相較 2022 年，2023 年的龍湖過得更爲平靜。
或許是交出的答案足以回應質疑，這一年裏，關于龍湖，不見外界喋喋不休的流言蜚語，行業聚光的高光時刻，也多發生在新産品線的熱銷與屢屢出現的提前還款動作之上。
這份平靜同樣被寫在了龍湖的成績單裏。1 月 12 日，龍湖集團發布公告，2023 年地産開發合同銷售額爲 1734.9 億元，合同銷售面積達到 1079.6 萬平方米，經營性收入約 265.3 億元（含稅），同比增長約 6%。成績單裏的龍湖，在機構榜單中始終穩定在第九的頭部位置，而被寄予厚望的運營及服務收入，也創下了曆史新高。
平靜即值得慶幸。過去一年，房地産市場依然雨驟風狂，流動性、交付難題頻發，樓市的信心沿着來時的路，讓巨輪大艦也如扁舟般搖曳。
在業績之下，龍湖的 2023 年亦不像數字般的無波無瀾。構建三大業務闆塊、提升資産運營質量、降低負債規模、調整債務結構，以及與其對應的新發展模式、改善債務結構等等，在 2023 年，龍湖圍繞 " 高質量 " 做出一系列的探索，也修葺了足夠堅固的防禦工事。
當房地産供求關系的劇變，激蕩起周期的海面，一家企業能夠蓄勢向前，或許即講了一則 " 好故事 "。
模式切換，高質量發展
熬過曲折的 2023 年，房地産依然大江大河，卻少了水大魚大的萬丈豪情。
據克而瑞研究中心統計顯示，1-12 月，百強房企合計銷售操盤金額 54049.5 億元，同比降低 16.5%。地産的江湖也重排了座次，TOP20 和 TOP30 梯隊房企門檻分别同比降低 25.4% 和 25.2% 至 599 億元和 379.4 億元。
濱江集團董事長戚金興将房地産市場比作一窪老池塘，戚金興認爲，" 一個房地産企業，得度過這幾年沒什麽魚的階段。"
正如行業的最新定位：我國房地産市場供求關系發生重大變化。
的确，房地産市場正面臨秩序重構——幾乎所有頭部房企均放棄了單獨依靠房地産開發業務的幻想，開始迎接探索新發展模式的挑戰。
龍湖集團早于行業對業務闆塊進行了梳理與重構，爲外界展現了一個更爲清晰的業務矩陣。龍湖将其稱之爲由開發、運營、服務構成的 "1+2+2" 業務發展格局，其中，開發闆塊由地産開發航道組成，運營闆塊主要包括商業投資與長租公寓兩大航道，服務闆塊主要以物業管理及智慧營造構成。
繼 " 空間即服務 " 戰略後，外界又多了一個窺探龍湖的窗口。在業内人士看來，基于現有業務的成熟度，開發、運營、服務均是龍湖未來、乃至當下業績的重要引擎，不存在依附，而是各自在現金流、利潤等維度發揮應有作用。該人士指出，" 這意味着不僅是開發業務，龍湖的多元業務也面臨着規模與質量的重新平衡，實現自驅成長。"
在龍湖 2023 年的業績單裏，" 質量 " 始終如影随形。
開發業務闆塊，銷售保持穩定的同時，龍湖基于客戶需求變化精研産品，在 2023 年接連推出的雲河頌、青雲阙、硯熙台等全新産品線均實現熱銷，與此同時，龍湖堅持有回款的簽約，實現銷售回款率超 100%。
運營業務闆塊，商業投資航道累計開業運營購物中心 88 座，累計獲取商業項目超 140 個，堅持輕重并舉，累計在手輕資産項目數量超過 30 個；長租公寓航道，冠寓累計開業房間數超 12 萬間，全新推出的服務式公寓霞菲公館與活力街區歡肆，與冠寓、藍海引擎形成航道新的品牌矩陣。
服務業務闆塊，龍湖智創生活的物業管理闆塊，保持在管面積有質量增長，同時在小米産業園、李甯産業園、網易遊戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，服務半徑持續延伸；" 智慧營造 " 品牌龍湖龍智造，全年累計獲取建管項目 70 餘個，總建築面積超 1400 萬平方米，跻身代建行業前列。
以正向現金流降低對負債依賴，在存量市場提升資産運營質量，延展服務半徑捕捉新型城市化增量，龍湖應對周期波動的途徑逐漸清晰。而落在房地産新舊發展模式切換的大背景中，則是一次有益探索。
中信建投便在研報中表示，國内房地産新發展模式的本質是房住不炒、租購并舉的長效機制，而房企将向重資産降杠杆、中資産強運營、輕資産重品牌三大方向演變。
這是機構眼中的房企未來，也是龍湖有關高質量發展的實踐。
多次提前還款，優化債務結構
距離 2023 年結束還有 10 天時，市場傳出消息：龍湖集團提前償還 20 億港元銀團貸款。
至此，于 2024 年初到期，總額 153 億港元的銀團貸款，已全部提前還清。此外，在 2025 年前，龍湖已無到期需償還的境外銀團；在 2027 年前，亦無到期美元債。另據消息顯示，龍湖集團早已将供應鏈 ABS 及商票清零。
在樓市信心動蕩的 2023 年，房企的每一次如約都令人振奮，而提前還債即是行業的高光時刻。
不可否認，提前還款的動作，常被視爲挽救信心、安撫投資者的臨時應急手段，基于此，有悲觀者将其比喻成困獸猶鬥，在棉花球裏用力擠出來的最後一滴水。
