋼集團則緊急回應,如實披露可能存在土壤污染的風險,是施工方未按要求作業,導緻二次污染;
蘇州高新區的回複則更顯 " 格局 " ——土地污染并沒有媒體報道的那麽嚴重,本質上是房地産市場低迷引起的連鎖商業糾紛。
三方各有說辭,但造成的各方損失綜合起來遠不僅是百億元:
本應該入學的學生,已經被安排到其他學校過渡;原本計劃在此購置房産的人們隻能望而卻步,已經入住的業主維權後已經退房;另外有十幾戶人家已經住在裏面,他們的身體健康如何保證;以及,該地塊周圍的所有鄰居都已經陷入恐懼和嚴重的利益損失之中。
已經簽署或正在推進的項目,被無限期擱置,施工方、供應商連帶背後的從業者的利益已經懸空。資本市場上,事件爆發後陸家嘴股價連續下跌,11 萬名股東遭受損失。
這個如此巨大的超級綜合體,即将陷入無休止的訴訟糾紛之中,甚至不排除爛尾的可能,最後也可能淪爲中國房地産史上又一個大名鼎鼎的爛攤子。
02 蘇鋼集團往事
" 先有浒墅關,後有蘇州城。"
該項目所在的浒墅關,素有千年運河第一關、吳中第一大鎮的稱謂,西臨京杭大運河,東接滬甯鐵路、北有蘇州繞城高速。憑借便利的交通優勢,鐵公水多式聯運的模式,蘇鋼于 1957 年在這裏誕生,在建國後的建設時期、改革開放、新世紀後的經濟高速增長期都有過輝煌的曆史。
2000 年~2008 年是冶金工業史上的黃金 8 年,這期間的 2003 年,北大方正入主蘇鋼。
在大股東的指引下,蘇鋼掀起了一輪新的産業轉型。鋼鐵主業領域,在運河斜對面貸款投資,建立先進工藝的新廠區,形成年産 120 萬噸的特種鋼材生産基地。
當時的方正集團在新任管理層的帶領下,頻繁進行資本運作,資産規模急速膨脹。時任董事長魏新曾表示,方正收購蘇鋼絕不是資産置換,而是要做實業,優化資産結構,提高抗風險能力,實現穩健發展。
方正 " 畫下的大餅 " 包括打造 " 低碳金屬材料智造園 "、" 現代物流智慧園 "、" 循環經濟産業園 "、" 北大青年城創業園 ",形成一個 " 北大方正 · 蘇州現代服務業集聚區 ",指導蘇鋼向現代化、多元化的控股集團目标邁進。
但這些美好的願景最終停留在 PPT 上。事實上,蘇鋼的鋼鐵主業已經無力回天,遑論斥資向其他業務擴張,而方正所擅長仍然是資産騰挪。北大方正東窗事發後,蘇鋼跟随大環境變化也陷入虧損黑洞。
嚴重的産能過剩積重難返,鋼鐵産業遭遇史詩級的重創。原國家冶金局局長趙喜子甚至曾經告誡行業," 一些鋼鐵企業要想好怎麽去‘死’。"
2016 年,蘇鋼資産負債率高達 99%,也就是說,資産裏幾乎全部是負債。2015 年至 2016 年上半年,蘇鋼已經虧損近 8.5 億,
唯一能夠指望的就是已經被淘汰的老廠區,手握 1000 餘畝土地,迎着二線城市地産沸騰的東風,蘇鋼大踏步跨界地産。
于是,蘇鋼集團成立全資子公司蘇州綠岸,開發老廠區土地。起初想自己單幹,但受限于開發實力和經驗,且回款周期不足以彌補當前的窟窿,最終尋求整體挂牌轉讓。
将綠岸公司擺上貨架也順理成章,此後,陸家嘴慷慨解囊,蘇鋼得以脫困。
原本以爲這是一個雙赢的完美結局,誰曾想,它的續集如此誇張。
這其中有一個令人起疑的地方,老廠區分爲焦化區及非焦化區,焦化區就是現在認定的污染區域,非焦化區并未發現污染。
蘇鋼大門,圖源《每日經濟新聞》
