前段時間，越秀地産發公告官宣了一件 " 财 " 事： 廣州土地開發中心将收儲其非全資子公司佰城投資持有的廣州大幹圍地塊使用權，并以現金方式補償 15.29 億元。
越秀地産公告
這個新聞，在最近的越秀身上，算不得什麽新鮮事，畢竟掰掰手指頭算，這已經是越秀今年 8 月底以來的：
第三宗被收儲地塊。
換個角度看，就是開發商成功退了地，又重新獲得了流動性資金。
而這三宗地加起來，越秀靠 " 退地 "，将回籠統共約 135 億元資金。
這個數字是什麽概念呢？
從克而瑞剛剛發布的 1-11 月房企銷售（全口徑）百強榜看，門檻值約 74 億元，越秀這筆資金，已經超過了大概 40 家百強房企的業績。
01項目原地升值，拿還是不拿？
最新被收儲的廣州大幹圍地塊，包含了 AH101533、AH101534 兩宗地塊，是越秀地産在 2021 年 7 月從母公司越秀集團手中收購而來的，原本計劃開發商業，但受到各種各樣的因素影響，一直沒有真正落地開發。
越秀曾在這裏規劃了總體量 55 萬方的大型商業綜合體天荟江灣（含部分公寓），而這次的廣州大幹圍地塊，被夾在了天荟江灣的兩個組團之間。
對标看，如果越秀繼續開發下去，這裏大概率就是規劃中的天荟江灣三期 CD 區，但如今這宗閑置三年的土地被宣告收回了，并且——
變身宅地。
越秀天荟江灣示意圖
這裏被收儲事實上早有預兆。
早在今年 8 月，原本是商業用地的大幹圍地塊出現在了廣州 2024 年部分拟供商品住宅用地項目清單（第三批）中。
随後的 10 月 18 日，官方公布了這裏的控規調整方案，正式确定被調整爲二類居住用地。
相關控規調整
簡單來說，大幹圍地塊被收儲後，會以宅地的新身份重新上架，在公開市場拍賣。
這宗地的未來歸屬，也頗有看點。
離珠江後航道不到 200 米的大幹圍地塊，雖然前面有天荟江灣天樾遮擋，但勝在限高依舊是之前的 120 米，加上前排高度有限，所以建成後大部分樓層可以實現南向望江，算是這一帶未來非常獨一份有江景屬性的宅地。
但是控規調整後，兩宗地加起來總體量也隻有 6 萬方，未來建成基本也隻有兩棟樓。
加上被天荟江灣包圍，即使重新拿回土拍市場競拍，豔姐覺得，最适合的拿地房企： 依然是 " 退地 " 的越秀。
雖然迄今爲止，越秀都沒有明确表态過會參與後續拿地，但無論拿與不拿，收儲對越秀來說都不算太虧：
不拿，現在的市場下，商辦難做，廣州又全面叫停新商務公寓項目審批，不能再延續天荟江灣此前的模式，退地雖然小有虧損，但也是及時止損；
拿，就是兜兜轉轉，原地換了一手好牌，做了一次在手項目的價值大提升。
就在 11 月 21 日，廣州市規劃和自然資源局正式公告，大幹圍地塊中的 AH101533 被重新挂牌公開市場出讓，起始價就超過了 20 億元。
12 月 23 日，這塊地将公開競拍，越秀的态度我們很快就能看到。
02連 " 退 " 三宗地，越秀憑什麽？
越秀另兩宗收儲總補償款達到 120 億元的地，同樣也是在 3 年前拿的——
都是公開市場底價拿的，總投資都近百億元，或是上百億大體量項目中的一部分。
其中一宗是位于廣州白雲區的廣龍路一期，由 13 個地塊組成的，當年越秀的前期投入按拿地價款加上需要投入的政府代建算，大約是 87 億元。
另一宗位于廣州番禺區的暨南大學北側，當年一同出讓的兩幅地塊總土地價款就接近 103 億元。
過去三年裏，越秀将這兩個項目開發了一部分，而這次要被收儲退回的，基本就是剩下還沒開發的。
其中，廣龍路一期地塊被收儲了 3 個地塊，和大幹圍地塊一樣做了控規調整，給到的補償也相對豐厚，足足有70 億元。
至于暨南大學北側地塊，退的是還未啓動開發的二地塊，當年的地價差不多是50 億元，這次收儲基本就是原價退款。
相比于大幹圍地塊的 15 億元補償直接給現金，這兩宗地要更特别一點：
這 120 億元，給的是官方蓋章的正經 " 地票 "。
簡單來說，但這 120 億元，從土地中來，依舊要回到土地中去，并且還有較嚴苛的限制要求。
比如，廣龍路地塊的 70 億元補償款，會在兩年内分期發放，每期 " 地票 " 有效期 1 年，要在拿到地票後的一年内，重新花在廣州新出讓的土地中去。
