本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗，題圖來自：AI 生成
截至 11 月 27 日，上海二手房已經成交 23968 套。
我們用工作日的日均成交替代空缺的兩個工作日，用周六日的日均成交替代本周六，可以算出 11 月二手房成交套數爲 26668 套。
按過去 1 年上海二手住宅 / 二手房月均 91% 的占比可以算出，11 月二手住宅成交套數最後會停在2.4 萬套上下。
這是 2016 年以來僅次于 2020 年的數據。是的，11 月的二手市場正在超出所有人的預期。
不過這就創紀錄了麽？可能算是吧，但我說的創紀錄不是這個。
一
你發現了麽？我們已經連續兩個月破 2 萬套了。
9 · 29 新政後，我們的 10 月二手住宅成交來到 2.2 萬套，緊接着，這個 11 月，二手住宅經過我們測算又來到了 2.43 萬套。
連續兩個月破兩萬套這件事的稀奇并不是體現在體量或者枯榮線，而是這件事是我們在過去兩年上海頻繁調控後所未曾遇到過的。
還是這張圖你可以看到，5 · 27 新政後的 6 月，二手住宅成交了 2.39 萬套，但 7 月二手住宅就回到 1.87 萬套。
不僅 5 · 27 如此，其實我們過去兩年的每次調控都是如此。
2023 年 9 月 1 日，" 認房不認貸 " 後的 9 月 ~10 月、2023 年 12 月 14 日 " 放松普宅 " 後的 12 月 ~1 月，都是環比衰減的節奏。
說得再遠點，我們去看每年小陽春數據也是如此。今年 3 月成交 1.85 萬套、進入 4 月就來到 1.62 萬套。
這樣的起伏幾乎是每年小陽春心照不宣的成交走勢，今年 3 月如此、2023 年也是，客觀地說，除了特殊年份外幾乎每年都是。
也就是說，不管是調控後數據還是天然成交數據，他們背後的漲跌邏輯似乎都不适用這次 11 月數據，即 9 · 29 新政後的成交。
你會發現，9 · 29 後勁比較大，火的不僅是首月，還有次月。并且還一浪高過一浪，10 月突破 2.2 萬套，11 月又突破了 2.2 萬套來到 2.4 萬套。
很多時候我們都會用 9 · 29 去跟 5 · 27 比較，前者連接着金九銀十、後者連接着小陽春的尾巴；5 · 27 放開了外環内單身限購、9 · 29 将單身限購年限從 3 年改爲 1 年。
論背景、論維度、論量級，這兩次的政策挺适合比較。
但把這兩次新政的效果放在一起比，你會發現，9 · 29 已經跑出了兩倍于5 · 27 的有效期。
說實話，這是讓我們萬萬沒想到的。想過它好，但沒想過它這麽好。
而這也是我們想說的，這個輿論層面尚停留在懸念層面的二手市場，其實正在以創紀錄的方式打破我們對新政調控的認知。
二
而這樣的熱度會持續多久？這是買方市場最關心的問題，同時也是最讓我們震驚的一點。
對于過往新政周期的推測，我們遵循兩點規律：首先，新政是有有效期的，差不多 2~4 周；其次，這些有效期的衰減力度，差不多在每周 -8%。
這兩個數據來自過去兩年上海經曆的大大小小 5~6 次調控後的鏈家市場數據，因爲是草簽合同，所以這裏的成交是先于網簽 7~15 天不等的實時成交數據。
又因爲鏈家穩定的門店布控帶來的穩定的成交市占，所以觀察其成交波動，可以看到全市二手在調控後的即時情況。
而 9 · 29 新政後的成交走勢也确實跟以往每次都一樣，尤其跟 5 · 27 幾乎同頻。
但進入 11 月你會發現，9 · 29 的新政數據依然不見倦意。
截至 11 月 24 日，也就是上周末的轉定單數據，你會看到，市場的成交熱度依然保持在 10 月中新政首月的水平。
也就是說，不僅是 11 月，12 月的網簽數據依然會維持 11 月上下的水平。
匪夷所思，聞所未聞。
那這樣的數據要持續到什麽時候？
