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這次房改要徹底抛棄香港模式，對标新加坡模式，也就是商品房歸商品房，保障房歸保障房。
新加坡模式最大的是優勢就是将高房價與居住需求剝離開！
未來的房地産市場，将是 " 人人有房住 " 的不漲價市場，與 " 好房不夠搶 " 的持續上漲市場并存。
房地産市場未來會怎麽走？未來的房地産市場價值在哪裏？這一定是目前市場最關注的的問題，而答案其實兩個月前就給出來了。
兩個月前的 8 月 25 日，一則不太引人注目的消息，透露出了未來房地産市場的一個重要的方向。
8 月 25 日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14 号文），由國務院于 9 月 1 日正式印發，但是直到最近幾天，這則消息才被輿論注意到。
文件中明确提出 " 在大城市規劃建設保障性住房 "" 推動建立房地産業轉型發展新模式 "，将保障性住房地位提升至新的高度，被衆多媒體稱爲 " 新房改方案 "" 新一輪房改 "。
那麽這輪房改最核心的内容是什麽？
01
關鍵點
"14 号文 " 有幾個描述非常值得注意。
一是加大保障性住房建設和供給，" 讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳爲美好生活奮鬥 "；
二是推動建立房地産業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地産業轉型和高質量發展；
三是 " 用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房 "。
先來看看第一點的幾個關鍵詞 --" 工薪收入群體 " 說明此次政策是針對大多數居住在城鎮的普通就業群體；" 居者有其屋 " 表明要滿足這些群體的居住需求；" 消除買不起商品房的焦慮 " 說明解決的是 " 買不起 " 的問題。
那麽怎麽解決？一般人想的就是讓普通人 " 買得起 " 商品房，那無非就是打壓商品房價格，但是樓市經過這一輪持續兩年之久的低迷，大家也明白了一個道理，房子和其他商品不同，其他商品降價是可以去庫存的，而房子降價恰恰是增加庫存的。
大家可以查查北京、上海、深圳這些城市二手房存量，均已創出曆史新高。說明房産是不同于其他商品的，降價并不能使大家購買，反而使更多人不買甚至抛出。
更何況，對于絕大部分大城市，即便價格 " 打到骨折 " 仍然有大批工薪族、普通人買不起。
那應該怎麽解決？
第二個要點就出來了 --" 讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求 "。商品房不需要通過降價的方法，降價也行不通，商品房未來聚焦改善性乃至以上的需求，也就是滿足 " 住得好 "" 住的豪 "" 住的傲 " 的居住和社交需求。
那麽 " 剛需 " 怎麽辦？沒人管了嗎？
第三個要點給出答案，恰恰相反，" 工薪族 " 的 " 剛需 " 需求由國家來解決。
這輪規劃建設保障房的保障對象，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。
文件明确，保障房将按保本微利原則，公平公正配售。同時實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規将保障房變更爲商品房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。
那是不是在全國推行呢？不是的，因爲絕大部分城鎮房價并不是貴到工薪族買不起，隻有 " 大城市 " 這個問題才比較突出。
那什麽才叫 " 大城市 " 呢？
文件中提出了 " 支持城區常住人口 300 萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。"
按照國務院第七次全國人口普查的結果，城區人口超過 300 萬的城市共 35 個，分别是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南甯、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、甯波、無錫、福州、長春、南昌、常州。
以上城市才是 "14 号文件 " 覆蓋的範圍。
此外，爲了保障用地供給，文件明确保障房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。可以依法收回的已批未建土地、房地産企業破産處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障房。還可以利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房。
這樣一來，大量曆史遺留的土地和項目，都可以用保障房來解決，既解決了頑疾，又降低了保障房成本，可謂是一箭雙雕、一舉兩得。
同時，爲了防止保障房的濫用和浪費，政府也制定了一系列的政策來規範保障房的使用和管理。例如，前文所說的保障房不得長期閑置，确需轉讓的需按規定進行回購；還有保障房的購買者需要符合一定的條件和标準等。
可以說，"14 号文件 " 給出未來房地産的新方向——市場的歸市場，政府的歸政府。政府主導 " 居住需求 "，市場主導 " 改善需求 "。
不難看出，這次 " 新房改方案 " 和曆次完全不同，給出了一個可以操作的模式。
02
真轉型
在我國房地産曆史上，有多次被公認的房改。
第一次房改在 1998 年，國家正式啓動住房改革，住房進入商品化時代，福利分房淡出時代。
第二次房改是 2003 年 8 月，出台了最低調也是對中國樓市 " 沖擊波 " 強度最大的 " 二次房改 "。按照開發商的意志實施的 " 二次房改 "，導緻了後來房地産市場和住房的諸多問題。
