SOHO 中國正處在爆雷的邊緣。
8 月 18 日，SOHO 中國在半年報中發布預警，稱公司收到北京稅務局的通知，要求他們北京望京寫字樓，趕緊繳納欠下的 19.86 億稅金和滞納金，但 SOHO 中國賬上隻有 6 億多，還不起。
欠繳土地增值稅一直是房企的 " 通病 "，一位行業人士表示：" 原來規定是要項目賣完才清繳土地增值稅，所以很多項目故意留下一部分不賣，比如車位、底商等。後來陸續出了補丁政策，不論是否賣完，都要清繳土地增值稅，但許多企業執行不到位。" 央視曾經統計過，2005 年至 2012 年八年間，房地産開發企業應繳而未繳的土地增值稅總額超過 3.8 萬億元。此後行業出現過一段整治，但仍未能解決這一痼疾。
爲緩解資金壓力，SOHO 中國也有所行動。據悉，SOHO 中國位于北京的資産中，一些自持物業的租金下調了，其中包括光華路 SOHO 二期、銀河 SOHO 等。而要賣的若幹物業中，不隻是光華路 SOHO 二期。
此時，遠在美國的潘石屹，又有何舉動呢？自今年 3 月就矽谷銀行爆雷事件回應公衆後，潘石屹就再也沒有發聲了。
在很長一段時間裏，" 地産大佬 " 潘石屹，在普羅大衆眼中，更像一個 " 明星 "。也正是在這種光環效應下，潘石屹頂着代言人的标簽，每年爲 SOHO 省下數千萬元的推廣費用。那些年，SOHO 打造的地标性建築，也填補了中國商業辦公的空白。
然而，種種争議下，他近兩年的口碑，跌到至暗時刻。與此同時，SOHO 中國也遇到了前所未有的麻煩。
欠稅近 20 億，如何補？
潘石屹曾打造出不少地标性建築。
比如光華路 SOHO 二期，占據北京城最金貴的 CBD 核心，由世界著名建築師事務所 GMP 設計。再比如銀河 SOHO，作爲朝陽門地标性建築，這棟辦公樓以獨特的設計風格，成爲網紅拍照打卡地。
然而，你很難想象，這兩棟光鮮的大樓，如今卻跟 " 空置率 "" 降價 " 等字眼挂鈎。" 降價是從上周開始的。光華路 SOHO 二期的日租金，降到了 6.5 元一平米。銀河 SOHO 調到了 5 元，之前是 6、7 元。" 資深商業地産中介宋楓表示，他非常熟悉 SOHO 系列辦公樓的市場現狀。
這兩棟大樓的租金，曾一度很堅挺。光華路 SOHO 二期，在 2020 年上半年的日租金均價，約 9-10 元每平方米，屬于價格較高的甲級寫字樓。即便是到這一年 11 月，光華路 SOHO 租金打了 8 折，每平方米也還是超過 7 元。而銀河 SOHO，最高時候，能租出 9.5 元的高價。
目前，從貝殼找房上看，光華路 SOHO 二期挂出的 62 間房的租金，分别在 6-10 元不等。對此，SOHO 租賃部的一名員工表示，" 價格比較好談好溝通，有浮動的空間，但不是明面上的。"
無論如何，從整體來看，2023 年上半年，SOHO 北京的辦公樓，出租率和收入情況，不盡如人意。受一些早教機構搬離、附近區域有新入市中端項目、此前疫情黑天鵝等多重因素影響，光華路 SOHO 二期空出不少面積租不出去。而銀河 SOHO，" 空了大概 150 套房子。" 至于望京 SOHO，" 随着一些科技公司、教育公司的搬離，一下子空出去不少。" 宋楓表示。
在 SOHO 旗下商辦租賃平台能看到，望京 SOHO 有多達 166 套房源可出租。這從 SOHO 半年報中也可以佐證。2023 年上半年，北京的 5 個項目出租率下滑較大。包括望京 SOHO 在内的 3 個項目出租率不足 65%，剩餘兩個項目出租率則不及 90%。
SOHO 也有辦公樓出租率不錯，比如其位于上海的寫字樓。除了 SOHO 天山廣場的出租率爲 78% 之外，剩餘 3 個項目出租率都達到了 90% 及以上。