從鏈家 9 月 30 日 ~10 月 20 日的數據中，你就能看到 10 月這個新政首月的成色；從鏈家 10 月 21 日 ~11 月 17 日的數據中，你也能看到 11 月這個新政次月的成色。
完整且具象地跟全市網簽成交同頻共振。
鏈家成交市占可以參考 25%
于是，我們通過鏈家數據可以得出一個相對客觀的成交走勢。
過去，我們通過鏈家轉定單數據算過新政後每周的衰減速度大概是 -8%，我們也用這個數字精準推出了 5 · 27 新政的有效期。
但這次 9 · 29，截至目前的衰減速率是-2.26%。
也就是說，哪怕我們就按照目前已有的衰減速度來推，這次 9 · 29 成交走勢是這樣的，過年期間成交流會斷，但翻過年來數據還是會維持這個量級繼續往下走。
注：回歸平均值參考标準爲 2024 年 10 月前 1 年鏈家周均成交水平 866 套 / 周
最後順利度過寒冬不說，還無縫銜接 2025 年小陽春。
這是什麽樣的成交力量，我隻能說這是過去兩年未曾見過的。
而且有時候，你不得不佩服每次上海新政出台的時間點。
三
眼下的二手成交也極具新政特色。
如果說 9 · 29 和 5 · 27 有什麽不同的話，應該就是補丁政策了。
對比 5 · 27 新政的一次性出台，9 · 29 新政後，我們還看到了契稅改革。
上海還比較特殊的一點是，原本 9 · 17 全國樓市調控裏的取消非普，被放到了 11 月中旬取消，也就是說，新政後還有若幹補丁政策助跑。
而這些也讓我們看到了極具成交特色的二手市場。
從滿五改滿二帶來的前灘成交潮，再到契稅減免帶來的普通剛改，再到普通住宅的全免普及帶來的140 平成交熱。
你去看黃浦濱江那幾個豪宅項目、老靜安的靜安楓景苑，還有新天地的翠湖天地，哪個帶看量沒起來。
成沒成交這件事還沒看到數據，但動辄近百萬稅費的減免，你說對 144 平以上房産成交沒影響是不可能的。
另外我最近在做全市單身購房市調，在我的市調樣本裏充斥着大量單身購房樣本：剛畢業一兩年，恰逢上海限購放開，在家人的首付支持下購入上海小戶型；還有工作四五年的年輕人，用五十萬不到的首付上車市區的一室戶，大批不到三十歲的購買力湧入二手市場。
我又回去對比了 5 · 27 和 9 · 29 的兩次調控内容。
這兩次調控中最大的放開可能就是放開單身限購，而 9 · 29 如果說和 5 · 27 有什麽不同。那就是單身社保年限從 3 年改成了 1 年。
難道說上海 1 年社保人群的購買力大過 3 年？這點我們無從知曉，但我知道，我們可能嚴重低估了上海的單身人群購買力。
單身人群購買力被低估的背後，真正被低估的可能是上海的外來人口。
9`29 新政後對單身人口的預估，數據來源 © 上海第七次人口普查，其中 " 外環外非滬籍人口 " 爲浦東、闵行、寶山、嘉定這些絕大部分位于外環外以及金山、松江、青浦、奉賢、崇明這類全部位于外環外的區域的匡算結果
随着市調得越多，你也會發現，連帶被低估的還有此時此刻人們的不安全感。
擔心老家的房子跌所以買在上海、擔心租的房子突然被房東違約所以要有自己的房子；擔心工作不穩定所以盡可能多借首付、擔心其他理财會虧所以選擇買房，畢竟，還有比房子更值得投資的産品麽？
如今回想起來，9 月 30 日中介那句 " 昨晚我們見證曆史了 " 還是被低估了。
四
往往進入年底，我們寫二手市場的稿件會少，這畢竟是往年的成交淡季。
但今年這個 11 月數據完全走出了自己的行情，不僅是獨立于往年 11 月的行情，也獨立于以往我們對政策調控的認知。
希望正飄在市場的你能看到這篇文字，心裏有個底。
上海二手樓市不僅火了，而且正在以驚人的購買力持續推進中 ……
本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗
