作者 | 王晗玉
編輯 | 鄭懷舟
" 房子一扒，帕拉梅拉；房子一移，蘭博基尼。"
曾經依靠拆遷掀起的造富神話，因爲 2018 年之後貨币化安置政策的調整以及棚改的降溫，幾近終結。
7 月 21 日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。一時間，拆遷造富的讨論重回視線。
三天後，住建部官網發出公告，表示 2023 年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區 5.3 萬個，共涉及 865 萬戶居民。與此同時，中央政治局會議指出，要适時調整優化房地産政策。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和 " 平急兩用 " 公共基礎設施建設。
在此期間，北京的地方國企大龍地産在 7 月 21 日 -24 日連收三個漲停闆。今日（7 月 25 日）上午，房地産闆塊集體飄紅，Wind 房地産指數上漲逾 5%。一系列政策利好釋放下，房地産企業和廣大城中村居民似乎正重新成爲受益主體。
畢竟上一輪 2015-2017 年的棚改熱潮，通過向拆遷戶支付補償金，直接撬動了超過兩成的商品房銷售，加快了樓市庫存去化，并在一定程度上擡高了三四線城市房價。
不過，頂着對标前一輪棚改的期待，本輪 " 棚改 2.0" 遠無法達到前一輪 " 棚改 1.0" 對 2015-2017 年房地産市場的刺激效果。
多位業内人士對 36 氪指出，本輪城中村改造與上一輪棚改相比最重要的區别是，後者主要采用貨币化形式安置，這令大量貨币資金短時間内快速湧入房地産市場，直接推高了三四線城市房價。而本輪城中村改造，參照此前一線城市的舊改路徑，多數已不再采用貨币化形式安置，且已框定改造工程需與保障性住房建設相結合，因此本輪很難出現如 2015-2017 年那般大範圍催熱樓市的盛況。
那麽，啓動城中村改造對當下經濟發展有何意義？又能在多大程度上扭轉房地産頹勢？對此，36 氪與多位城市更新領域的業内人士展開了深入交流。
| 受訪對象分别爲：
投資人 朱酒
合碩機構首席分析師 郭毅
廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
同策研究院研究總監 宋紅衛
01 " 棚改 2.0" 力度減弱
| 36 氪：結合近兩年的房地産發展看，您分析政策層爲何在這一時點提出城中村改造？
朱酒：其實城中村的改造早就在推行，現在屬于正式落地，各方面的支持也更明确。選擇在現階段提出，一方面是順理成章；另一方面，也是現在樓市整體表現不好，啓動城中村改造可爲市場提供一些支持。但它的支持力度并不大，城中村改造跟 2015 年棚改的級别、規模，以及後期影響遠無法相提并論。這一輪在超大、特大城市啓動，隻能算局部的政策，并不能像前一輪棚改對當時的樓市銷售産生非常大的促進作用。
郭毅：這個時點提出城中村改造和 2015 年棚改還是有相似的地方，就是外部整個經濟環境處在相對不穩定的狀态。這一情況下，三、四、五線城市的消費力因爲前一輪棚改已經大幅度透支，那麽拉動經濟的核心動力源泉還是在超一線和一、二線城市。所以政策層面從超大城市和特大城市出發，也是從人口總量、城市發展基礎和底蘊和基礎來考量的，因爲這些城市具備城中村改造的空間和潛力。
李宇嘉：新時期我們社會的主要矛盾是解決社會發展不平衡、不充分與老百姓對美好生活的向往之間的矛盾。目前居住在 21 個超大、特大城市的人群主要是新市民和年輕人，其中外來人口規模也有 3-4 億，這部分人群内需潛力巨大。此前促消費難度大，主要就是因爲這些人的需求沒有釋放出來。而現階段要擴大内需、促進消費，就要從這些發展不充分的城中村地區挖掘需求。城中村是村民和村集體自發推動城鎮化的形态，過去在消防安全、水電氣路、公共服務設施等方面的短闆非常嚴重，所以當下這些地方的潛力也比較大。
