9 月政策集中落地，以 " 四限 " 松綁爲主
2023 年 2 月底 -3 月中，房地産市場出現一定修複态勢，前期積壓的需求得到集中釋放，但 2 季度市場明顯降溫，7-8 月市場低迷态勢未改，房地産市場調整壓力不斷加大，多地新房、二手房成交量價均處于下跌通道。
7 月中央定調房地産新形勢，政策端積極信号不斷釋放，住建部明确政策優化方向：降首付、降利率、認房不認貸。8 月，多部委落地樓市優化舉措，随後一二線城市加入放松限購限貸政策行列，進入 9 月，地方政策松綁加力提速，核心城市迎來雙限解禁潮。
政策組合拳下，核心城市成交稍顯起色，典型項目來訪、認購有了不同程度的回升；然而整體新房成交卻延續築底行情。
政策提振效應逐步減弱，市場分化明顯
1、政策效果初現，核心城市市場活躍度好轉，但銷售規模仍處低位
各地緊抓 " 金九銀十 " 窗口期，不斷加快政策落地，随着一系列政策密集出台，對房地産市場情緒産生積極帶動。
（1）成交量：9 月各線城市新建商品住宅成交面積環比均增長，其中一線城市增幅超 30%。
據初步統計，2023 年 1-9 月，一線城市商品住宅成交面積同比增長約 7%，二線、三四線代表城市累計成交面積同比分别下降 2%、4%。2023 年 9 月，各線城市商品住宅成交面積同比均下降、環比均回升。同比來看，一線城市、二線、三四線代表城市同比分别下降 21%、16%、28%；環比來看，一線城市成交規模環比增長 32%，二線代表城市環比增長 13%，三四線代表城市環比增長 10%。
（2）房價：受部分城市優質改善項目入市帶動，9 月百城新房價格環比轉漲 0.05%；二手房挂牌量持續上升，價格連續下跌 17 個月，跌幅擴大。
新房：2023 年 1-9 月，百城新建住宅價格累計上漲 0.04%，去年同期爲累計上漲 0.12%。9 月百城新建住宅均價 16184 元 /㎡，環比由跌轉漲，漲幅爲 0.05%，同比下跌 0.10%，跌幅較上月收窄 0.07 個百分點，同比已連續 10 個月下跌。
二手房：2023 年 1-9 月，百城二手住宅價格累計下跌 2.02%，跌幅較去年同期擴大 1.83 個百分點。9 月百城二手住宅均價 15556 元 / 平米，環比下跌 0.44%，跌幅較上月擴大 0.06 個百分點，同比下跌 2.59%，跌幅較上月擴大 0.30 個百分點。
（3）國慶假期期間，各地推盤積極性提升，房企加大項目優惠力度，項目到訪量較節前有所增加，但在假期出遊及市場信心尚未明顯修複下，城市及區域間分化仍較嚴重，除核心城市或成熟區域樓市熱度較高外，整體成交量表現一般。短期内，核心城市供需兩端支持政策或将繼續發力，4 季度核心城市市場有望企穩。
根據中指數據，2023 年國慶假期期間（9 月 29 日 -10 月 6 日），35 個代表城市日均成交面積較去年國慶假期（10 月 1 日 -7 日）及 2019 年假期下降兩成左右。一線城市整體上漲 62%，二線下跌 14%，三四線下跌 50%。四個一線城市中，北京、深圳樓市表現平穩，上海、廣州熱度較高，較去年分别上漲 159%、129%。
2、重點城市樓市反應
（1）一線城市：廣州上海樓市回暖，北京深圳成交平淡
8 月 30 日，廣州深圳同日官宣 " 認房不認貸 "，9 月 1 日，上海北京落地該政策，樓市信心不斷被提升，新政後，市場快速做出反應：購房者來訪量、認購情況均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。與此同時，二手房挂牌量明顯增加。9 月 10 日，廣州樓市政策再次松綁，成爲首個突破 LPR 的一線城市，9 月 20 日，廣州外圍區域取消限購，增值稅 " 五改二 "。
新政經過 1 個月的發酵，加上十一黃金周的加持，目前來看，廣州上海樓市回暖，北京深圳成交平淡。成交仍聚焦核心闆塊的熱點項目，且新政對非熱點項目帶動明顯不足。短期内前期積壓的購房需求釋放，成交小幅提振，但回升幅度有限。一線城市政策仍有進一步優化空間，未來若不結合政策組合拳，市場或再度出現下滑可能性。
（2）二線及三四線城市：二線部分核心城市成交稍顯起，三四線城市對新政的感應程度較弱
在政策組合拳下，二線部分核心城市成交稍顯起色，典型項目來訪、認購有了不同程度的回升，但整體新房市場依舊以維穩爲主，短期内行業很難有大型反轉，脈沖式調整仍是主旋律。
三四線城市對新政的感應程度較弱，面臨着需求不足、購買力不足、供應過剩的基本面問題，整體新房成交延續築底行情。
二線及三四線在新政出台後中秋國慶雙節假期成色也相對一般。
典型城市大體分爲以下四類：
第一類：新政後新房訪購量穩步回升，雙節假期疊加優惠釋放持續回溫，但區域分化較爲明顯。例如：天津、武漢、長沙等。
一方面新政落地後，房企搶抓節點積極供貨，前期觀望客戶開始陸續入市；另一方面，國慶期間部分房企加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。
天津放寬限購區域後，以外埠客戶及市區外溢爲主的環城區域訪購熱度上升明顯，環城四區整體到訪熱度提升 30%-100%，外埠客戶成交比例也有所上漲。
