房地産，終究成了 " 困難行業 "。
2 月 6 日，武漢發布 16 條穩經濟措施（下稱 16 條），房地産行業被歸為 " 困難行業 "。其中提到，為減輕企業資金壓力，在重點監管資金中增加 " 項目主體結構達到三分之二進度 " 撥付節點；優化調整新建商品房預售條件，房地産開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小于棟等。
來源：武漢市人民政府
事實上，過去的一年，武漢房地産市場無論是在成交量，還是投資力度上均創下了近幾年新低。
"2022 年公司總部資金壓力大，都減少了對外投資，我們在武漢的銷售額下滑也很嚴重，主要聚集在保交樓、保交付上，消化存量。" 某百強房企武漢區域相關負責人在接受記者微信采訪時表示。
不降價根本賣不動
房地産被武漢官方劃為 " 困難行業 " 并不難理解。
中指研究院監測數據顯示，2022 年武漢新建商品住房共計成交 11.63 萬套、1316.5 萬平方米，同比分别下滑 42% 和 43%，是近 8 年來成交量最少的一年；全年土地成交金額約 822 億元，同比減少約 47%，涉宅用地成交建築面積、成交金額排名均跌出全國前十，而 2017 年 -2021 年其排名一直保持在全國前 4-7 名。
武漢市住房保障和房屋管理局官網公布的數據也顯示，截至當年 10 月，武漢已批準預售尚未網簽的商品住房 181626 套，面積 2109.6 萬平方米，庫存約 18 萬套。
在此情況下，降價成了 2022 年武漢樓市的主旋律，" 有些區域項目價格降了近 20%，特别是去年上半年，不降價根本賣不動，不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售。"2 月 7 日，武漢一中介門店新房經紀人張瑤（化名）在微信上告訴《每日經濟新聞》記者。
以武漢德商 · 光谷洺悅天玺為例，2020 年底經過 117 輪競标，德商以成交樓面價約 15700 元 / 平方米、總價 16.468 億元、溢價 105.39% 拿下，這也是當時光谷東的 " 地王 "。
定位高端改善的德商 · 光谷洺悅天玺于 2021 年 11 月首次入市，開盤均價約 2.7 萬元 / 平方米，去化率約 30%。但到了 2022 年 12 月，項目優惠後的價格最低能做到 2.4 萬元 / 平方米，其中還包括 3500 元 / 平方米的裝修。
又如，位于金銀湖闆塊的恒基旭輝鉑悅園著，這是旭輝在武漢的首個鉑悅系高端項目，2022 年初入市後銷售業績一直不甚理想。到了當年 7 月，該樓盤做起了團購促銷，單價也從最初的 2.5 萬元 / 平方米下調了 2000 元。
而漢陽區保利庭瑞閱江台去年 9 月初更以現房每平方米降價近 6000 元，打響價格内卷之戰：推出 K8 地塊 4 号樓面積段 120-140 平方米，12700 元 / 平方米一口價任選；6 号樓面積段 112-130 平方米房源，13300 元 / 平方米任選。這一降價幅度引來同行反對，後被政府責令整改，并暫停銷售。開發商武漢保利随後也發布退款聲明：打折促銷銷售行為無效，3 天内全額退款。
需要注意的是，東湖高新區、漢陽區、洪山區、江岸區曾被譽為武漢樓市 " 四大天王 "，也是武漢樓市的半壁江山。
問題樓盤數量全國第一
事實上，武漢樓市面臨的不僅是銷售的低迷，更有來自保交樓的壓力。
根據克而瑞研究中心統計，截至 2022 年 12 月 31 日，在 32 個典型城市重點監測的 290 個停工項目中，有 62 個項目全面複工、86 個項目部分複工，但仍有 126 個項目處于停工狀态。
其中截至 2022 年底，武漢問題樓盤數量為 36 個，占比 32 城總量的 10% 以上；尚未交付套數 69266 套，尚未交付面積 727 萬平米，無論從問題樓盤數量還是套數、面積上來看，均位居 32 城榜首。
