本文來源：時代周報 作者：劉婷
" 黃金周 " 放假前一天，深圳 " 網紅盤 "3 小時售罄，将樓市的熱鬧氣氛推至高潮。
9 月 28 日，深圳光明鳳凰城新盤深房光明裏選房結果公布，337 套全部售罄。該樓盤共有 1010 批客戶認籌，相當于 3 批客戶搶 1 套房。
" 銀十 " 到來之際，深圳樓市的強勁表現，爲傳統銷售旺季開了個好頭。而在 " 金九 " 期間，多城出台樓市利好政策，爲購房者降低置業成本，支持合理購房需求。
其中，一線城市廣州的利好政策最受關注。8 月 30 日，廣州率先在一線城市中落實房地産新政策，全面執行 " 認房不認貸 "。9 月 20 日，廣州多區放開限購，增值稅 "5 改 2"。
多名業内人士在接受時代周報記者采訪時表示，廣州落地利好政策的信号意義非常強，意味着限購政策從二線城市的放開，開始進入到一線城市。預計其它一線城市将陸續跟進，帶動樓市企穩向好。
多重利好政策之下，今年樓市 " 銀十 " 成色幾何？開發商如何抓住市場機遇，實現彎道超車？購房者又該如何找準買房時機、買到心儀好房？
時代周報記者采訪中指研究院華南大區總經理、中國城市經濟學會房地産專業委員會委員張化學、第一太平戴維斯華南區住宅銷售部董事劉曉南、諸葛數據研究中心高級分析師陳霄，從專業人士的角度看政策利好下的市場變化與趨勢走向。
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時代周報：近期，利好政策出台之後，廣州部分樓盤取消之前的促銷措施，還有部分樓盤漲價，如何看待這種市場行爲？
劉曉南：廣州政策内容有 2 個重點：一是部分區域放開了限購，目的是刺激購買力的釋放，提振消費信心。二是增值稅 "5 改 2"，提升了房子的流動性，縮短了房産的交易周期。
短期來看，政策首先影響的是二手房市場，大量積壓的賣房需求短期内會集中釋放，二手房挂牌量會顯著提高。" 賣一買一 " 的置換客戶的交易周期會縮短，提振樓市表現。但也存在持币觀望的客戶，當二手房降價成交，這類客戶買房決策會更加謹慎。
對于一手房而言，政策落地後，需求資源将重新配置，非限購區将吸引部分外溢的剛性需求和改善需求，而核心區資源稀缺性将更加穩固。
現在正在看盤或想買房的客戶，更多是真正的剛需、剛改，是要買來自用的，而不是買來投資的。這些客戶持币觀望很長時間，政策以及開發商配合進行的營銷動作，真正有效影響的是這些客群。但是大部分專業的開發商并不會真正地漲價或完全取消折扣，更多是一種營銷的策略。
眼下信心修複還有待觀望，但是看盤的人可能會逐步增多，國慶黃金周可能會有看房熱潮。還在觀望的客戶開始買了，交易還是會變得更活躍。但真正的行情可能要到明年上半年。
張化學：廣州樓市新政出台之後，市場活躍度有所提升， 對于提振市場信心起到一定的作用。但由于多種客觀因素，很多潛在購房者對于入市仍顯得縮手縮腳，觀望情緒依然沒有明顯扭轉。
絕大多數開發商和樓盤對于樓市新政，均持謹慎樂觀态度，目前的營銷策略仍以走量和去庫存爲主，基本上沿襲以前的促銷策略。對于取消促銷甚至漲價的樓盤，隻是個案，并不具代表性。
陳霄：廣州出台多項利好政策，對提振市場有着重要作用，部分樓盤取消促銷甚至想要漲價，也是基于政策利好、購房者入市積極性提升下做出的順勢之舉。實際上，一線城市政策調整對市場的影響力明顯大于其他城市。廣州作爲一線陣營中率先部分放開限購的城市，對市場預期将會産生不小的帶動。
時代周報：對房企而言，現在時間段是賣房窗口期嗎？
張化學：可以這麽理解。廣州這次樓市新政的力度超前，釋放了大量潛在購買力，又适逢 " 金九銀十 " 和雙節長假，無疑是房企出貨難得的時間窗口。
陳霄：無論對于房企還是購房者來說，當前都可謂是窗口期。于房企而言，利好政策頻頻出台，購房者入市積極性拉升，房企需要在推盤節奏、營銷戰略等層面做足準備，以吸引更多的購房者進入售樓處。
時代周報：政策利好疊加 " 金九銀十 "，對擁有改善型和豪宅型産品的房企而言，是擴大市場份額的機會嗎？
張化學：總體來看，廣州的市場需求結構發生了根本性變化，改善型需求已經替代剛需成爲市場的主力，認房不認貸以及部分區域放開限購，恰恰又會極大刺激這部分需求。同時，他們對于産品品質、配套設施、物業服務、品牌實力等方面的要求也相對較高，具備這些條件的房企将會享受更多的市場紅利。
劉曉南：高端物業是高淨值人群的資金的儲水池。一方面，此類人群怕貨币貶值。另一方面，當下可選擇投資的方向和種類不多，核心區的核心項目依然會有高淨值人群在關注，這類型客戶在當下階段将迎來很好的入市機會。
當下處于爲明年搶 " 入場券 " 的機會窗口。多重利好的刺激下，部分持币觀望的客戶入市，讓企業增加流動性。優質的項目、優質的核心位置在這波行情受益最大。
陳霄：當前來看，在認房不認貸、部分區域放開限購等政策出台後，将帶動大量 " 賣一買一 " 的購房者入市，改善性需求大量釋放，新房改善樓盤迎來更多的銷售機會。對于擁有改善及豪宅産品的房企來說，意味着良好的機遇期甚至彎道超車的機會。
時代周報：如何判斷接下來的房價走勢？
張化學：在樓市新政的刺激下，市場成交量将會逐步回升，房價也會經曆止跌、企穩到上漲的過程。但基于種種客觀因素，房價不具備大幅上漲的基礎。
劉曉南：今年之内房價應該不會有明顯的提升。近 3 年來，房地産開發公司都在降成本降負債，房地産領域的地價、各方面的成本控制都嚴格。此外，交易數據也不會有大幅的上漲。
價格方面，開發商還是處在觀望和博弈的過程，通過一點一滴的成交調整銷售策略或定價策略。如果核心區二手盤放盤的數量仍持續增加，但成交量相對低迷，房價離真正意義上的止跌，還有一段路要走。
陳霄：根據國家統計局發布的 70 大中城市房價指數，8 月房價仍在探底，新房、二手房價格環比跌幅分别爲 0.29% 和 0.48%，跌幅較 7 月再度擴大。在近期重磅利好政策頻頻釋放下，預計四季度市場将會有所好轉，價格跌幅有望逐步收窄。
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時代周報：怎麽看待第四季度的樓市政策預期？
劉曉南：政策層面應該會變得越來越寬松。
張化學：鑒于廣州樓市政策力度已經很大，政策效果的顯現需要時間來消化，再加上樓市政策優化空間不大，後續進一步出台樓市放松政策的可能性很小。
陳霄：當前來看，市場關注度較高的 " 認房不認貸 " 政策在一線和核心二線城市相繼落地，大連、南京、鄭州、青島等城市相繼放開限購，預計後續政策仍有放松空間，比如二套房首付比例、二套房貸利率的下調，一線城市繼續放開限購等。