截自越秀披露的《收回國有土地使用權補償協議 ( 白雲區廣龍路片區 AB0805110、AB0805117、 AB0810104 地塊 ) 》
而這兩個收儲動作，也可以說是廣州方面給越秀變相提供的一次在廣州内部做 " 土地置換 " 的機會。
對于越秀來說，雖然有限制，但是處理了閑置土地，又多了 120 億元拿地額度，也是個好事。
越秀退的這三宗地，按官方說法，廣龍路地塊是爲了更改控規，出于公共利益收回；
而 " 商改住 " 的大幹圍地塊以及暨南大學北側二地塊，則是地方政府城市管理及優化土地使用效率工作的一部分。
雖然是地方主動的收儲動作，但整體看下來，越秀自身的退地意願顯然也是比較強烈的。
那麽問題來了：
越秀憑什麽能連 " 退 " 三塊地？
大家或許已經不大記得， 今年 10 月時，财政部曾宣布允許專項債券用于支持地方政府收回、收購存量閑置土地，随後，國新辦又召開新聞發布會，進一步明确了方向。
一方面鼓勵企業優化開發。對于企業有意願、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任 …… 來緩解企業的資金壓力。
另一方面促進市場流通轉讓。對于企業無力開發的，指導各地通過搭建交易的平台、支持預告登記和 " 帶押過戶 " 轉讓、助推司法處置和合作開發 …… 來激發市場活力。
基于這個政策，再來看越秀地塊被收儲動作就好理解多了：
從幫扶企業的維度也好，從市場需求和活力維度也罷，一切都是爲了盤活閑置土地資産。
畢竟有些地在如今的時代語境下，老規劃确實不一定還适合，地方或許也需要重新全盤考量。
豔姐覺得， 未來受益的絕不會止步于個别開發商 ，随着盤活閑置土地資産的不斷嘗試落地， 目前存在在很多房企身上的庫存壓力，或許都可以得到極大的緩解。
隻不過，廣州走在了前列—— 總要有人帶頭的。
作爲跟廣州聯結最深、也一直在對廣州發展做巨大貢獻的越秀，喝到了第一口熱湯。
03一切爲了資金回籠？
如果說 " 退地 " 動作還是地方主導的 " 閑置土地收儲加速 "，那麽前段時間，越秀将位于廣州市中心的廣州 ICC 擺上貨架，就是比較實在的主動變賣。
處于廣州 CBD 中軸線上、與廣州塔南北對望的廣州 ICC，一直是被越秀挂在嘴邊的商辦标杆，這一次說賣就賣，也引發了熱議。
但無論如何，這個動作的最終目标顯然也是：
在不确定的市場下，加快資金回籠。
在這樣的目标導向下，雖然一邊在退地和賣賣賣，但另一邊，越秀還在土地市場征戰殺伐。
比如 11 月單月就在兩座一線城市投資超百億元。
11 月 27 日，越秀聯合華潤置地、中能建，摘下了上海今年 7 批次土拍中最熱的浦東新楊思地塊，經曆了競品質、競公建配套，最終在 202 輪加價後，以 78.96 億元總價、40.37% 的溢價率，成功摘下。
這是上海今年土拍新規後首宗觸發競品質的項目，也創下了今年上海土拍的最高溢價率紀錄。
再往前看，11 月 5 日， 越秀以 63.825 億元封頂價搖号，摘下了在北京的第 7 子，再次落子海澱。
10 月時，越秀還在廣州、北京、成都分别補倉。
而在有 120 億元 " 地票 " 撐腰的廣州大本營，越秀這幾個月更是已經連落數子。
不難看出，越秀如今所有的動作，換倉意味還是非常明顯的。
在廣州換到的 " 地票 "，越秀顯然會盡可能投入到更優質的地塊中。
所以這一波 " 騰籠換鳥 " 後，可以預見，未來一兩年内，越秀的優質資産底盤應該會增厚不少，也算是在置換更有确定性的未來。
結語
豔姐聽說，最近越秀也新入職了兩位龍湖系高管：
原龍湖城市公司運營總莫延明，履新越秀地産上海公司運營總；
龍湖綻放生出身的原旭輝華南營銷總郭慶，履新越秀地産合肥公司副總經理。
一邊在經營投資戰略上做調整優化，一邊在人才梯隊上進一步夯實。
如今的市場下，即便是國央企也難免壓力山大，大家都在自我調整。而變化中的越秀，也隻是行業變化大潮的其中之一。
本文來自微信公衆号 " 地産人言 "，作者：豔姐 team，36 氪經授權發布。
