（圖片來源：CFP）
經濟觀察報 記者 田國寶 截至 10 月 12 日，北京市朝陽區住房和城鄉建設委員會（以下簡稱 " 朝陽區住建委 "）在北京産權交易所仍有 134 套住宅處于信息披露狀态，将于 10 月 18 日開始競價。
這是該批房源第三次競價。
早在 9 月 6 日，朝陽區住建委開始在北京産權交易所公開處置中國鐵建國際城小區 154 套住宅。一位熟悉交易的人士透露，9 月 21 日首次競價，累計成交 19 套；第二輪競價成交 1 套，10 月 18 日是第三輪競價。
該人士介紹，按照信息披露原則，5 個工作日爲一個披露期。一個披露期結束後，進行一次競拍。沒有成交的房源，信息披露延期 5 個工作日。前兩輪競拍共賣出 20 套，成交金額近 1.5 億元。
批量出售房産的不隻朝陽區住建委，從各個省市的産權交易所或公共資源交易中心公布的信息不難發現，行政事業單位和國央企公開處置房産的信息并不鮮見。
截至 10 月 13 日，北京産權交易所挂牌交易的房産類資産有 1400 多條。初始信息披露日期從 2022 年 10 月至今，處置單位多數爲北京市行政事業單位和國企，資産位于北京、上海、沈陽、西安等多個城市。
重慶産權交易網房産類挂牌交易信息高達 2400 多條，挂牌期滿時間從 10 月 13 日至 11 月 10 日不等。資産處置單位涉及重慶、四川等地行政事業單位、央企及地方國企。其中僅資中縣稅務局就計劃在重慶聯合産權交易所處置 407 套房産。
按照要求，中央行政事業單位國有資産處置必須通過中央行政事業單位國有資産處置信息公開系統披露，部分資産根據就地原則可以在其他平台披露，但相關信息仍需備案。地方行政事業單位資産需要通過地方相關産權交易平台披露。
京東拍賣顯示，2020 年至今，政府處置房産上拍标的信息數量超過 1.8 萬條，出租信息超過 1.5 萬條。" 行政事業單位實物資産處置不同于國央企，受到的限制得更多。" 上述熟悉交易人士表示。
處置資産
朝陽區住建委在中鐵建國際城小區共有 400 多套住宅，這次拿出其中 13 号樓和 5 号樓共計 154 套住宅公開競價出售。
據上述熟悉交易的人士透露，由于房源屬于行政事業單位存量資産，公開出售前需要走一系列流程，前期工作需要一定時間。處置資産所得的資金，全部以非稅收入方式進入國庫，作爲财政收入。
通常情況下，行政事業單位存量資産處置有嚴格的範圍限制，主要包括閑置資産、超标配置資産、報廢和淘汰的資産、機構改革後轉移過來的資産、行政事業資産管理事務中心管理的資産及其他按規定需要處置的資産。
朝陽區住建委 154 套處置住宅原爲解決職工住房問題，中央八項規定出台後，剩餘房源變爲閑置資産。
要将行政事業單位實物資産擺上貨架，需要進行審批。按照北京市相關規定，建築房屋、土地類資産，單位價值超過 50 萬元、批量價值超過 100 萬元，需要主管部門審核後，報北京市财政局批準。
中央行政事業單位的審批限額相對較高。根據财政部文件，超過 1500 萬元（包括）的資産處置需要報财政部審批，不超過 1500 萬元的資産處置由單位自行審批。
以北京爲例，地方行政單位處置資産的具體流程爲，資産處置單位（朝陽區住建委）财務、資産、技術等部門審核并提出書面處理意見；單位領導審核同意後報送主管部門（朝陽區政府），同時在資産管理信息系統進行申報；主管部門審核通過後，辦理批準手續。
此外，處置資産前，行政事業單位還需通過指定或官方認可的評估機構對資産進行評估，形成評估報告。一位接近官方的人士表示，一般情況下，出售價格不能低于評估價的 90%。"100 元的東西，不能以低于 90 元的價格賣。"
與行政事業單位相比，國央企資産處置一般由總部審批，在審批、價格等方面擁有更大的靈活性。
以北京城建五建設集團在保利金泉家園 26 套住宅處置爲例，該批房源分别于 9 月 7 日和 9 月 15 日兩次公開信息披露，10 月 7 日首批 22 套披露期滿，剩餘 4 套将于 10 月 15 日期滿。
首批房源信息披露期滿後，22 套房源全部下架，并于 10 月 9 日重新上架。值得關注的是，重新上架後，該批房源平均底價由之前的 8.4 萬元 / 平方米調整至 7.6 萬元 / 平方米，降幅達到 10%。
" 企業國有資産降價處置，隻要符合保值增值的要求，内部審批通過就可以了；行政事業單位的國有資産流程更爲複雜。" 上述接近官方人士表示，" 如果處置價格與估值相差太大，可能還得根據當前市場重新評估。"
爲何處置
行政事業單位處置資産的現象一直都有，比較常見的是公務用車競價出售。但是批量處置房産的情況以往并不常見，出售住宅的情況更少。這一次行政事業單位處置房産行爲，既有現實需要，也有政策支持。
2021 年 3 月國務院發布的《行政事業性國有資産管理條例》，第 19 條規定：各部門及其所屬單位應當根據履行職能、事業發展需要和資産使用狀況，經集體決策和履行審批程序，依據處置事項批複等相關文件及時處置行政事業性國有資産。
