天津北方網訊：對于普通百姓來說，買房是生活中的一件大事、一件喜事，可是有時因爲太過盲目簽訂購房合同，買房又成了生活中的一件 " 煩心事 "。日前，記者從天津市第三中級人民法院獲悉，近年來，商品房買賣合同糾紛呈逐年增長趨勢，有關房屋交付、質量、精裝、物業管理等成爲投訴熱點。
簽訂商品房買賣合同會遇到哪些 " 坑 "？又該如何 " 避坑 "？來，聽聽法官們怎麽說。
趨勢：
房屋買賣合同 " 官司 " 逐年上升
來自天津三中院的統計數據顯示：近 4 年來，三中院受理涉房屋買賣合同類案件達 4530 件，其中商品房買賣合同類案件 3461 件。
從收案數量看，2019 年受理 252 件，2020 年受理 467 件，2021 年受理 858 件，2022 年受理 1884 件，呈逐年增長趨勢。尤其 2022 年受理數量較 2019 年增長了 6 倍多。
從收案案由看，商品房銷售合同糾紛 3341 件，約占 96.53%；商品房預售合同糾紛 78 件，約占 2.25%；商品房委托代理銷售合同糾紛 31 件，約占 0.90%；商品房預約合同糾紛 11 件，約占 0.32%。
商品房買賣合同案多爲群體性糾紛，比其他群體性糾紛更易産生集聚效應。比如，同一開發商在履行中出現違約等，就會波及同一小區成百上千名業主。
特點：
逾期交房引發糾紛占比超七成
分析糾紛産生原因，其中涉逾期交房的 2512 件，約占 72.6%；房屋交付與合同約定不一緻的 615 件，約占 17.8%；購房人未按時交納購房款的 97 件，約占 2.8%；久未辦理不動産登記的 50 件，約占 1.4%；其他 187 件，約占 5.4%。
" 逾期交房、設計變更、房屋質量、‘一房二賣’等都是引發商品房買賣合同糾紛的主要原因。" 天津三中院民三庭庭長丁津翠介紹說，其中，商品房逾期交房糾紛最多，與近年來房地産市場波動較大、開發商出現資金困難等問題有關。另外，還有新冠疫情等客觀因素影響，使得開發商無法按期交房或者出現逾期辦證等問題。
由于商品房買賣合同标的特殊，多數購房人傾注大量積蓄，一旦進入司法程序，開發商與購房人之間往往對抗強、矛盾深，相較于其他民事案件，調解難度大。
問題：不實宣傳、質量瑕疵，這房買得 " 鬧心 "
法官在審理時發現，涉商品房合同買賣糾紛案件折射出商品房買賣中存在的諸多問題。
問題 1：" 買一樓送小院 "，其實是忽悠
" 買一樓送小院 "" 買頂層送閣樓 "，不少市民在選房時，會聽到開發商或售樓員這樣的宣傳。但交易完成時，卻發現傳說中的 " 小院 "，不過是開發商在規劃内的公共綠地上搭建了一圈鐵藝圍欄而已。這樣的 " 小院 " 随時面臨被行政機關以無規劃、屬于違章建築爲由拆除的可能。
有的開發商在售樓時宣稱樓盤爲 " 學區房 "，周邊已經規劃了重點學校，但交房後發現相關規劃并未落實。還有開發商宣稱所售房 " 商住兩用 "，購房人購買後才發現存在無法改裝煙道等問題。
另外，開發商宣稱的購房優惠也需謹慎。有的開發商委托代銷商向購房人承諾 " 交 1 萬抵 3 萬 "" 交 5 萬抵 10 萬 " 等優惠，購房人支付費用後，在簽訂合同時并未實際享受到相應優惠，導緻權益受損。
問題 2：房屋質量瑕疵，容易引發争議
商品房質量直接影響購房人生活品質，也是産生糾紛的重要原因。現實中，房屋質量問題大多表現爲非主體結構性的質量瑕疵。購房人與開發商之間争議較大的是房屋質量瑕疵是否達到足以影響房屋正常交付的程度，以及開發商是否應當承擔逾期交房違約責任，都需要結合具體情況判斷。
現實中，" 精裝房 " 質量瑕疵問題極易引發糾紛，有的開發商與購房人簽訂合同時，還會要求簽訂裝飾裝修合同，但這樣的合同往往對裝修内容、标準、材質、品牌及質量等約定模糊，或者實際履行中會發生部分調整，最終産生争議。
此外，還存在交房影響正常使用的其他情形。如開發商将本應設置在公共空間的消防設施安裝在商品房測繪的套内面積内，導緻購房人對該部分空間不能行使獨立占有、使用的權利，嚴重侵害購房人利益。
問題 3：多種原因，引發商品房逾期交付
" 近年來，開發商逾期交房糾紛逐年增多，已成爲商品房買賣糾紛類案件的主要原因。" 法官說，引發商品房逾期交房的因素較多。