宋紅衛：目前城中村改造推進有三個方面的訴求：第一，核心城市已經進入到改善需求主導的階段，但卻面臨的主要問題是中心區域基本無地可供的局面；第二，核心城市已經進入到高質量發展階段，大量的老舊小區及老舊設施與高質量發展不匹配，需要升級；第三，目前房地産已經拖了經濟的後腿，城中村改造啓動會成爲拉動房地産經濟的新引擎，将會成爲 GDP 增加值的重要貢獻力量。
02 城中村改造難爲樓市創造增量
| 36 氪：據第七次全國人口普查數據，目前全國共有 7 個超大城市，分别是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；以及 14 個特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。在上述 21 座城市推進城中村改造，有觀點将其概括爲 " 棚改 2.0"，在您看來，本輪城中村改造與 2015 年棚改的主要區别有哪些？
朱酒：之前棚改針對的是國有土地，基本都是普通住宅；而這一輪城中村改造很多都是集體土地，甚至可能還有宅基地，這類土地性質本身就有局限性。另外，本輪改造隻在 21 個超大、特大城市啓動，也不會像當初棚改一樣，從一線到三、四線城市全體開工，産生全國範圍的影響。
郭毅：這次的舊改和過去的棚改有本質的區别：首先 2015 年棚改的資金來源是在于中央的統籌規劃，而本輪舊改資金鼓勵民間資本參與；第二，上一輪棚改更多是貨币化安置，但這一輪城中村改造，在一線城市之前已經形成了非常清晰的路徑，很多不會再通過貨币化的形式安置，也就不會再爲房地産市場創造增量需求了；第三，2015 年棚改的購房家庭拿到資金後，大多是購買商品住房來滿足自己的居住需求。但本輪舊改錨定了清晰的路徑——舊村改造和保障房供應直接挂鈎，所以這一輪改造并不能直接爲房地産市場創造增量需求，不過确實會推動房地産衍生的下遊家居、家電、家裝等産業消費。所以這輪舊改對于經濟是有拉動作用，但對樓市算不上是明确的利好。
李宇嘉：第一，上一輪棚改是大拆大建，主要以開發商爲主導，土地是國有土地，并且有定向的資金注入，而這一輪城中村改造的範圍比棚改小，主要由國企和城投平台主導，針對的多是公共配套缺失的城市建成區，土地性質主要是集體土地；第二，城中村改造主要以保留利用爲主，棚改主要以拆除爲主；第三，之前棚改的資金主要來自 PSL，由國開行定向注冊，而城中村改造的資金來源可能會以周期較長、成本較低的長線公共資金爲主，并吸引市場資金進入，主要靠運行來實現長期内的資金平衡，而不是靠商品房銷售來平衡資金。
宋紅衛：主要有三個方面的區别，第一，二者的出發點不一樣。城中村改造是符合城市發展規律，是發展到一定階段必然要做的工作，這在國外發達城市都已經曆過，是城市高質量發展的必經之路。而 2015 年棚改主要是從房地産行業發展的需要出發；第二，實施城市主體不一樣，這次針對城中村改造集中在超大、特大城市，有真實需求的城市。而 2015 年主要集中在三、四線城市，當時更多是政策催生出來的需求；第三，推動的方式和内容不一樣、城中村改造核心在于改造，而非大拆大建，城市原有的價值風貌要保留，老舊的設施要更新，因此，基本有 50% 左右會保留風貌。棚改主要是大拆大建，基本 70% 左右要拆除。
03 2015-2017 年房價盛況不再
| 36 氪：上一輪棚改因推出貨币化安置政策加速了樓市庫存去化，也在一段時期内推高了三四線城市房價，您判斷本輪城中村改造能否改善當前房地産銷售下滑的趨勢？會否如上一輪棚改一樣推升當地房價？
朱酒：上一輪棚改主要采用的是貨币化安置，簡單理解就是動遷完畢後，原住戶可以拿補償金出去買房。而且現在城中村改造很多都是發放房票，或者是安排回遷——此前深圳、廣州比較常見，項目改造完原居民直接回遷，所以這爲市場創造的剛需也沒有那麽多。
