管理精細化
我們之前關注過超大社區，像中遠兩灣城、上海康城，動辄上百棟樓、好幾萬戶居民，出現的問題也是各種各樣，多次更換物業、房價波動性大等等。
那麽，和超大社區相對應的另一個極端，就是面積非常小的 " 微小區 "。按照兔博士之前的數據，上海一共有 15661 個建面在五萬方以下的二手房小區，約占全上海所有小區的 81.7%。
數據來源：兔博士 APP
其中不少都是房齡 15 年以上的老小區，有的還因爲是商品房小區，不能被列到各類老舊小區綜合治理項目中，長年累月，拖着拖着，就拖成了各種老大難的問題。
第一難就是物業，要麽是沒有物業管，要麽是物業管理水平一般，平常就負責倒個垃圾、掃掃地。第二個問題就是公共空間少，綠化少，内部逼仄。第三個就是老生常談的 " 停車難 "，車輛經常随意停放，有的堵在門口、有的影響消防通道， 存在安全隐患。
圖源：真叫盧俊
那麽，針對這樣的微老小區，還有沒有什麽解決的好辦法呢？
最近，我們發現上海正在試點一些新方法，楊浦區就有這樣一個案例，可以給大家參考，或許就是未來一大改造方向。
01 楊浦把 6 個老小區合并成 1 個小區
資料顯示，楊浦的雙遼新村社區建造于上世紀七八十年代，一共有 6 個住宅小區，包括：雙遼新村（1-61 号）、雙遼支路 60 弄、雙遼支路 70 弄、許昌路 1438 号、許昌路 1430 号和許昌路 1432 号。
這 6 個小區加起來一共多達 3223 戶居民，由 2 個居委會負責管理，前 3 個小區的戶數在 955 到 1162 戶都有，規模較大，都有物業負責，後 3 個則是沿街的獨棟小樓，加起來隻有 83 戶，隻有 1 家有物業，也隻是承擔基本的衛生清掃、垃圾處理等。
圖源：真叫盧俊，資料整理自網絡，僅供參考
目前還在商讨階段，我們去現場走訪了一圈，發現這 6 個小區确實有合并的基礎條件在，首先是彼此之間緊挨在一起，建築風格統一，各個小區的居民經常互相走動，還有一面圍牆被臨時開了小門。
圖源：真叫盧俊
我走在小路上，都看不出來左右兩邊竟然是兩個小區，并不是完全孤立的，已經走向了部分融合。
圖源：真叫盧俊
其次，6 個小區由兩個居委會負責，藍顔物業也負責有 3 個小區，各自都具備一定的管理經驗和基礎，本質上也就是 " 二合一 " 的過程。
最後，這片區也确實存在各種問題，亟需通過合并改造的形式來解決，像許昌路 1430 号和 1432 号，兩棟樓常年處于 " 失管 " 狀态，沒有物業也沒有業委會，純靠居民自治，這裏的居民經常遇到台風天漏水還有治安問題，很希望這次能合并成功，以後有物業能幫幫他們。
圖源：真叫盧俊
幾個大的小區裏也因爲多處院牆阻隔導緻交通不暢，而且公共設施非常分散，無障礙設施也不全，面對種種問題，小區居委會在相關部門的指導下，從去年 9 月 開始啓動 " 六小區合并 " 項目，曆時一年多，居委會經過線上線下開展兩輪意見征詢，收回調查問卷近 700 份，涉及房屋、實施、環境、管理、資金等方面 3328 條。
在 10 月 17 日交由區人大議事堂讨論，多位人大代表、專家學者和小區的居民代表齊聚一堂，共同商讨初步的合并改造方案， 并将盡快推動後續業主簽字和實際落地，合并之後大概有幾個方向，比如先把能拆的圍牆都拆了。
圖源：楊浦人大
現有的兩家居委會可能會并爲一家， 也會聘請一家新的物業公司，進行統一管理，增加一些停車位和公共健身設施等。
02 上海已經有小區成功合并了
楊浦 "6 小區合并 " 項目還不是個例，不遠處同屬楊浦區的遼源西路，早在 2018 年就成功推動了 " 一脈三園 " 工程，打破了遼源西路 190 弄、打虎山路 1 弄、鐵路公房 3 個小區的圍牆分割，形成了全新的遼源花苑小區。
合并前後，圖源：真叫盧俊
現在的小區大門挂上了新的名稱，并把舊的三個名稱都列了上去。
圖源：真叫盧俊
據現場負責人介紹，小區合并主要有幾個原因：
一個是因爲睦鄰中心在遼源西路 190 弄小區裏面，另外 2 個小區的居民必須繞行才能進來，對老年人特别不友好。二是因爲之前 3 個小區的空間都不大，存在違建，又缺乏合理規劃，空間利用率低。第三個就是共同面臨的難題：停車位嚴重不夠。
因此在多位居民的提議下，居委會開始嘗試 "打破圍牆、小區合并、共同改造" 之路，先找到楊浦區規劃和自然資源局、同濟城市規劃設計研究院，設計了專業而可操作性強的合并方案，再不斷動員小區居民，把支持率逐步從 12% 增加到 20%、30%，最後到全票通過。
等到方案實際落地時，第一步就是拆牆，把 3 個小區的地面全部重新鋪設，外立面進行粉刷，接近統一。
圖源：真叫盧俊
接着合力拆除了 1440 平米的違章建築， 釋放足夠的空間，重新規劃停車位布局、修整小區内道路、設置門崗道閘，一舉增設了 30 多個停車位，成功翻了一番。
圖源：真叫盧俊
公共空間得到釋放後，甚至連 " 加裝電梯 " 這樣的硬骨頭，也在合并後完成了 9 棟樓的工程。
圖源：真叫盧俊
而針對突出的物業費問題，合并之前，1 個小區沒有物業，另外 2 個小區的物業費分别爲每月 0.8 元 / 平方米、0.18 元 / 平方米，相差近 5 倍。
經過居民投票，遼源花苑達成了以 0.8 元 / 平方米爲标準繳納物業費的共識，" 先管理、後調費式，試用滿意後成功簽約了一家新的物業管理公司，物業費現在收繳率超過 80%。
就這樣一步一步，現在整個小區的面貌煥然一新。
圖源：真叫盧俊
曾經随處可見的違章建築，被公共綠地、機動車泊位、自行車車棚替代，小區空間得到了極大釋放，外觀相近，居民融合，還被評爲 " 全國示範性老年友好型社區 "，形成了 " 一脈三園 " 社區治理新模式。
03 微小區合并是大勢所趨
我還梳理了一些上海微小區合并的案例，主要分布在虹口、普陀、徐彙等區域，微小區多，老齡化嚴重。
圖源：真叫盧俊，資料整理自網絡，僅供參考
這些小區陸續合并後，成立了統一的業主大會、組建了新的業委會，并實現了物業管理服務的 " 質價雙提升 " ，既解決了原先沒有活動場地的問題，又改善了環境衛生問題，還極大減輕了社區管理的負擔，成爲所在片區的典範。
徐彙華富小區拆除圍牆 圖源：上海徐彙
而從全國更大的範圍來看， 微小區合并可以說是大勢所趨，目前在湖北、雲南、江蘇、甯夏、山東、廣東等多個省市，都有找到成功合并的小區案例。
資料整理自網絡，僅供參考
很多小區都存在公共配套不足、管理資源不足、硬件設置老化等共性問題，小區之間的管理水平差異也大。
其中，就有不少是建造年代久遠的 " 迷你小區 " 和 " 袖珍小區 " ，多地都在有序 積極推動微型老舊小區合并重組，按照 " 因地制宜、就近成片、便于管理 " 等原則，先将房屋類型相同、品質相似、地域相近、管理區域較小的微小區進行羅列，再經過現場調研、實際勘測，看看哪些小區具備 " 合并 " 的條件。
再整合街道辦相關單位、居委會、業委會、物業等多方資源合多爲一，打通小區邊界，逐步完善小區設施和服務，實現資源和空間共享，通過擴大規模，降低物業管理成本，對小區進行有序管理， 提供一體化的保安保潔服務，這樣才能從源頭上解決物業職責不清、小區公共資源緊缺等問題。
當然，合并過程中難處還不少，像上面提到的停車位分配、物業費和維修基金等核心問題。
據相關負責人分享經驗，最重要的就是關鍵少數居民的态度，而他們最關心的就是利益這本大賬，如果合并後通過整體規劃，小區物業管理水平提高，租售價值也可能有一定提升。
那麽，這些人的态度也會轉變，難點也就得到有效解決，合并後，不僅是拆除樓與樓之間的圍牆，更是打通了居民們的 " 心牆 "，老人們更願意出來遛彎了，談天說地、鍛煉身體也有了更大空間，社區接到鄰裏糾紛的投訴大幅減少，氛圍越來越好。
04 結語
上海是我國最早進入老齡化社會的城市，也是程度最高的大型城市，越來越多的房子也随人一樣逐漸老去，相關部門想盡各種辦法，通過美麗家園、原拆原建、老齡化社區改造、補充适老配套等多種形式。還有像今天介紹的 " 合并微老小區 "，努力爲更多小區提供舒适的居住環境。
我們常說，再小的小區也不該被遺忘，在房屋老齡化這樣一個很大，卻又看似無解的命題面前，上海在用實際行動告訴我們，未來一定是有更多合适的解決方案。
本文來自微信公衆号 " 真叫盧俊 "，作者：真叫盧俊團隊，36 氪經授權發布。