北京也有表現好的寫字樓，比如麗澤 SOHO，其實現了租金收入增長，上半年收入達到 8988.7 萬元，同比增長 313.4 萬元。" 麗澤 SOHO 基本是滿租的狀态，華爲在這裏租了 5 萬多平方米，它旗下的公司也租了三四萬平方米。" 宋楓告訴「市界」。同樣是 SOHO 的辦公樓，爲何有這樣大的差距？
除了跟市場行情、企業搬遷、業務調整和整合至自用樓宇等因素有關外，還跟辦公樓的基本條件脫不了幹系。"SOHO 上海的一些寫字樓還是比較優質的，租金回報率也不錯，跟北京開發的一些辦公樓相比，實用性也提高了，相對成熟一些。" 一名資管公司的高管告訴「市界」。
SOHO 早期在北京開發的一些辦公樓，注重于外觀的好看，而忽略了實用性。以 2009 年破土動工，2012 年落成并交付使用的銀河 SOHO 爲例。" 銀河 SOHO 個别戶型使用率高，其他的都在 60% 多，有的使用率都不到 40%。" 宋楓解釋道，剛開盤的時候，很多客戶很新奇，覺得很不錯，但經過市場的淬煉，客戶的認知提高了，" 他們覺得使用率這麽低，還不如花同等價錢，租一個面積更大的辦公室。"
因爲出租率太低，SOHO 物業的交易價格也一路狂跌。受大環境的影響，好多業主還不上房貸，于是想賣掉，卻一直賣不出去。房子就一路降價，有的房子現在快跌到三萬了。" 最高的時候，能賣到 8 萬 -10 萬元每平方米。" 其實，銀河 SOHO 有一部分物業是 SOHO 自持的，有一部分被散售出去了。被逆勢抄底的，正是散售給小業主的房子。
這些抄底交易，跟 SOHO 本身沒多大關系了，它現在也無暇顧及這些。8 月 18 日，SOHO 發布的爆雷預警顯示，公司收到北京稅務局的通知，要求北京望京寫字樓，趕緊繳納欠下的 19.86 億元稅金和滞納金，但 SOHO 中國賬上隻有 6 億多，還不起。
事情緣起于去年 8 月 SOHO 子公司北京望京搜候房地産有限公司（下稱北京望京公司）收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在 2022 年 9 月 1 日前支付望京 SOHO 項目塔 1 和塔 2 的相關土地增值稅人民币 17.33 億元，自稅款滞納之日起按日加收滞納稅款萬分之五的滞納金。截至 2023 年 6 月 30 日，北京望京公司已支付土地增值稅人民币 30,600,000 元，但尚有人民币 19.86 元的土地增值稅和相關滞納金未被償付。
除了這 19.86 億元，SOHO 還有一筆 42 億元的銀行貸款，也還不上了。" 可能出現交叉違約。"
對于未來如何繳納土地增值稅和相關滞納金，SOHO 給出的方案是：繼續處置若幹商業物業。曾填補中國商業辦公空白的 SOHO，爲何走到今天這一步？這得從潘石屹打造的建外 SOHO 說起。
當年也曾引領建築時尚
王城還記得大一那年，剛開學沒多久時，他的建築物理學老師在課上評價建外 SOHO 的那番話，" 潘石屹這個項目做的不行，看着效果圖就選了最終的設計方案，建起來的房子很多功能也不好。" 對于這句話，當年還青澀的王城，也深以爲然。
直到大二那一年，他進入一家建築設計事務所，看到建外 SOHO 的效果圖。王城才意識到，在那個特定年代，建築物理學老師的話，并不一定對。潘石屹和 SOHO 選擇山本理顯的作品，的确是因爲他設計的效果圖更漂亮，" 競标的其他作品，很多更注重實用性，而忽略大樓的美觀性。" 并且，建外 SOHO 是一個方方正正的用地，先做效果圖，再去做場地設計，是沒問題的。
盡管忽略實用性并不意味着就是對的，但從建外 SOHO 地塊絕佳的地理位置來看，也從當年潘石屹打造商業辦公樓的戰略思維來看，建外 SOHO 當年的定位就是北京地标性建築。這也是王城從事設計師工作很多年後，才悟出來的道理。" 那個年代，地标性建築，好看是首選。好看才會有銷量。"
