" 價格戰 "" 降價跑量 "" 去庫存 " ……這是近日在深圳某房産中介平台舉行的年度分享會上，與會者對 2023 年深圳樓市的關鍵詞總結。
從數據上可以更直觀地感受到，過去一年深圳新房市場呈現出了較爲明顯的 " 供應增加，成交下滑 " 分化态勢，2023 年共成交 31621 套一手住宅，創下近五年低點。
與此同時，據樂有家研究中心數據，深圳去年新增一手住宅 582.7 萬平方米，同比上漲 28%；年末庫存面積突破 500 萬平方米，達到 517.88 萬平方米，創下曆史新高，較 2022 年年末增加 28%。據不完全統計，2024 年深圳約有 253 個新房住宅項目入市，其中一手商品房 186 個，保障房 67 個。
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進入 2024 年以來，深圳新房成交并未出現明顯回暖，但市場降價促銷的現象依然廣泛存在。深圳當地房産中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來深圳新房的折扣比去年年底時低了不少。" 現在有折扣的新盤，對購房者來說還是比較好的上車時機。"
庫存增速全國第二
在易居研究院最新發布的 2023 年底全國 100 城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中，深圳以 33% 的增速排在第二位。
新建商品住宅庫存面積的快速增速，一定程度上反映出深圳新房市場的去化難。用通俗一點的話來說就是 " 蓋房子的速度快于賣房子的速度 "。
據深圳樂有家研究中心數據，以近 6 個月的平均銷售面積來計算去化周期，深圳新房市場的去化壓力從去年下半年以來逐步走高。最低值是 2023 年 7 月的 14.1 個月，最高則是去年 12 月的 20.2 個月。
整體來看，深圳新房的成交量仍然維持在低位，2023 年 12 月，深圳新房住宅的成交量爲 2554 套。
而進入 2024 年以來，深圳新房成交情況并未出現顯著回暖。據深圳房地産信息平台數據，2024 年 1 月 1 日 ~23 日，深圳一手房的成交套數僅 1280 套。而在同時間段，深圳二手房的成交套數達到 2782 套。
據樂有家研究中心不完全統計，2024 年深圳約有 253 個新房住宅項目入市，其中一手商品房 186 個，保障房 67 個。從數量上看，2024 年深圳入市新盤将超過 2023 年（拿到預售證新盤爲 178 個），其中寶安、龍崗、南山最多。保障房預計将超 4.1 萬套房源，都處于未售、在建或拟建狀态，其中龍崗、寶安及光明供應量最大。
另據深圳市住房和建設局公示數據，今年一季度，深圳确定入市和計劃入市的商品房項目 19 個，預計供應房源面積爲 1175005.96 平方米，12386 套，其中住宅爲 11318 套。
" 現在深圳的房地産市場，其實已經開始逐步進入存量市場。" 在中介小劉看來，新房市場整體回暖速度較慢，一是去年深圳市場推出不少人才房項目分流了部分剛需客戶；二是在市場下行期，新房動辄 2~3 年後的交房期，使得購房者在選擇時也更爲謹慎。
據小劉介紹，進入 2024 年以來，深圳新房的折扣比去年年底時要低了不少。比如在去年 11 月 ~12 月，市場上還能找到不少八五折到八七折的新盤。" 現在雖然新盤也有折扣，但折扣力度已經比去年底時要低了，多數新盤的折扣收到了九折以上。"
從小劉提供給《每日經濟新聞》記者的部分樓盤宣傳海報可以看到，" 新春安家 "" 新年沖刺 "" 優惠限時購 " 等字樣依舊顯眼。如位于龍崗永湖站地鐵附近的一新盤項目，原本銷售均價爲 3.8 萬元 / 平方米，現推出 6 套特價房，其中 89.05 平方米戶型總價爲 309 萬元，折合單價僅 3.55 萬元 / 平方米。
一位深圳房企人士告訴記者，一般區域内新盤的折扣力度情況，會根據樓盤的去化情況、市場冷熱情況及項目銷售團隊的策略作出調整，比如多數盤都是在剛開盤時折扣力度會大一點，達到一定去化後就會開始逐步收回折扣。" 也存在樓盤在可售樓盤不多時，會加大折扣力度賣完，然後讓銷售團隊轉到其他項目。"
樂有家研究中心數據顯示，過去一年深圳西部新房市場比東部要好。各區成交中，寶安網簽 8891 套，以絕對的領先優勢占據冠軍寶座，同比上漲 37.5%；排第二的龍華網簽 5795 套，同比上漲 15.3%；龍崗及光明網簽量均超 4000 套，但同比均呈現跌幅。
業内期待進一步放寬限購
事實上，過去一年的深圳也出台了不少樓市支持政策，包括 " 雙證合一 "" 取消 750 豪宅線 "" 二套房首付四成 "" 認房不認貸 " 等。
在上述政策實施後，短期内對市場起到了一定激勵作用。比如在 " 認房不認貸 "" 二套首付四成 "" 取消 750 豪宅線 " 政策出台後的兩周時間裏，深圳新房市場的帶看量和成交量均出現明顯回升。
樂有家研究中心數據顯示，在 2023 年 8 月 30 日深圳 " 認房不認貸 " 政策官宣後的首個周末，門店成交量創下了去年 3 月中至 9 月初周末最高峰。其中，去年 9 月 1 日 ~5 日的門店成交量較 8 月同期上漲 80%。
盡管去年深圳樓市出台了不少重磅政策，而且開發商的讓利幅度也明顯加大，但新房成交依舊低迷。
據深圳中原研究中心數據，2023 年深圳新房市場銷售套數破千套的樓盤僅有兩個，分别爲鴻榮源珈譽府和超核中心潤府。銷售套數排在前列的其他樓盤還有深業雲海灣、萬科金域學府、招商會展灣雍境花園等項目。
從土地市場來看，2023 年深圳共發布了 3 批宅地出讓清單，分 6 次出讓。其中挂牌的 17 宗宅地中有 14 宗成交，累計收金約 312.47 億元，較 2022 年（約 737.27 億元）下降 58%，房企拿地的積極性仍不高。
或許正是因爲當前新房去化不及預期，部分業内人士認爲，當下深圳可以進一步出台樓市支持政策。
新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近日就表示：" 當前深圳限購政策調整力度過小，僅是放開深汕合作區的限購，這對于剛需、剛改人群存在誤傷。盡管深圳對熱錢吸引力較強，限購政策的調整要相對謹慎，但是就當下形勢而言，除了投資屬性較強的幾個核心區域外，寶安、龍崗、龍華部分區域，以及光明、坪山、大鵬、鹽田這些居住屬性更強、庫存壓力大的區域都具備研究優化放開限購的條件。"
樂有家營銷總裁賀玲則認爲，深圳樓市是否會繼續出台支持政策，很大程度上取決于市場成交的回暖情況，因爲過去一年深圳的二手房成交是在回暖的，這有可能帶動新房市場的成交。" 如果新房月成交量能維持在 4000 套左右，政策可能會出得比較慢；如果成交量僅在 3000 套左右的水平，政策加碼的可能性會更高。"
每日經濟新聞