之前有統計顯示，2015-2017 年全國棚改開工量連續 3 年保持在 600 萬套以上，高峰期曾拉動全國 21.5% 的住房銷售。這是 21 個城市的城中村改造遠達不到的效果。而且此類項目改造周期長，具體落到某一年中，能爲樓市帶來的提升就更不明顯。因此這隻能算是利好消息，但不要期望它能改變樓市現狀。
郭毅：我認爲本輪舊改的核心是綁定了保障房供應，而不再是用市場化、購買商品房的方式解決改造區居民的居住需求；而且明确資金來源于民間資本，以更好地提升資金的優化效率，這樣其實對于整個改造模式已經有了大緻的框定，那就不會爲市場創造新的增量需求，對樓市的拉動力度也就沒有預期中的那麽大。未來如果有模式創新的話，可能會對市場不同領域産生新的影響。但至少目前一二線市場上還沒有能對樓市形成拉動的舊改模式。
李宇嘉：這一輪城中村改造的主要目的不是爲了提振房地産銷售和去化房地産庫存，而爲了釋放城市發展潛力區域的消費需求。因爲在城中村居住的新市民、年輕人和外來人口亟待融入城市、享受城市的公共服務，而且他們的邊際消費傾向和消費潛力是最大的。
宋紅衛：本輪城中村改造主要集中在超大、特大城市，這些城市房地産市場基本面相對較好，下行壓力不大，而城中村改造項目基本位于核心城市核心地段，屬于當地高端改善項目，這能夠有效刺激高端改善群體的需求釋放，亦能夠提振房地産市場信心，帶動銷售上漲。由于城市更新改善了居民居住條件和生活質量，提高了項目和環境的品質，相關項目的房價是會有一定程度上漲。
04 民間資本或成改造主力
| 36 氪：在當前融資環境下，城中村改造項目的資金來源最可能有哪些？哪類企業最有可能從中獲益？
朱酒：前一輪棚改主要來自于政府資金，政府主導一級開發完成後，再通過招拍挂向市場進行銷售。而這一輪城中村改造明确指出要用市場化的方式，鼓勵民間資本參與。不過現階段民營房企基本沒有能力參與，因爲城中村改造周期很長，很多要到七八年。所以這一輪或許有望吸引地産之外的資金，以及銀行等金融機構進場，爲市場提供更多新鮮血液。包括後期關聯的保障房，也可能需要通過 Reits 一類金融産品來補給資金。
至于受益企業，我認爲應該是頭部央企，以及一些相應城市的地方國企。因爲這類企業更有能力拿到優質地塊。後期如果有外部資金想參與，往往也需要與地産開發企業合作，因爲前者有資金，但缺少相應的資質和開發建設能力。不過對于這些受益企業來說，這類項目很難在一兩年之内見效益，都是長線工程。
郭毅：城市更新原本就是各個城市一直在着力推進的，也都形成了各自的模式。比如北京是拆遷騰退後，通過住房産權調換的形式補償一部分位置較遠的保障性住房，同時對原住址進行改造升級，完成一級開發，之後再面向市場挂牌銷售，回籠資金，整體是偏重的投資模式。而像廣深的 " 統租屋 "，是政府安排城投企業統一租賃城中村，經過改造升級，重新作爲保障性人才公寓對外出租。所以不同城市結合自己的資金來源、保障房發展狀況和供應進度，會引入不同的資方，形成自己的改造模式。
李宇嘉：正如剛剛提到的，本輪城中村改造的資金或以公共資金爲主，包括專項債、政策性金融工具、國企城投債、公司債、企業債等。後期可能還包括更新基金、産業基金，如果當地有保障性安居工程的話，可能還包含保障性安居工程基金、鄉村振興基金等。
宋紅衛：一般來講，城中村改造資金有三個來源；一是村集體自籌，一般出現在村集體自行改造模式中，部分較富裕的村集體經濟組織自籌資金用于改造；二是政府财政投入，主要适用于統征儲備項目；三是市場主體的資金投入。在房地産市場化程度較高的超大、特大城市，市場主體的資金投入是最重要的資金來源。
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