住宅産品創新需全面考量，而非局限于一種模式。
" 第四代住宅 " 已成爲住宅産品創新的重要方向。
2025 年四代宅項目數量還将迎來爆發式增長，據 CRIC 調研數據顯示，重點城市明确要打造四代宅的新項目預計将突破 70 個，尤其是南京和西安，預計四代宅供應将成爲市場主力。
而随着部分城市率先迎來四代宅産品交付，一系列挑戰和難題也開始湧現出來。
從福州、甯波、西安、石家莊這些城市首批四代宅項目交付情況來看，創新設計背後帶來全新的居住體驗，但在建築立面維護、立體綠化管理以及業主個性化改造等方面，後期物業管理遭遇諸多難題。
可以看出，住宅産品的創新，四代宅并非唯一解題路徑，仍需要全方位考量。
01典型城市首批四代宅交付創新設計帶來全新居住體驗
随着更多城市出台相關的支持政策，第四代住宅将在越來越多城市落地。
CRIC 調研數據顯示，在主要落地城市，2025 年明确要打造四代宅的新項目預計将突破 70 個，超越這些城市 2024 年在售的四代宅項目總數。
福州、甯波、西安、石家莊等城市對四代宅的探索要更早一些，多數項目在 2022 年甚至更早之前便開盤，至 2024 年已有首批 7 個四代宅項目交付。顯然，随着供應端提速，未來越來越多城市将迎來四代宅交付時代。
從已交付的四代宅項目來看，表現出典型的改善屬性，多數産品戶型面積都是四房起步，西安兩個項目雖然三房面積段也在 143 平方米、301 平方米，典型的改善面積段。
推動生活場景的進化是四代宅的一大優勢，将 LDKBG 空間（客廳、餐廳、廚房、陽台、花園）融爲一體，打造出一個多功能的、複合型共享空間，極大地豐富了居住空間的多樣性，從而爲人們帶來了更爲豐富多樣的居住體驗。
從交付的效果看，四代宅成功營造出了寬敞的空間感。以招商西安序的 301㎡戶型爲例，産品配備 270° 巨幕環繞露台以及開放式複合客廳，實現了客餐廳、書房的貫通，空中露台環繞在客廳外圍，從室内向外望去視野十分開闊，站在露台上的活動空間同樣十分充裕。
招商西安序 300㎡戶型圖及交付實景
招商西安序 300㎡戶型圖及交付實景
交付時配備覆土綠植的空中露台，能顯著增強室内的場景體驗感。以甯波明湖悅府爲例，露台上高低錯落的植物爲視野增添了豐富的層次感，不僅提供了舒适的視覺享受，也能讓人體會到自然與現代城市的和諧交融。
從這一角度來看，四代宅确實突破了傳統平層産品的空間局限，能夠兼顧多種場景體驗，在滿足居住者精神需求和情緒價值方面頗具優勢。
甯波明湖悅府 450㎡戶型及立面、客廳交付實景
甯波明湖悅府 450㎡戶型及立面、客廳交付實景
02産品交付帶來管理壓力四代宅仍面臨多個挑戰
從四代宅交付後的實際效果看，其建築立面維護、立體綠化維持管理等方面仍存在不少挑戰，這凸顯了四代宅角度後在後期管理中所面臨的難度和壓力。
具體來看，四代宅交付後将面臨立體綠化美觀效果的維護考驗。
對于帶覆土交付的住宅産品，已栽種的綠植是購房者關注的一個重點内容，同時維護也是一大難點，尤其是北方區域。
以石家莊城發投 · 瑞凝府爲例，在緯度更高的北方城市，由于氣候條件的限制，露台植被的選擇需要更加耐寒，樹種較爲有限，空中露台植被配置相對簡單。從實際效果來看，樹木的綠葉并不多，其裝飾效果有限。
一方面這與北方冬季寒冷、植物生長受限有關，同時也反映出在北方地區打造空中花園時，空中花園的植被選擇和維護更有難度。
石家莊城發投 · 瑞凝府立面交付實景
此外，空中花園的後續維護狀況也不容樂觀。
福州建發缦雲是當地首個第四代住宅産品，項目于去年 6 月率先交付，露台花池效果出色。交付僅半年時間，花園的景觀便呈現出參差不齊的狀态。公開信息可以看出，部分業主更換了花池裏的植被，有的将其改造成養魚池，更有甚者直接縮小花池面積，甚至直接鏟除。盡管合同明确規定 " 空中花園内已栽種好的樹木、灌木及上爬下垂花草植物，不得進行更改或移除 "，以及 " 不得對該空中花園進行破壞、改建或調整 "，但部分購房者并未遵守這些條款。
福州建發缦雲交付半年後空中露台實景
不僅立體綠化的維護面臨挑戰，四代宅外立面的統一協調性同樣可能遭遇難題。
以西安爲例，西安四代宅側重于增加贈送面積，借助空中露台提升舒适度，不過實際效果并不理想。以國際港務區 2023 年底完成交付的某項目爲例，交付後部分業主對露台進行改造，比如搭建了簡易頂棚或幹脆将露台封閉起來，這對建築的外立面造成了一定程度的破壞。
西安某四代宅項目交付建築立面實景與交付後對比
從上述角度來看，四代宅在後期管理中所面臨的難度和挑戰仍然較大，即便是物業服務與時俱進，仍難調和與業主改造之間的矛盾。
實際上，針對四代宅植物養護房企已定制相應的物業服務内容，即便如此，也難以徹底遏制業主的改造行爲。在福州建發缦雲，盡管物業提供每月上門 1 次的統一維護，但業主們依然按照自己的意願進行空中花園改造。這意味着，業主的個性化需求和對居住環境的自主改造意願仍然較強，這是四代宅的長期管理勢必要面對的挑戰。
03 結語
四代宅憑借創新理念和獨特設計，吸引了大量購房者，但交付後産品的部分缺陷正逐漸暴露出來。在建築立面維護、立體綠化管理以及業主個性化改造等方面，後期物業管理遭遇諸多難題。
盡管四代宅代表着住宅産品進化的重要一步，卻并非住宅發展的完美路徑，也不是所有城市都适合發展四代宅。顯然，住宅産品的創新需全方位考量，不能隻局限于一種模式，住宅産品多樣化才能更好的助力行業穩健發展。
本文來自微信公衆号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：克而瑞研究中心，36 氪經授權發布。