相對于臨時起意，龍湖的提前還款體現出極強的規劃性。在中期業績會上，龍湖集團 CFO 趙轶預告了提前還款的鋪排表，" 将于 2024 年到期的 153 億港元銀團貸款，龍湖已提前償還 72 億港元，計劃在年内全部提前償還剩餘部分。" 彼時，龍湖剛剛完成了一筆 17 億元境内債的提前償還。
事實上，關于提前還款龍湖早有先例。在更早之前， 2022 年 11 月，龍湖便曾經在 10 天之内發布了三次提前償還債務的公告，包括兩次銀團貸款的還款以及一筆美元債的償還，合計提前還款金額超過百億港元。
有券商人士表示，提前還債是龍湖采取的一種主動财務策略，以減小未來的不确定性，降低潛在風險。在困難的行業周期裏，龍湖貫徹這種全局性、長期性的規劃，意味着猶有餘糧，也爲第二年的發展留出空間。
審慎的财務策略，在波動周期展現更高的價值。一個側面是，在 2023 年，龍湖在一線及強二線城市累計獲取 31 宗土地，總建築面積超 340 萬平方米，總地價逾 360 億元，權益地價接近 252 億元，成爲行業爲數不多仍在積極拿地的房企之一。
在 2023 年初召開的股東大會上，龍湖集團董事長陳序平表示，" 龍湖未來将不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。同時将有息負債逐步下降，讓公司更加安全。"
健康可持續的内生式動能，令龍湖可以逐漸減輕外部依賴。另一方面，龍湖也因此赢得了主管部門的信任。
2023 年 12 月 15 日，龍湖集團成功發行 2023 年度第二期中期票據，發行規模 12 億元，期限 3 年，年利率爲 3.7%，該債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱 " 中債增進 "）提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。
自 2022 年 5 月，中債增進啓動爲房企發債提供信用風險緩釋工具以來，龍湖已成功發行四期中債增進擔保的公司債。截至目前，龍湖累計發行中債增進債券規模達到 58 億元，是發行次數最多，發行規模最大的房企。
龍湖接連四次中債增進債券的成功發行，反映了監管層對優質民企合理融資需求的大力支持，也說明龍湖作爲優質房企的代表，始終保持着自身的财務穩健并持續獲得監管層的認可。
造一艘 " 忒修斯之船 "
在古羅馬帝國時代的傳說裏，" 忒修斯之船 " 是一艘海上航行幾百年的戰船。
在常年征戰中，" 忒修斯之船 " 經曆着不間斷的維修和替換部件，隻要一塊木闆腐爛了，它就會被替換掉，周而複始，以使其乘風破浪。
走過黃金時代，過去幾年，房地産行業也拉開了改造的大幕。互聯網、數字化的洶湧浪潮，居住需求與消費需求的煥新叠代，甚至是發展模式之變——在近期召開的中央經濟工作會議定調，加快構建發展新模式，依然是 2024 年房地産工作的重心。
正如所見，房企們再一次走到新舊時代切換的陣列之前。眼下，一場變革正在中國房地産行業上演，是行業轉型換擋的重大挑戰，亦是向高質量發展轉型的時代機遇。
龍湖亦在持續改造自身——開發、運營及服務三大業務闆塊的布局，就像拆掉傳統房地産一塊又一塊腐朽木闆，換上新的木闆，讓船體更加堅固、更加敏捷。
比如，物聯網的改造，讓龍湖智創生活服務的場景，節能且安全高效；數字科技的注入，讓龍湖龍智造得以數字孿生技術，演繹城市未來圖景；又如，擁抱需求的叠代，讓禦湖境、雲河頌等全新的改善産品線，有效與生活美好相匹配；煥新的商業空間，在以新品牌滿足消費需求之餘，更以場景添補情緒價值；此外，兼顧收納等更多功能空間的長租公寓，幫助新青年、新市民找到異鄉的港灣。
這個過程中，原有體系的每個環節都被重構，龍湖也完成了自我 " 忒修斯之船 " 的建造，打造出一艘機體更堅固、行動更靈活且持續穩健前行的船。
2000 年前，哲學家普魯塔克就 " 忒修斯之船 " 提出了一個問題：如果所有的木頭一根不剩全部更換，那這艘船還是原來的船嗎？
在一年前，陳序平曾回答過相似的問題。在被問及發展戰略會有哪些 " 變與不變 " 時，陳序平表示，龍湖一向堅持的底色不會變。比如，财務安全、生意邏輯、行活引領等等，" 這些底色是讓龍湖在行業最難的時候穿越周期的砝碼。"
在 2023 年，龍湖完成了史上最大交付，合計交付約 14 萬套品質房源，其中約 20% 項目實現提前一個月以上交付，總體滿意度超 90%；龍湖冠寓，緊扣民生底色，納保超 4 萬間；龍湖智創生活連續 15 年滿意度超過 90%。可以看到，創立三十年以來始終堅守的 " 善待你一生 " 使命，依然寫在龍湖的空間與服務之上。
30 年栉風沐雨，龍湖已非昨日少年，但内核與初心一以貫之。
風浪過後，龍湖還是那個龍湖。