此言非虛。外觀獨特時尚，輕盈靈動的建外 SOHO，一經推出立馬驚豔了許多人。在大衆 " 房子還能這麽建的 " 的感歎中，建外 SOHO 在開盤後的 2002 年和 2003 年，連續獲得全國房地産單體項目的銷售冠軍。就在建外 SOHO 被媒體稱之爲北京 " 最時尚的生活櫥窗 " 的同時，潘石屹也從地産圈内紅到了地産圈外。
▲（北京建外 SOHO）
潘石屹這麽 " 紅 "，一方面是他在微博上擁有不少粉絲，另一方面歸功于建外 SOHO 老闆這個身份。由建外 SOHO 開始，潘石屹仿佛打開了任督二脈。随後幾年，潘石屹和 SOHO 中國，推出的每一個新項目，不僅吸引了所有人的眼球，還成爲各區域的地标性建築。外觀漂亮，地段絕佳，是這些辦公樓的共同點，比如前門 SOHO、北京東二環工體北路上的三裏屯 SOHO 等。
" 很新奇、很時尚 " 的口碑中，早些年的 SOHO 系列，銷量可謂一騎絕塵。2007 年，SOHO 成功上市，并在北京、上海打造出更多的辦公樓。憑借商業地産 " 開發 - 銷售 " 模式，SOHO 進入了它的快速發展期。2010 年這一年，SOHO 商業散售額，達到 238 億元。
SOHO 中國前員工司元記得，那些年隻要有大型活動，都會找 SOHO 要素材。" 很多城市形象類的大活動，SOHO 都參與過。在建築藝術這一塊，SOHO 有很大創新。" 但令所有人沒有想到的是，238 億元成了潘石屹再也邁不過去的數字。從 2012 年開始，SOHO" 轉售爲租 "。這是 SOHO 的第一次轉型。
做出這一決定，一方面是由于北京禁止物業散售的政策，另一方面是被散售之後的 SOHO 寫字樓，陷入了業态混亂、租金上不來的泥淖。這影響了 SOHO 的口碑。但轉型之路，談何容易？2014 年，潘石屹轉型新共享辦公時，SOHO 的營收仍然在下降。一直到 2022 年，SOHO 的營收隻有 17.75 億，相當于高峰時的十分之一。
笙歌歸院落，燈火下樓台。複盤來時路，除市場下行、需求不足、以及疫情重擊等因素外，這家公司多年前埋下的雷——辦公樓實用性問題，也随着時代的進步被引爆了。王城還記得，因爲排風系統不合理，望京 SOHO 地下停車場，總有一股難聞的泔水味；建外 SOHO 的兩部電梯，一等就是二十分鍾…… " 爲什麽 SOHO 越來越不受追捧了，其實就是中國人的審美和居住要求提升了，不過于追求多功能和時尚，更注重切實的居住需求了。畢竟，房子是用來住的。時代不一樣了。"
潘石屹的口碑，也一路下滑。2013 年起，潘石屹不斷抛售資産：賣地王、賣商業廣場、賣辦公樓、賣車位…… 2014 年，潘石屹夫婦成立專項基金會，向哈佛捐款 6 億元。2021 年，潘石屹還欲将整個 SOHO，賣給美國的黑石。2022 年以來，潘石屹又與 SOHO 進行了切割：卸任了 8 家企業的共 14 項職務。2022 年年底，潘石屹被外界發現，他人在美國。
一直到 2023 年 8 月 18 日，SOHO 中國發出爆雷預警，大衆也對潘石屹的質疑聲，到了無以複加的地步。探究潘石屹做這些事的動機，司元告訴「市界」，" 早年在海南的經曆，那種死裏逃生的感覺，對他（潘石屹）影響很大。他在那次泡沫來臨之前逃頂，那種極限經曆讓他的商業神經變得格外敏感。" 這一次，劇情和 30 年前驚人的相似。
資産不好賣，租金不好收
在司元看來，潘石屹是一個好老闆，沒有那麽玻璃心。" 潘老闆有點小駝背，感覺永遠在笑，看起來特真誠。" 另一名 SOHO 中國前員工告訴「市界」。
不過，外界也有人如此評價潘石屹，" 他有農民的謹慎，小官員的逢迎，讀書人的狡黠和藝術家的取巧。妥協、投機和謹慎，給他帶來了巨大的利益。" 盡管潘石屹對此否認，但有人算了一筆賬：潘石屹和張欣夫婦，在近 7 年間累計套現 300 億資産。