實踐中，重污染天氣、行政停工令、市政配套設施未到位等，都是開發商主張免除相應逾期交房違約責任的免責理由。不過，法官會結合證據和案件具體情況綜合考量，公平合理地确定相應免責天數。
逾期交房違約金及已付房款利息的認定，是審理商品房逾期交房案件的重點考慮因素。一般來說，開發商與購房人簽訂的商品房買賣合同及補充協議會對逾期交房違約金作出約定。但由于大多是格式合同，可能會存在對違約金約定标準過低甚至約定不明的情況。如何識别違約金是否過高或過低、如何對違約金标準調整，進而平衡購房人與開發商之間利益，就成爲法官必須面對的問題。
在一些情形下，開發商向購房人發出的交房通知，也會影響逾期交房違約金及利息的起算時間認定。
問題 4：存在債權債務的房屋，可能被查封
開發商在樓盤建設中可能會存在其他債權債務，爲解決相關糾紛，會以商品房進行抵押或者設定擔保，甚至出現樓盤被查封的情況。
比如，有的開發商先與購房人簽訂了《樓宇認購合約》或《房屋預定書》，購房人支付了大部分房款，但開發商後續并未與購房人簽訂正式的《商品房買賣合同》，并将房屋抵押給其他債權人，後續因與第三人的債權債務糾紛，房屋又被法院查封，嚴重影響房屋正常交付和辦理過戶手續，侵害購房人合法權益。
還有一些開發商雖然與購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但未正常辦理網簽備案。開發商與第三人存在民間借貸關系并簽訂了《商品房買賣合同》，爲民間借貸設定讓與擔保，這種非典型擔保形式，我國法律雖不禁止，但基于此情形，購房人也無法正常辦理過戶手續。
對策：法官提出五點建議
天津三中院黨組成員、副院長張立新介紹說，爲維護當事人合法權益，促進裁判尺度統一，妥善化解矛盾糾紛，針對涉商品房買賣合同糾紛案件的審理，三中院不僅組建了專業審判團隊，還形成了 " 審判長牽頭 + 承辦法官主導 + 助理先行梳理分類 + 書記員合并傳庭 " 的特色審判模式，并結合商品房買賣合同案件數量較大、情況不一的特點，實施 " 繁案精審 "" 簡案快審 "，以提高審判質效。
對于涉商品房買賣合同糾紛案件背後存在的相關問題，天津三中院民三庭副庭長李權給出五點對策建議。
規範銷售宣傳行爲，維護市場秩序
案件審理要結合合同訂立及房屋價格等因素，認定開發商的相關宣傳是否構成要約，以便從根本上規制房地産市場出現的宣傳亂象。
行政部門要對不實宣傳及時制止、作出處罰，避免不實信息誤導消費者。對營銷中的 " 團購費 "" 服務費 " 等額外收費進行監管，引導購房人合理消費，防止其落入 " 購買陷阱 "。
強化商品房各方管理責任，保障居住安全
開發商需加強合規管理，樹立誠信經營理念，不斷提升自身管理和服務水平。房地産行業協會等相關組織應當切實履行行業自律職能，加強對行業規範落實情況監督檢查，設立必要的制度約束和行業懲戒。行政部門要嚴格規範落實房地産開發市場準入和施工企業資質管理，加大監管，嚴格竣工驗收審批。
充分發揮司法職能，推進多元化解糾紛
商品房買賣合同糾紛往往具有 " 群訴群訪 " 特征，需要充分調動政府機關、司法部門、基層群衆性自治組織等多元力量聯動化解矛盾。
加強法治宣傳，提高法律意識和維權能力
法院要強化普法宣傳，及時總結商品房買賣糾紛特點和審理中發現的問題，召開新聞發布會，向社會公衆及時披露案件審理情況等。社會相關機構也要同步加大宣傳和引導，多措并舉提高購房人法律意識和維權能力。
深入推進訴源治理，防範房地産市場風險
法院可以聯合房地産行業協會、房地産企業、不動産登記中心、住建委、規資局等部門形成涉房糾紛專門會商機制，有針對性磋商研究，推動房地産企業規範經營，共同做好訴源治理，爲房地産市場健康發展營造良好環境。
典型案例
案例 1：一樓 " 小院 " 裏的違建房屋被拆除了
市民劉先生從某房地産公司購買了一套一樓房屋，開發商賣房時承諾，一樓帶有一處圍欄圈建的 " 小院 " 可供使用。但雙方簽訂的合同中并無小院面積折算爲房款内容，房價也未超出備案價格。