要知道,蘇鋼此前的鋼鐵産能爲 100 萬噸 / 年,配套的焦炭産能達 50 萬噸。2014 年 8 月,老廠區全部停産,過往 57 年的沉澱,僅用兩年時間就處理完畢,并将其轉讓,工業用地也轉爲住宅、商業和教育用地,實在有些匪夷所思。
要知道,北京城南化工廠所在的大郊亭東南角,共計耗資 10 億元,經過 10 年的努力才完成土壤修複,從停産到入住,用時整整 15 個春秋。
對于陸家嘴來說,在地産行業的浪潮巅峰上的投資決策未免太過心急,地産的誘惑和暴利,蒙蔽了決策者雙眼,甚至做出一些違背基本常識的部署。
03 北大方正恩仇
老國企蘇鋼在加入北大方正後,原本期望借助其科技和資本的力量,插上騰飛的翅膀,再現昔日之輝煌。但結果卻,跟随方正的起落,不斷地改換門庭。
從國資體系到原方正集團,再到如今平安系主導的新北大方正,蘇鋼發展最順暢的時期可能還是最初的原點。
世紀之交,方正集團改制後,在魏新、李友、餘麗爲首的三人組掌控下,掀起了這家公司曆史上最爲波瀾壯闊,但也是最爲黑暗曲折的一頁。
毒地事件可歸爲北大方正案的餘波
魏新的招募下,李友入股方正集團,并擔任 CEO。在他治下,方正借助資本杠杆急速狂奔,2 億收購浙江證券、3 億拿下西南合成、注資 6 億重組泰陽證券、收編蘇鋼、武漢正信,一路攻城略地。
兩人攜手的 14 年間,北大方正的淨資産從 2001 年底的 15 億元膨脹至 2015 年的 650 多億,高達 42 倍的增幅。
然而一切在收購民族證券的漩渦争鬥中,畫上了休止符。
2014 年 11 月,李友、魏新等高管被實名舉報,随後,北大三人組被帶走調查。最終,李友以内幕交易罪等被判 4 年 6 個月,後來因罹患肝癌而獲準保外就醫,這期間,李友還向北大方正開戰,要求退還 200 億的資産。
蘇鋼在大股東的風雨飄搖中,陷入經營困境。
蘇鋼集團股權結構,來源:天眼查
曾經的北大方正與清華紫光、聯想集團,并稱中關村三大高科技企業,更被看做中國最大的校辦企業。頭頂北大這所頂級院校的光環,在光鮮亮麗的外衣下,實則是敗絮其中。
方正集團幾乎将所有的經濟犯罪都搞了一遍,内控混亂、隐形持股、暗箱改制、内幕交易、影子企業衆多、關聯交易泛濫、内外勾結、治理失衡等等不一而足,在眼花缭亂的資本運作下,難以厘清其真正的面目。
最終,全集團積累了 3400 多億的債務,淨資産中有 233 億元流向 " 體外公司 "。
破産重組後,由平安系主導,新方正集團誕生,北大方正正式進入新時代,但過往劫難的餘波,仍舊影響着衆多的子公司。
蘇鋼就是其中之一。
04 寫在最後
早在 2021 年底," 毒地塊 " 就已經被發現,直到最近的百億訴訟大案,才弄到盡人皆知的地步。蘇鋼集團和陸家嘴,一個敢賣,一個敢買。
表面看,這是一樁涉及金額巨大的商業糾紛,是北大方正當年爛攤子的餘波。但往深處看,就能發現其實質是房地産狂飙突進時代留下的惡果。
這樁 100 億的訴訟案件,一開始就打到了江蘇高院,光是訴訟費就得交 5026 萬元,也注定了将是一場曠日持久的紛争。如今,雙方各執一詞,真相即便厘清,責任也很難劃歸清楚,責任即便劃歸清楚,當年的始作俑者也早就身陷囹圄,始作俑者的責任即便可以追究,如今的他們又能負擔得起什麽呢?
這個事件将成爲中國房地産發展史上,乃至中國經濟發展曆史上,一個并不光彩的陰暗角落,而那些身處這個陰暗角落裏的所有受害者,恐怕隻能自求多福了。