武漢同策機構統計數據顯示，2022 年全年武漢涉宅用地供應 81 宗，供應建面約 978 萬平方米，起拍金額約 952 億元；成交 71 宗，同比減少 37%；成交建面約 862 萬平方米，同比減少約 58%；成交金額約 822 億元，同比減少約 47%。
而從全國排名看，2017 年 -2021 年武漢涉宅用地成交建築面積、成交金額排名一直在 4-7 位，但到了 2022 年成交金額跌至第 13 位，成交建築面積排名跌至第 33 位。
上述百強房企武漢區域相關負責人在接受記者微信采訪時表示，2023 年需要根據集團情況和區域銷售情況決定是否投資。
為緩解企業困難，16 條就專門提到，為減輕企業資金壓力，在重點監管資金中增加 " 項目主體結構達到三分之二進度 " 撥付節點；優化調整新建商品房預售條件，房地産開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小于棟；在保證城市功能和品質的前提下，新出讓住宅項目原則上不附帶宗地範圍以外的建設義務；同時下調競買保證金，允許銀行出具保函代替競買保證金，除競買保證金之外的剩餘土地出讓價款，允許在 1 年内繳清，特殊項目可 2 年内繳清。
" 在原有基礎上，預售條件及預售資金監管的優化，土地出讓條件的松綁，可以有效提高企業資金利用效率，促進投資積極性，助力市場良性循環發展。" 中指研究院華中研究員李國政在接受記者微信采訪時表示。
額外發 " 房票 "
不過，武漢此次 16 條最為關鍵的，是在限購區給每戶家庭額外又發了一張 " 房票 "。
上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進表示，限購區域無條件增加一套購房資格，意味着原先 " 本地人限購兩套、外地人限購一套 " 的規定調整為 " 地人限購三套、外地人限購兩套 "，該規定意義重大，尤其是要從 " 以舊換新 "" 以小換大 "" 多孩家庭 " 等住房改善的角度出發，優化限購區域政策，促進住房消費市場的提振。
而在過去的一年，基于市場發展實際，武漢多次出手，出台了多項房地産支持政策，包括預售資金監管優化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環外限購解禁，二手房帶押過戶等，僅在 " 限購松綁 " 上就多次做了文章。
如 2022 年 5 月 21 日，" 武漢經開區 " 微博發布消息稱，自 5 月 22 日起，武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域從原限購區域調整為不限購區域，自此武漢經開區全面取消住房限購政策。
6 月 20 日，武漢又在實操層面執行新的限購政策，戶籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買一套房。
此外，武漢還有一些特殊的限購松綁政策：如二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策等。
" 因城施策，賦予地方政府調控自主權，堅守‘房住不炒’底線，地方也要承擔更大的主體責任。" 李國政直言，近幾年，各個城市在樓市調控一般采取 " 小步快跑 " 方式，不斷試探市場寬松邊際，全國各地一年出台了逾千項政策。
在他看來，春節前後，全國多個城市再次發布了樓市支持政策，涉及棚改、落戶、限購、利率、公積金、稅費補貼等多個方面，武漢依然有調整空間。
武漢住建局數據顯示，2023 年春節以來，武漢樓市成交依然處于下降态勢。整個 1 月，武漢市新建商品住房網簽成交 6303 套，銷售面積 74.5 萬平方米，成交量環比下降 62%，同比下降 48%。
" 短期看，需求不振、信心不足情況依然存在，房地産市場的完全複蘇，還離不開政策的進一步助力。" 李國政續稱，結合武漢市場發展情況，政策動态優化調整的步伐不會停止，隻有充分借助 " 組合拳 " 發力，才能更好實現 " 穩地價穩房價穩預期 " 目标。
每日經濟新聞