一個月後的 2021 年 4 月，國務院發布《關于進一步深化預算管理制度改革的意見》提到，推動國有資産共享共用，促進長期低效運轉、閑置和超标準配置資産以及臨時配置資産調劑使用，有條件的部門和地區可以探索建立公物倉，按規定處置不需使用且難以調劑的國有資産，提高财政資源配置效益。
2022 年 5 月 25 日，國務院辦公廳下發《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》，對行政事業單位盤活存量資産的方向、盤活方式等作出了具體要求。
同年 10 月 25 日，财政部印發《關于盤活行政事業單位國有資産的指導意見》，對盤活存量資産的原則和方式做了更詳細的指導。盤活方式主要包括優化在用資産管理、資産共享共用、資産調劑、公物倉管理、資産出租或處置。
" 原來沒有處置，一是因爲沒有相關政策支持，二是可能涉及國有資産流失。" 上述接近官方人士透露，國務院的一系列政策出台，使得地方政府處置存量資産有了政策依據和可實施的途徑。
該人士介紹，2022 年，在疫情影響下，中央出台針對企業的留抵退稅優惠政策，增值稅的收入減少，加上對高新技術企業扶持支出增加，對地方财政造成一定壓力，需要通過非稅收入來平衡财政收支。
如果說，國央企處置存量資産是出于修複财務報表的需要，而行政事業單位處置資産則更多是爲了緩解财政壓力，" 既包括直接處置閑置、低效資産，也包括相關固定資産做資産證券化處理，目标是一緻的，隻是方式不同。" 該人士表示。
基礎設施類資産主要通過發行公募 REITs 方式盤活，而房産類資産則主要通過出租或出售方式盤活，如果是城市核心區域的商辦、酒店、公寓等能夠帶來穩定持續現金流的資産，主要通過出租獲取收益；反之則通過處置變現。
上述接近官方人士表示，行政事業單位處置房産類資産，也有資産保值增值方面的考量 " 房價上行時候，放着不動，資産也能保值增值；但如果房價處于下行趨勢，就需要考慮資産是不是會貶值的問題 "。
市場壓力
今年以來，随着樓市持續下行，對資産價格形成的壓力也在持續增加。以北京城建五建集團出售的金泉家園 26 套房産爲例，經過 10 月 9 日重新披露後，其中 22 套價格下調了 10%，平均單價爲 7.6 萬元 / 平方米。
貝殼找房顯示，該小區挂牌均價爲 9 萬元 / 平方米。據貝殼經紀人透露，9 月初，該項目成交一套兩居室，單價 9.5 萬元 / 平方米；9 月下旬成交一套一居室，單價爲 9 萬元，成交周期在 6 個月左右。
兩相比較，貝殼作爲中介售賣的價格與北京産權交易所競價拍賣的房源單價相差 1.4 萬 -2.3 萬元 / 平方米；正常渠道買賣可以貸款，通過北京産權交易所競拍則需要全款。據貝殼經紀人透露，26 套競價房源以底價成交了 4 套。
9 月初，随着認房不認貸政策出台，北京樓市出現部分回暖，新房和二手房成交量出現一定幅度上漲。據貝殼經紀人透露，市場成交量從 9 月中旬開始出現下降，尤其是二手房，在國慶假期成交同比下降超過 46%。金泉家園 9 月成交了 12 套，而 10 月截至 12 日僅成交 1 套。
成交量下滑的同時，市場供應開始放量，國慶假期前後，北京先後有超過 13 個項目開盤預售。據一位房企北京區域營銷負責人介紹，除了極個别項目對外宣稱 " 賣得不錯 " 外，大部分項目成交極少。
二手房供應同樣在放量。一位鏈家門店負責人表示，國慶假期結束前後，挂牌量開始攀升，" 與 9 月底、10 月初比，增加的速度相當快，現在鏈家挂牌量達到 16.8 萬套，這個量是從來沒有過的 "。
" 如果說原來是一個平衡市場，現在已經完完全全是買方市場了。" 上述區域營銷負責人表示，這種情況下，價格很難堅守，" 除非你不想賣，隻要想賣就得折價，而且折價幅度越來越大 "。
一旦出現折價的情況較多，折價就變成市場價，如果成交量無法回升，勢必還會出現進一步折價，" 這是最近市場比較大的一個變化，原因很複雜，主要是需求不足造成的 "。上述區域營銷負責人說。
無論是行政事業單位，還是國央企，保值、增值一直是國有資産所在單位的高壓線。" 一般國有資産主要與原值進行對比；企業的存量資産更多體現在收入和利潤方面。" 一位熟悉央企的人士表示。
該熟悉央企人士表示，央企或國企每年都會對名下的相關資産進行盤整，将低效或潛在風險較大的資産處置掉，主要包括偏遠地區的土地、住宅配建的商鋪車位、低效商辦等方面資産，" 土地的話，隻要不低于拿地價就行；其他新建項目一般将綜合成本作爲參考 "。
存量房産類資産，不僅要考慮綜合建安成本或收購成本等原則，也要結合當前的市場行情，尤其是已經入賬的資産，入賬時的估值即是資産價值的基礎。一旦出現重大偏離資産價值的情況，需要作出積極應對措施。" 如果市場行情持續下行，可能會造成資産潛在貶值，負責人需要做出反應。" 該熟悉央企人士表示，如果沒有止損或采取相應的措施，造成重大損失的，可能會認定爲失職，" 如果不入賬，不體現在賬面上，隻要不造成實質性損失，就沒事 "。
對于行政事業單位國有資産來說，價格擊穿原值之前，無疑是最佳處置窗口期。加上平衡财政收支需要，成爲該類資産批量處置的主要原因。" 雖然資産貶值也是一個考量，但核心還是出于财政目的。" 上述接近官方人士表示。