時至今日，潘石屹給 SOHO 留下的，是一個 " 殘局 "。業績方面，上半年，SOHO 中國實現營業收入 8.22 億元，同比下降 8.32%；歸屬母公司淨利 1361.3 萬元，同比降 93%。負債方面，SOHO 中國有銀行貸款及其他貸款約 160.46 億元，總負債約 315.19 億元。形成鮮明對比的，是 SOHO 賬面上隻有 6.27 億元的現金及現金等價物。
但好在，SOHO 還有 689.2 億元的總資産。SOHO 的主要資産，仍是支撐其業績的 " 九大金剛 "。即北京的前門大街項目、望京 SOHO、光華路 SOHO、朝陽門 SOHO、麗澤 SOHO，和位于上海的 SOHO 複興廣場、外灘 SOHO、SOHO 天山廣場、古北 SOHO。「市界」發現，近些年來，爲了緩解資金壓力，SOHO 一直在處置若幹商業物業。
"SOHO 有好多物業正在售賣。"8 月 30 日，宋楓說。确實，從 SOHO 商辦租賃平台可以看到，中關村 SOHO、銀河 SOHO、朝外 SOHO、朝陽門 SOHO、三裏屯 SOHO、光華路 SOHO、SOHO 現代城等項目，有不少物業正在售賣。" 光華路 SOHO 二期也一直尋找買家。" 盡管 SOHO 的資産都很優質，但賣資産以自救這條路，SOHO 恐怕不大好走。
前些年，接盤 SOHO 資産的人中，不乏山西、陝西的煤老闆、河北的鐵礦老闆等。但時移世易，在震蕩的市場大環境中，煤老闆們的身影變少了，稍微多起來了的，是金融企業與涉房企業。他們中的少數是想投資，大多數欲買下自用，但最終很少人出手。
宋楓曾帶一個客戶，去看了光華路 SOHO 二期項目。" 當時，這棟大樓出價是 70 多億元。合下來每平方米是 6 萬多元，正常市場價能賣到 7 萬多元。" 但因爲客戶資金比較緊張，最後沒有交易成功。這棟樓單價不高，但體量太大了，導緻總價高。
銀河 SOHO 的一處物業，從 2021 年就開始售賣，但直到今天也沒有賣出去。王城曾帶客戶去看過。那是一座商業小獨棟：地上四層，大約 5000 平方米，帶租約出售，售價 4.2 億元。王城一番評估後，将價錢壓到了 2 億多。SOHO 認爲這個價錢太低了，雙方互不讓價，最終這事不了了之。
"SOHO 不願意降價的很多原因，是這座小獨棟需繳納不菲的土地增值稅。" 王城告訴「市界」，如果選擇降價抛售，SOHO 在支付土地增值稅後，賣樓的錢便所剩無幾。實際上，SOHO 有不少辦公樓，需要支付高額土地增值稅，比如欠了将近 20 億元土地增值稅的望京 SOHO，便是其中的典型。
更重要的一點是，" 因爲一些這樣那樣的糾紛，SOHO 抛售的資産，一些過不了戶。比如去年賣的資産，不少過不了戶。" 宋楓向「市界」解釋道，過不了戶相當于 SOHO 賣樓的錢，拿不到手上。拿不到手上，就還不了手上的債。這也就意味着，靠出租自持物業，獲取租金收益，似乎是 SOHO 的最大出路之一。
其實，爲了将房子出租出去，SOHO 中國這些年沒少使勁。除了采用打折、下調租金等手段外，SOHO 這幾年一直在招人。" 如銀河 SOHO 換了不少人，挖過去很多商業地産的人。" 宋楓告訴「市界」，SOHO 的銷售是所有寫字樓裏面最多的。即便這樣，SOHO 整體情況仍不及預期。
" 大家都在控制預算，雖然有的樓租金降價到五六元，但好多客戶會去找比五六元還便宜，比如三四元的寫字樓。有的甚至跑到了五環、六環外。" 宋楓向「市界」感歎道。并且，随着時代的進步，客戶認知的提升，SOHO 寫字樓使用率低等問題，也讓很多客戶打了退堂鼓。這也就意味着，在時代大勢面前，SOHO 的自救路，難言樂觀。
遠在異國的潘石屹，能解決這些問題嗎？他留下的殘局，又該如何收場？
（文中宋楓、王城、司元爲化名。）
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
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