武漢市場熱度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，雙節期間熱銷項目武漢長江天地、武漢城建電建漢悅府朗境等項目售價低于市場預期，折扣力度分别達到了 88 折和 8 折。
長沙由于前期市場較爲低迷，數據端顯著提升；同時由于新政落地時間較短，短期内需求集中釋放，疊加雙節以及房企積極促銷三方促進下，目前呈現企穩回暖态勢。
第二類：新政後整體市場表現比較平淡，整體去化和前期變動不大，區域分化持續加劇。例如成都、南京、合肥等。
新政落地後，市場預期有所好轉，但尚未顯現在市場端，仍需時間修複。
成都 9 月下旬新政再次加碼後，包括優化限購區域，調整限價等市場預期才真正有所好轉，到訪量增加但成交端并未好轉，整體觀望情緒仍較爲濃厚。
南京金九略有起勢，政策效果初步顯現，非核心闆塊市場短期調整壓力較大，修複仍需要時間。
合肥新政出台後新房有所回溫，刺激作用集中在熱門闆塊上，市場分化明顯，整體市場保持微漲，但整體市場恢複仍需要較長時間，修複過程相對溫和。
第三類：政策還具備優化空間，買家觀望情緒濃厚，整體市場依舊表現平淡。例如：杭州。
放寬限購、調降首付比例等還具備優化空間，買家等待政策加碼，觀望情緒濃厚，整體市場維持原有水平，表現平淡。杭州受杭州亞運會影響，限購政策放松、首付比例降低等舉措均未落地，目前在二線城市中屬于最嚴格的。買家觀望情緒短期内未扭轉，樓市整體表現平淡。
第四類：政策基本見底，已經放無可放，但樓市基本無起色。例如：沈陽以及大多三四線城市。
政策已經松無可松，但購房者對調控政策基本無感，仍存觀望心态。
沈陽政策已經基本見底，但購房者對新政基本無感，仍保持理性，持續觀望，雙節期間促銷加碼下，樓盤日均到訪量未見顯著增加。
三四線城市諸如常州、鎮江、淮安、揚州、徐州等，國慶期間成交比較慘淡，以去庫存爲主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，内卷持續加劇。
總結樓市效果看，市場分化成主旋律。其中改善需求比首套房需求多、二手房比一手房成交好、一線城市比二線城市火，二三四線城市升溫緩慢。目前房地産市場總體看，處于探底、調整階段。
3、新政刺激下，樓市後勁不足原因
三季度政策主要圍繞在交易層面，降低交易成本，釋放購房資格。此輪政策放松刺激部分改善需求入市，需求短暫釋放之後，市場又回歸平靜。購房需求退熱，城市及闆塊市場分化明顯，觀望情緒再度成爲主流。
短期内整體市場供大于求的狀态難以轉變，改善人群雖然對現有居住條件不滿意，但并不着急出手；經濟不景氣使得剛需購房者不再盲目跟風，而是更加注重财務安全和未來經濟負擔。經濟承壓使得購房者置業風險偏好出現明顯的下降。
此外，房企端的負面消息對于購房者的影響也很大，比如房企不斷爆雷、房子爛尾、交付就維權等，令購房者不敢輕易入手。目前，房企端仍存在化債、爆雷風險，市場預期也會發生微妙變化。
房企融資低迷，銷售回款承壓
1、融資端：融資總量創 2020 年以來單月次低
據克爾瑞數據，2023 年 9 月，80 家典型房企的融資總量爲 353.82 億元，環比減少 44.1%，同比減少 48.5%，單月融資規模大幅減少，最近幾年來僅略高于 2023 年 5 月份的水平。
從全年累計數據來看，1-9 月 80 家典型房企的累計融資總量爲 4902.66 億元，同比減少 21.64%。
2、銷售端：房企銷售及回款壓力仍大，部分民企、中小房企競争力不足
據克而瑞最新統計，TOP100 房企 2023 年 9 月單月操盤金額爲 4042.7 億元，環比提升 17.9%，同比降低 29.2%，同比降幅有所縮窄，但仍保持在高位。百強房企單月業績規模延續下半年以來的低位。
2023年以來，百強房企格局持續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競争力仍不足。
國央企仍爲榜單前列的主力，從 TOP20 房企也可以看出，1-9 月累計操盤金額同比上漲的基本全爲國央企或優質民企，增幅在 6%-73% 之間，保持較高的韌性。擠進 TOP10 的除了碧桂園、龍湖和金地爲民企外，國央企或者有國央企背景的企業仍占主流。以碧桂園爲首的大型房企，雖位居榜單前列，但同比仍有所降低，碧桂園降幅超 4 成，其餘中小型民企的競争力更是愈加凸顯不足。
3、房企風險
整體來看，近期房企融資仍然較爲低迷，再加上房地産銷售仍未全面複蘇，如果銷售不及預期，房企現金流無法恢複，未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，流動性問題仍需要行業注意。
事實上，如果像恒大一樣的爆雷房企在資金鏈斷裂後一直無法對剩餘土儲進行開發和銷售，後面将出現持續性的資産減值和土地回收，最終債務窟窿将越來越大，除了 " 保交樓 " 背後的購房人和利益相關方外，很多人都将一無所有。更嚴重的是流動性風險變成整體性的資不抵債。
因此，國家金融與發展實驗室房地産金融研究中心主任蔡真也曾表示，需要特别注意房企風險持續蔓延問題，不僅需要化解大型民營房企風險，還應盡早防止風險蔓延至國央企背景房企，避免風險持續擴大。（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健，趙晨含）
更多宏觀研究幹貨，請關注钛媒體國際智庫公衆号。