第三次房改是 2008 年，确立住房是準公共産品，基本方向就是由政府主導提供房屋住房服務。
第四次房改是 2013 年，在中共十八屆三中全會的公報與《決定》文件依稀描繪了即将開啓新一輪的房地産改革前景。
那次決定了下一步房地産調控的去行政化基本方向；并強調 " 建立城鄉統一的建設用地市場 "，" 允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價 "，以破解政府一手壟斷土地要素的格局；試圖通過完善金融市場體系、深化财稅體制改革、形成合理有序的收入分配格局等綜合配套改革，來改善中國房地産市場的外部宏觀環境。
第五次提出房改，是 2016 年 12 月 16 日召開的以 " 分析研究 2017 年經濟工作 " 爲中心議題的中共中央政治局會議上特别要求：" 加快研究建立符合國情、适應市場規律的房地産平穩健康發展長效機制 "。這意味着旨在從根本上徹底改變當時房地産市場亂象及尖銳的住房問題矛盾的新的住房政策的頂層設計—— " 房地産平穩健康發展長效機制 " ——由此拉開了序幕。
2023 年提出的房改可以視爲第六次房改，不同的是過去提出房改都是在持續升溫的房産市場，以及越調越漲的畸高房價的 " 房地産泡沫 " 之中。這是由于過去的房地産一直運行在香港模式之中，而這次要徹底抛棄香港模式，對标新加坡模式，也就是商品房歸商品房，保障房歸保障房。
這次是要 " 真轉型 "！
那麽新加坡到底是怎麽做的呢？我們從中能找到哪些對未來的啓示呢？
03
新加坡
新加坡模式的出發點是爲了解決房荒問題。
1947 年新加坡住房水平僅爲 18. 2 人 / 套，約 30 萬人住在沒有任何基本衛生設施的臨時棚屋中。" 房荒 " 和貧困、罷工等造成社會的及其不穩定。政府下決心要解決這一系列問題，維持社會穩定和國家健康發展。
新加坡住房政策的目标是給國内大部分人提供住房。值得注意的是，這個目标中并不包含平抑房價，事實上也沒有做到對房價的平抑。
新加坡在 1960 年至 1965 年，爲滿足中低收入者租賃，大規模興建低标準、小戶型住房，以低價租給中低收入群體。
1965 年至 1970 年，從租賃住房轉向自有住房，政策轉向鼓勵中低收入階層以分期付款方式購買組屋。
1970 年至 1980 年，将公共住房供給對象的範圍擴展到中等收入群體。1975 年已有 47% 的人口入住組屋。
1980 年至 1990 年，組屋供應趨于飽和，建房數量下降，組屋人口比例在 1990 年達到峰值 87%，住房自有率達 79%，公共住房市場步入成熟期。
得到保障，組屋的供應以 4 到 5 居室大戶型爲主的前提下，住房問題得到基本解決。組屋存量中 3 居、4 居、5 居占比高。
随着收入水平的提高和全球化發展，高收入居民和外國人對私人住房需求不斷增長。
政府已經開始對私人住房市場給予政策支持，住房建屋局統計組屋居住人口比例從 1990 年的 87% 下降到 2016 年的 82%。
新世紀新加坡的住房體制是以公共住房爲主，私人住宅爲輔，包括 " 廉租房—組屋—執行共管公寓 " 和 " 公寓—有地私宅 " 并行的多層次住房結構，爲公民、永久居民和海外投資者提供住房。
新加坡模式最大的是優勢就是将高房價與居住需求剝離開！
新加坡推行以政府分配爲主、市場銷售爲輔的國民住房政策，在過去 40 多年裏，政府共興建了将近百萬套組屋，使大約 84％的國民住進了組屋，87％的低收入家庭擁有自己的組屋。
而新加坡的商品房價格最高時高于保障性住房價格 9 倍。2007 年，美國樓市崩潰，海外資金加速從歐美流入亞洲市場，新加坡地産業進入熱火朝天的一年，房價全年升幅逾 24%，增長速度世界第一。不過，新加坡國民從來沒有爲高房價發愁。
國民不爲高房價而發愁，這可能也是新加坡模式的最大優勢。
那我們的未來是不是也可以不再爲高房價而發愁了呢？
04
看未來
這一次新的住房政策頂層設計要把住房基本有保障和激活工薪族住房消費作爲房改謀篇布局的總綱。
在這種情況下未來房地産市場會有怎樣的走向呢 ?
或許會有三個方向。
一是住房消費模式的轉變。
未來租賃市場将會快速發展和擴張。人們解決居住的問題将不再僅僅依賴購買住房，租賃住房也将成爲一種重要的住房消費模式。
另外，未來的房地産市場将更加注重滿足人們的居住需求，而不是純粹的商品屬性。
此外，房地産企業将會轉型。房企需要尋找新的發展模式，例如轉型爲租賃企業或者開發高端房地産項目。
最終會導緻市場的完全分化。保障性住房的建設和供給讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋。同時 " 讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求 " 會導緻類似新加坡一樣的商品房持續上漲。而商品房的品質、設計、理念也會發生天翻地覆的變化。
" 住得起 " 将覆蓋絕大多數人，不再是困擾家庭和市場的因素；而 " 住得好 " 将會成爲市場的追求，将會持續推動市場的發展和上漲。
可以說未來的市場，保障房将更加嚴格管理，而商品房将放開 " 五限 "，實現純粹的市場競争，由市場規律決定市場走向。
這就類似于公立教育保障 " 人人有學上 "，私立教育保障 " 多元化發展 "。
未來的房地産市場，将是 " 人人有房住 " 的不漲價市場，與 " 好房不夠搶 " 的持續上漲市場并存。
存量房中，與保障性住房類似的品種将逐步被淘汰，而新建商品房會越做越優質，最終形成住宅的品質競争，高端改善和豪宅的價值會進一步提升。
從此，居住徹底變成一種消費行爲，而房地産投資将逐步遠離普通人。
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