入住後，劉先生拆掉小院圍欄，自行搭建了房屋。時間不長，一張來自政府部門的《責令限期拆除決定書》打破了劉先生家的甯靜。最終，" 小院 " 裏的違建房屋被強制拆除。
氣不過的劉先生，以拆除 " 小院 " 違反商品房買賣合同約定爲由，将某房地産公司告上法庭，要求某房地産公司賠償損失和利息。
法院審理發現，雙方對 " 小院 " 上起建的房屋沒有取得房産行政部門的合法登記、無規劃、無産權均知情，均無異議。行政執法機關強制拆除的是 " 小院 " 上的違建房屋，并沒有剝奪劉先生對特定院落空間的使用，不存在賠償基礎，遂判決駁回其請求。
【典型意義】
近年來爲促銷和回籠資金，" 一樓贈小院 "" 頂層贈閣樓 " 等銷售宣傳，成爲開發商賣房的一大賣點。本案引發的思考是，城鎮住宅一樓小院的規劃是否應納入房屋勘察設計範圍，相應法律法規是否應對一樓院落作出符合國情的規定以及如何處置與公共綠地範圍界限等，從而規範管理、有序使用、美化環境。
案例 2：" 以 4 萬抵 6 萬 " 的團購費誰來退還
許先生購買了一套某地産公司開發的房屋。其間，受某策劃公司 " 以 4 萬抵 6 萬 " 房款銷售活動吸引，交了 4 萬元團購費。後來得知，這家地産公司未取得房屋預售許可證，不能按期交房。
一氣之下，許先生将某地産公司告上法庭，同時将某策劃公司列爲共同被告，要求兩家公司退還購房款 27 萬元 ( 23 萬元首付款 +4 萬元團購費 ) 。後，因無法聯系到某策劃公司，許先生撤回了對其起訴。經一審法院調解，23 萬元首付款被追了回來。
不過，許先生心有不甘。他認爲某地産公司與某策劃公司存在包銷關系，某地産公司應返還 4 萬元團購費和利息。調解後一年，許先生又一次将某地産公司告上法庭。最終法院審理認爲，某地産公司與某策劃公司之間具有事實上的委托代理銷售關系，某地産公司具有返還團購費義務。
本案主要争議是因開發商原因、買房不成的團購費由誰退還？是收取方還是開發商？收取方與開發商的關系是什麽？許先生在調解履行後是否還能再次起訴等問題。某策劃公司收取費用是基于某地産公司的代理回饋，團購費實爲代理費性質。基于代理關系，作爲被代理人的某地産公司具有返還團購費義務。
案例 3：故意隐瞞房屋情況，買方有權解除合同
擇吉而居是中華文化傳統，可是王先生卻有點不太走運，歡歡喜喜買的房子，沒想到竟是發生過自缢事件的 " 兇宅 "。去年 3 月，王先生經中介介紹，相中了趙先生名下的一套房子，簽訂合同當天，王先生向趙先生支付了 1 萬元定金。
沒多久，王先生知道了這套房子的 " 故事 "，遂以趙先生故意隐瞞房屋實情爲由，訴請法院解除合同，并要求趙先生雙倍返還定金。
法院審理認爲，根據《中華人民共和國民法典》第五百六十二條第一款規定，當事人協商一緻，可以解除房屋買賣合同。關于雙倍返還定金問題，王先生提交了相關錄音，證明趙先生确實存在故意隐瞞或不告實情的情況。最終，在法院調解下，雙方和解，趙先生同意返還王先生 18000 餘元。
《中華人民共和國民法典》第七條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第八條規定，民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗。本案中，賣房人應當基于誠實信用原則和公序良俗原則，主動向購買人披露房屋真實情況。
溫馨提示
記牢 6 點提醒 買房别 " 踩坑 "
1. 系統了解商品房所在地的購房政策，明确自身是否具備購買資格，能否享受優惠政策，避免一時沖動簽訂商品房預約合同。
2. 注意審查開發商的證照資質、注資規模、業内信譽、人員情況和資金等，防止簽訂合同後開發商出現履行不能或者違約等情況。
3. 理性消費，注意辨别商品房銷售宣傳廣告的真實性，明确相關 " 承諾 " 是否落實在商品房買賣合同中，避免落入營銷陷阱。
4. 認真閱讀拟簽訂的《商品房買賣合同》，重點關注權利與義務、違約責任、免責條款等關鍵内容，防止盲目簽約，造成權益受損。
5. 及時完善網簽備案、貸款落實等手續，避免出現 " 一房二賣 "" 被動違約 " 等情況。
6. 注意留存相關證據和資料，防止出現影響維權的被動局面。（津雲新聞編輯劉穎）
