紅星資本局原創
記者丨強亞銑 謝雨桐
編輯丨餘冬梅
南甯樓市火了。
近日，" 廣西南甯房貸年齡期限可延長至 80 歲 " 的消息引起熱議。中信銀行南甯某網點個貸經理對紅星資本局表示，确實有這一政策，但還在預熱階段，沒有正式推出。另外，多家房企相關營銷人員也稱已知悉該項政策，個别房企明确表示 " 已在跟進 "。
2022 年 11 月，南甯樓市也曾因 " 買房享受免費乘坐 10 年地鐵 " 活動引發關注。紅星資本局發現，花式上熱搜背後，是南甯樓市面臨的壓力。
數據顯示，截至 2022 年底，南甯二手房價格已經連續下跌 18 個月；新房供求創下近年來新低；新建商品住宅庫存量為 753 萬平方米，消化周期為 20 個月。
↑ 南甯一處正在建設中的房地産樓盤 圖據視覺中國
多房企确認 " 南甯房貸年齡期限可延長至 80 歲 "
據南國早報走訪發現，南甯至少有 8 個樓盤在宣傳這一房貸新政策。有樓盤置業顧問稱，與中信銀行進行合作推出了該項房貸政策。
2 月 12 日，紅星資本局緻電中信銀行南甯某網點，對于 " 房貸年齡期限可延長至 80 歲 " 的說法，其個貸部經理回複稱，确實有這一政策，是新政策，但還在預熱階段，沒有正式推出。
上述中信銀行個貸部經理表示，隻要符合貸款要求、征信正常的都可以辦理。但關于上述政策的更多細節，其沒有詳細說明，隻稱到銀行來辦理房貸時候會告知。
紅星資本局也緻電了招商銀行南甯分行，其個貸部經理表示，據他所知，目前隻有中信銀行準備推出 " 房貸年齡期限可延長至 80 歲 " 的政策，但招商銀行沒有。該經理也稱，如果老人購房收入證明不夠貸款條件，子女可以做擔保，一樣也能延長至 80 歲，這項政策已經實行多年，并非新鮮事。
另據《證券日報》，截至目前，包括大唐地産、龍光地産、銀光地産、綠地集團等南甯多家房企的相關營銷負責人均稱已知悉該項政策，個别房企明确表示 " 已在跟進 "，近期旗下多個主力樓盤将與合作銀行推出類似房貸政策。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對紅星資本局分析稱，" 一方面，延遲退休提上議事日程，加上人均壽命延長，高齡者仍有收入的現實正在發生；另一方面，由于 " 房住不炒 " 開始深入人心，近年來購房者的年齡在延長，逐漸向西方的模式靠攏，即 40 多歲才買房。這樣，很多人不太可能貸款 30 年，由此首付壓力就會增加。"
此外，李宇嘉認為，" 當下，居民貸款買房的積極性相對較低，或者說不願意加杠杆。但在當前背景下，不加杠杆就意味着房子可能賣不動。"
2 月 3 日，中國人民銀行發布《2022 年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2022 年末，房地産貸款全年增加 7213 億元，占同期各項貸款增量的比例降至 3.4%。2021 年和 2020 年，該比例分别為 19.1%、26.3%。
此前有房企推出 " 買房免費乘坐 10 年地鐵 " 活動
紅星資本局注意到，此前南甯部分樓盤項目還推出低折扣、一口價、送車位、特價房等花樣繁多的優惠措施，甚至包括 " 購買任一項目住宅享受免費坐地鐵 10 年 " 的福利活動。
紅星資本局此前報道，" 買房享受免費乘坐 10 年地鐵 " 活動由廣西南甯軌道地産集團有限責任公司（以下簡稱：南甯軌道地産）發布。
↑ 南甯軌道地産官方微信截圖
2022 年 11 月 17 日，有南甯樓盤售樓顧問告訴紅星資本局，購買南甯軌道地産的房子，一套房有三個名額享受免費坐 10 年地鐵的福利，但必須是直系親屬。
當問到這一活動能省下多少錢時，上述售樓顧問給紅星資本局算了一筆賬：" 一天搭乘地鐵，按最低來回 7 元錢算，一個月 30 天能省 210 元，10 年就是 25000 元，算上家裡三個人，差不多能省下 75000 元左右。"
彼時，紅星資本局從南甯軌道地産 " 網上售樓部 " 小程序中看到，位于南甯地鐵 2 号線福建園站附近的軌道禦水雅居樓盤，均價為 9800 元 /㎡，主推戶型房屋總價在 70 萬 -88 萬元左右。以此估算，若 3 個人享受 " 購房免費坐 10 年地鐵的福利 "，相當于房價優惠了約 8.5%-10.7%。
南甯二手房價格連續下跌 18 個月，庫存去化需 20 個月
紅星資本局注意到，" 另類 " 優惠活動背後，反映的是南甯樓市的現狀。
國家統計局數據顯示，南甯二手房價格自 2021 年 7 月開始下跌，截至 2022 年底，已經連續下跌 18 個月。另據安居客數據，今年 2 月份以來，南甯二手房均價為 10534 元 / 平方米，比 2022 年同期下跌 4.67%，較 2021 年 7 月的高點 1.16 萬元 / 平方米，下跌幅度達到了 9.48%，跌回 2018 年的水平。
在新房供求方面，南甯創下近年來新低。廣西中原地産數據顯示，2022 年南甯市商品住宅供應 351 萬平方米，同比減少 59%；成交 498 萬平方米，同比減少 26%；成交均價為 12500 元 / 平方米，與上年基本持平。
不僅如此，南甯庫存去化周期也比較高。據廣西中原地産統計，截至 2022 年底，南甯新建商品住宅庫存量為 753 萬平方米，消化周期為 20 個月；其中去化周期最長的邕甯區達到了 25 個月。
在此背景下，南甯推出各種政策促進房地産發展。據南甯晚報報道，2022 年 9 月，南甯推出 16 條購房政策，分别從差别化信貸、公積金、人才購房等方面支持合理的剛性、改善住房需求。
2022 年 9 月 29 日，南甯市住房和城鄉建設局通報，擁有一套住房再次購買商貸最低首付調整至 30%；下調首套房、二套房貸款利率下限；二套首付比例降至 30% 首套公積金貸款最高調至 80 萬元；還對應屆高校畢業生首套房契稅 100% 予以補貼；個人轉讓第三套不再限制轉讓年限。
進入 2023 年，南甯樓市信貸政策進一步放松。
1 月 31 日晚，南甯市住房和城鄉建設局發布消息稱，為支持首套住房購房需求，即日起，南甯市階段性調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限，調整後利率下限為 LPR 減 60 個基點。按照現行 LPR，南甯市首套住房商貸利率下限将下調為 3.7%。
紅星資本局注意到，多番政策提振下，目前南甯樓市已出現回暖迹象。
據南甯市住建局官網數據，今年 1 月 21 日 -1 月 27 日，南甯全市商品房網簽成交套數同比增幅為 415.79%，成交面積同比增長 638.13%。
由于網簽數據不包含新認購的數據情況，為此，南甯市住建部門進行了市場調研。調研結果顯示，2023 年春節 1 月 21 日 -27 日，南甯市區 103 個營業項目到訪量 2889 組，商品房成交 332 套，成交面積約 36000 平方米，實際的成交量遠大于網簽數據。
